Luis Martín Contreras - La incidencia de la COVID-19 en los arrendamientos urbanos

Esta previsión normativa habrá que conjugarla con la que se recoge en el art. 441. 5 de la LEC, según la cual “en los casos del número 1º del artículo 250.1, se informará al demandando de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. A los mismos efectos, se comunicará, de oficio por el Juzgado, la existencia del procedimiento a los servicios sociales. En caso de que los servicios sociales confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social y/o económica, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial, o de tres meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los servicios sociales a los que puede acudir el ciudadano”. Es decir, mientras que en el precepto recogido en el Real Decreto-ley 11/2020, se establece un plazo máximo ya determinado como hemos visto, que finalizará el 2 de octubre de 2020, en el caso de la regulación general, la prevista en la Ley de Enjuiciamiento Civil, el plazo es diferente por cuanto se inicia en un momento posterior, que se inicia una vez se dé traslado de la demanda por parte del Letrado de la Administración de Justicia, pudiéndose prolongar este plazo hasta un máximo de un mes desde el traslado conferido por parte de éste. ¿Qué ocurre cuando se superpongan los dos plazos? (supuestos en los que la demanda se presente a finales del mes de septiembre). En estos supuestos, se aplicaría el plazo más beneficioso para el arrendatario que se encuentre “en condiciones en los que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida” pero para el segundo caso no sería de aplicación los supuestos exigidos para acreditar la situación de penuria “como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional”, pues los requisitos establecidos en el Real Decreto-ley 11/2020, son únicamente aplicables para las situaciones que se susciten desde el 2 de abril al 2 de octubre, sin perjuicio de que los servicios sociales utilicen para su evaluación los criterios que se fijan en el art. 5 de este Real Decreto, aunque hubiera finalizado ya el plazo por tratarse de circunstancias objetivadoras válidas.

2.1.3. Que el arrendatario lo solicite.

Podríamos empezar este apartado por decir que la situación que se regula en este momento es ya una situación procesal, de forma que más que arrendatario, deberíamos hablar de demandado, aunque éste ostente la condición de arrendatario en el contrato de arrendamiento.

La segunda consideración a tener en cuenta es que en el precepto no se determina que deba existir una petición de suspensión, sino que se fija que el arrendatario deberá acreditar, hemos de entender que, en primer lugar, deberá hacer una solicitud fundada en derecho y, a la misma, en segundo lugar, deberá acompañar los justificantes que acrediten la condición de vulnerabilidad y la causa de la misma, en los términos recogidos en el precepto.

Con independencia de la denominación y a pesar de que no se recoge con nitidez, de la propia redacción del precepto, parece desprenderse que, para que haya una suspensión de la ejecución (el lanzamiento), es imprescindible que por parte del demandado (arrendatario) se presente ante el Juzgado una solicitud de suspensión amparada en los criterios a los que después me referiré. Pero lo que queda meridianamente claro es que, en este momento, como ya dejamos apuntado, ya no es una petición a la parte demandante (arrendador), ni éste puede decidir, pues la previsión legal va referida a una situación procesal, actividad de una de las partes dentro del proceso. Sin embargo, en contra de lo que suele ocurrir en cualquier proceso, el precepto no deja pie a la duda, ni se debe ni es necesario dar traslado de la petición a la parte contraria, el arrendador, sino que, una vez presentada la petición, el Letrado de la Administración de Justicia, si la misma viene acompañada de la documentación exigida en el precepto, deberá automáticamente suspender la tramitación del juicio, la ejecución o lo que es lo mismo el señalamiento del lanzamiento, y dar traslado a los servicios sociales correspondientes.

2.1.4. Que el arrendatario lo acredite ante el Juzgado.

Otra de las cuestiones que deberemos tener en cuenta en este apartado de la suspensión es que la misma estará condicionada a que el arrendatario, se entiende que también demandado, “acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19”, según la expresión literal que se recoge en el precepto, de forma que para, que pueda producirse la suspensión del trámite y el traslado de la petición a los servicios sociales, resulta imprescindible que el solicitante acredite que en esos momentos se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica, es decir, que pudiera haber estado en una buena situación hasta ese momento, pero que hubiera venido a peor fortuna, de manera que, aunque quisiera y jurídicamente fuera irreversible, no puede hacer frente al pago de las rentas de otro alquiler. Es decir, en este caso, estamos ante una situación de penuria tal que no le permite al demandado, ya condenado al desalojo, poder trasladarse a otra vivienda, sea de alquiler o cuyo uso dependa de cualquier otra figura jurídica, que, en definitiva “le imposibilite encontrar una alternativa habitacional ”. Así se establece en el precepto.

En este precepto que ahora analizamos no se fijan pautas para determinar es estado social o económico de vulnerabilidad sobrevenida, pero a este requisito habrá que añadir otro importantísimo, pues no hemos de olvidar que estamos ante una regulación extraordinaria y excepcional, por lo que también la causa debe ser excepcional, por ese motivo, en este caso la situación de penuria o vulnerabilidad debe haber sido “sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19”. Es decir, la situación deberá ir referida al momento en que se haga la solicitud, pero también que la causa la constituya la pandemia del COVID-19, de forma que el demandado se encuentre en situación de vulnerabilidad y que la misma sea consecuencia directa de la citada pandemia, bien por razones económicas o sociales. En caso contrario, deberá denegársele la suspensión interesada, sin que, en el caso de ejecución de sentencia, como es el supuesto que ahora analizamos, el demandado (arrendatario) pudiera encontrarse en una situación de vulnerabilidad pero, si la misma no tuviera una relación directa causa/efecto con el COVID-19, no podrá ni suspenderse la tramitación ni acudirse a los servicios sociales para que acrediten esa situación, pues, como ya ha quedado expuesto, estamos ante una regulación excepcional, únicamente aplicable para los supuestos excepcionales que provoque la pandemia.

2.1.5. Pautas para acreditar el estado de vulnerabilidad social o económica.

En contra de lo que ocurre para los supuestos extrajudiciales, en los que será el arrendatario quien acuda al arrendador para solicitar una quita o espera en el abono de las rentas, donde, como veremos posteriormente, la norma sí establece unos criterios objetivos para determinar si concurre o no la situación de vulnerabilidad, en los supuestos en los que ya exista un juicio y se pretenda y concurra una petición de retraso en la ejecución, no se establecen en este primer apartado pautas que determinen de manera objetiva si concurre o no una situación de vulnerabilidad, es más, en el precepto no se define qué es la vulnerabilidad, simplemente se habla de situación de vulnerabilidad, por lo que, sin perjuicio de la remisión que en el punto 2 del art. 1 del Real Decreto-ley se hace a los criterios establecidos en el art. 5 del mismo texto legal, tendremos que acudir a la analogía, en este sentido, la primera vez que se habla en términos similares en materia arrendaticia es en el art. 440. 5 de la LEC, que se introduce mediante el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos y normas procesales referidas a esta materia por lo que acudiremos a una interpretación analógica para determinar en qué situación ha de encontrarse una persona para considerarse en situación vulnerable.