Luis Martín Contreras - La incidencia de la COVID-19 en los arrendamientos urbanos

1. Una vez levantada la suspensión de todos términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, en la tramitación del procedimiento de desahucio regulado en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, derivado de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, esta circunstancia será comunicada por el Letrado de la Administración de Justicia a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento. Si no estuviese señalado, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley.

2. Para que opere la suspensión a que se refiere el apartado anterior, la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica a que se refiere el artículo 5 del presente real decreto-ley, acompañando su escrito de los documentos a que se refiere el artículo 6. Si el Letrado de la Administración de Justicia entendiera que concurre la situación de vulnerabilidad económica alegada, decretará la suspensión con carácter retroactivo a la fecha en que aquella se produjo por el tiempo estrictamente necesario, atendido el informe de los servicios sociales. El decreto que fije la suspensión señalará expresamente que, transcurrido el plazo fijado, se reanudará el cómputo de los días a que se refiere el artículo 440.3 o señalará fecha para la vista.

3. A los efectos previstos en el artículo 150.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se entenderá que concurre el consentimiento de la persona arrendataria por la mera presentación de la solicitud de suspensión.

4. En caso de que el establecimiento de la suspensión extraordinaria a que se refiere el apartado 1 de este artículo afecte a arrendadores que acrediten ante el Juzgado encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, presentando el escrito y los documentos a los que dicho apartado se refiere, el Letrado de la Administración de Justicia deberá comunicarlo a los servicios sociales competentes para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.

5. Se entenderá que concurre el consentimiento del arrendador para hacer la comunicación prevenida en el apartado anterior por la mera presentación del escrito alegando la situación de vulnerabilidad económica sobrevenida.

2.1.1. El concepto de desahucio.

Se utiliza en este precepto la palabra desahucio como sinónimo de desalojo, lo cual resulta altamente erróneo y peligroso y lo es porque esta acción se utiliza para todas aquellas reclamaciones judiciales que terminen con un desalojo del inquilino, ya lo sea como consecuencia de un proceso judicial hipotecario o arrendaticio.

Por ese motivo, considero fundamental concretar el concepto, aunque solo sea a efectos puramente jurídicos.

En tal sentido, permítame el lector hace un mínimo de historia sobre la propia expresión, tan generalizada y tan indebidamente utilizada y que a fuerza de utilizarla ha quedado como denominación específica y como sinónimo de desalojo. En efecto, bajo la rúbrica de «Del juicio de desahucio», en el Título XVII del Libro II de la vieja Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 se dedicaba a regular un tipo de procedimiento declarativo especial. En concreto era en la Sección Primera de los citados Título y Libro, donde se contenían las disposiciones generales y, dentro de éstas, en el art. 1.561 se disponía que «el conocimiento de las demandas de desahucio corresponde exclusivamente a la jurisdicción ordinaria.

Esta competencia alcanza a ejecutar la sentencia que recayere, sin necesidad de pedir ninguna clase de auxilio».

Sin embargo, la palabra desahucio deriva del vocablo latino “desafiducio”, cuya significación etimológicamente es pérdida de confianza, el legislador de 1881 mantenía así la tradición, manteniendo la denominación del procedimiento cuyo objeto principal era el de resolver el contrato arrendamiento y devolver la posesión de la finca arrendada a su propietario.

En este sentido, del significado etimológico del término, el juicio de desahucio se utilizaba como manifestación de la pérdida de confianza del dueño o patrón respecto de los colonos o precaristas, proceso judicial que culminaba con el desalojo de la finca. Sin embargo, el procedimiento de desahucio no tenía como objeto principal el desalojo, sino la resolución del contrato o la declaración de esta circunstancia cuando el contrato ya estuviera vencido, lo que, por derivación, terminaba en el desalojo de la finca por parte del arrendatario, esta situación provocó que se confundiera el objeto de la pretensión con los efectos de la misma, de forma que ya viene siendo una costumbre inveterada confundir que la pretensión que se ejercita en el procedimiento de desahucio es el desalojo, cuando se trata de una resolución del contrato, tras la cual, al no existir ya ninguna relación contractual, se produce el desalojo, siendo éste la consecuencia lógica de la falta de relación arrendaticia.

Es decir, el objeto de la pretensión que se ejercita en la demanda es la declaración judicial de la ruptura de la relación contractual y, una vez declarado roto el contrato, se interesa la puesta en posesión de la finca arrendada a su propietario o a quien jurídicamente fuera el legítimo poseedor por cualquier otro título que no fuera el derivado de un contrato de arrendamiento, por ejemplo, un usufructuario.

Así se define el juicio de desahucio en el análisis que sobre el art. 1.569 CC se hace en nuestra obra «Los otros arrendamientos»1, dedicado al estudio de los arrendamientos sometidos al Código Civil. En efecto el citado procedimiento era el legalmente establecido para conseguir la desposesión del arrendatario de la finca arrendada, pero siempre que, previamente, se hubiera dado por finalizado el contrato de arrendamiento. El objeto de la pretensión que el arrendador ejercitaba en la demanda de desahucio era conseguir la resolución del contrato de arrendamiento y, de forma subsidiaria y solo después de haber alcanzado la resolución, el desalojo de la finca.

Con la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil tampoco se solventó este problema, pues en su texto se sigue utilizando como sinónimos el procedimiento y el efecto y, por lo tanto, confundiendo procedimiento de resolución de contrato con el de desalojo.

No obstante, este carácter derivado de la pretensión ejercitada se apreciaba especialmente en el ejercicio de la mal llamada consignación como requisito para la rehabilitación, hoy suprimido en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, pues cuando el arrendatario efectuaba el pago de las rentas buscando esta figura rehabilitante, en el TR del 64 no se refería al desahucio, sino al contrato, de forma que al rehabilitarse el contrato, se continuaba con la pervivencia del contrato, sin llegar a alcanzar el trámite del desalojo. Es decir, lo que se rehabilitaba después de la sentencia firme era el contrato, no el desalojo, que no se había producido, pues, en caso de haberse producido, el mismo sería irreversible.