Christoph Wassermann - Baurecht Baden-Württemberg

Hinweis

In den Konstellationen des aktiven Bestandsschutzes, in denen eine bauliche Anlange zum Zwecke einer Nutzungsänderung, Erweiterung oder eines Ersatzbaus einer Genehmigung bedürfen, ist ein Bestandsschutz unmittelbar aus Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG abzulehnen.

2. Teil Grundlagen des öffentlichen Baurechts› E. Bestandsschutz› IV. Voraussetzungen und Grenzen des passiven Bestandsschutzes

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Erste Voraussetzungfür den passiven baurechtlichen Bestandsschutz ist, dass eine schutzwürdige und legale Eigentumsausübunggegeben ist.[16]

Einigkeit herrscht bezüglich der Beurteilung, dass eine formell legale, d.h. genehmigte, Anlage Bestandsschutzungeachtet ihrer materiellen Rechtmäßigkeit, d.h. ihrer materiellen Legalität, genießt, da die legalisierende Wirkung der Baugenehmigung fortwirkt, solange diese nicht aufgehoben wurde.[17]

Uneinigkeit herrscht hingegen hinsichtlich der Beurteilung der Frage, ob einer formell illegalen Anlagewegen einer zwischenzeitlich gegebenen materiellen Legalität, d.h. der Übereinstimmung mit den materiell-baurechtlichen Vorschriften, Bestandsschutz zukommt. Da diese Frage im Rahmen der Prüfung von bauordnungsrechtlichen Eingriffsverfügung Bedeutung zukommt, wird sie dort dargestellt (s. Rn. 520 ff.).

Zum Zweitengilt, dass der Bestandsschutz beginnt, wenn die Anlange im Wesentlichen fertig gestellt ist und endet, wenn die Anlage nicht mehr oder nur noch aus nicht mehr nutzbaren Teilen besteht.[18]

Die erste Grenzedes passiven Bestandsschutzes besteht darin, dass noch eine schutzwürdige Substanz bzw. deren Nutzunggegeben sein muss. Sollten Anlangen verfallen sein, ist kein passiver Bestandsschutz mehr gegeben.

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Eine zweite Grenzeist erreicht, wenn eine endgültige Nutzungsaufgabevorliegt.

Die Frage, wann eine endgültige Nutzungsaufgabe gegeben ist, wird uneinheitlich beantwortet.

Da § 62 LBO nur die Errichtung eines Bauvorhabens betrifft kann diese Vorschrift keine Anwendung finden. Daher ist für die Geltungsdauer einer Baugenehmigung § 43 Abs. 2 LVwVfG maßgeblich, wonach ein Verwaltungsakt u.a. so lange wirksam bleibt, bis er sich auf sonstige Weise erledigt. Eine derartige Erledigung ist gegeben, wenn die bisherige Nutzung völlig aufgegeben wurde und eine neue Nutzung aufgenommen wird.[19] Wird hingegen lediglich eine bisherige Nutzung, ohne dass eine neue andersartige Nutzung aufgenommen wird, beendet, so muss dem Eigentümer eine gewisse Überlegungszeit eingeräumt werden,[20] weil es in derartigen Konstellationen noch offen ist, ob die bisherige Nutzung wieder aufgenommen wird oder aber eine andere Nutzung erfolgen soll.[21]

Das Bundesverwaltungsgerichtstellte früher[22] auf das im Rahmen des § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 BauGB entwickelte Zeitmodell(s. hierzu Rn. 387) ab und vertrat, dass der durch die Baugenehmigung vermittelte Bestandsschutz entfalle, wenn ein Gebäude mehr als zwei Jahren nicht genutzt wird.[23] Anwendung fand das Zeitmodell (s. Rn. 387).

Überwiegendwird eine Anwendung des Zeitmodells abgelehnt.[24] Hierfür wird angeführt, dass das im Baurecht keine Rechtspflicht zur entsprechenden Nutzung eines genehmigten Baubestandes bestehe.[25] Daher könne allein aufgrund einer – auch länger andauernden – Nutzungsunterbrechung nicht davon ausgegangen werden, dass das Gebäude mit der ihm zugedachten (Nutzungs-)Funktion nicht mehr bestehe und das Regelungsobjekt der Baugenehmigung weggefallen sei.[26] Ferner beziehe sich das Zeitmodell auf den materiell-rechtlichen Bestandsschutz, der von der verfahrensrechtlichen Frage, wie lange eine Baugenehmigung nach Aufgabe der genehmigten Nutzung wirksam bleibt zu unterscheiden sei.[27]

Daher wird teilweiseauf die landesrechtlichen Regelungen abgestellt.[28] Hiergegen spricht jedoch, dass die Geltungsdauer einer Baugenehmigung bei einer Unterbrechung der Bauarbeiten nach § 62 Abs. 1 LBO auf ein Jahr reduziert wurde.[29] Der VGH Baden-Württembergstellt auf die Umstände des Einzelfalls ab und fordert die unzweifelhafte und unmissverständliche Erklärung des Verzichtswillens.[30] Hiergegen wird jedoch eingewandt, dass dies zu einer Rechtsunsicherheit führe.[31]

2. Teil Grundlagen des öffentlichen Baurechts› E. Bestandsschutz› V. Voraussetzungen und rechtliche Zulässigkeit des aktiven Bestandsschutzes

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Der aktive Bestandsschutz eröffnet, im Gegensatz zum passiven Bestandsschutz, der darauf abzielt Eingriffe in einen vorhandenen Bestand abzuwehren, die Möglichkeit der Veränderung und Erweiterungdes vorhandenen Bestandes.[32] Der aktive Bestandsschutz kann daher als Anspruchsgrundlagefür die Genehmigung baulicher Anlagen dienen.

Es ist zwischen dem einfach-aktivenund dem qualifiziert-aktivenBestandsschutz zu unterscheiden.

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Der einfach-aktive Bestandsschutz umfasst Erhaltungsmaßnahmenin Form von Instandsetzungs-, Instandhaltungs-, Reparatur- und Unterhaltungsmaßnahmen.[33] Der Eigentümer wird in die Lage versetzt, an einer rechtmäßig errichteten Anlage die zur Erhaltung und zeitgemäßen Nutzung notwendigen Maßnahmen durchzuführen.[34] Erfasst sind daher auch Modernisierungsarbeiten, die aufgrund des modernen Wohnungsbaus und der gewandelten Lebensgewohnheiten notwendig erscheinen.[35]

Beispiel

Eine zulässige Modernisierungsmaßnahme stellt der Bau von Stellplätzen und Garagen für Kraftfahrzeuge dar.

Ein einfach-aktiver Bestandsschutz ist jedoch nur dann gegeben, wenn die Maßnahmen bestandserhaltender Artsind.[36]

Beispiele

Folgende Maßnahmen sind nicht mehr bestandserhaltender Art:

Weiterhin muss die Identitätdes wiederhergestellten mit dem ursprünglichen Bauwerk gegeben sein.[39] Dies bedeutet, dass Standort, Bauvolumen und Zweckrichtung nicht geändert werden dürfen.

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Der qualifiziert-aktive Bestandsschutz umfasst Maßnahmen, die nicht mehr nur bestandserhaltend, sondern vielmehr bestandserweiterndsind.[40] Umfasst ist auch der Ersatzbau für ein zuvor zerstörtes Gebäude.

Lesen Sie § 35 Abs. 4 BauGB.

Hinweis

Ist eine einfach-gesetzliche Regelung nicht gegeben, so ist ein qualifiziert-aktiver Bestandsschutz, da er nicht mehr unmittelbar aus Art. 14 Abs. 1 GG hergeleitet wird, ausgeschlossen.[41]

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Daher besteht ein verfassungsunmittelbarer Bestandsschutz in Form des Instituts der verfassungskräftig verfestigten Anspruchsposition, der darauf gerichtet war, die Wieder- oder Neuerrichtung baulicher Anlagen zu ermöglichen, die nach geltendem Recht unzulässig sind,[42] nicht mehr.[43] Ebenso wenig existiert ein erweiterter Bestandsschutz, der die Neuerrichtung einer baulichen Anlage ermöglichte, wenn diese nur nach Durchführung der Maßnahme bestimmungsgemäß weitergenutzt werden konnte.[44]