Luis Martín Contreras - La incidencia de la COVID-19 en los arrendamientos urbanos

La incidencia de la COVID-19 en los arrendamientos urbanos

La incidencia de la COVID-19 en los arrendamientos urbanos

Luis Martín Contreras

Doctor en Derecho, Letrado de la Administración de Justicia en el Tribunal Supremo

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© AFERRE EDITOR S.L. 2020

© Autor 2020

Diseño de cubierta: Clara Batllori

Primera edición julio 2020

ISBN: 978-84-122199-2-0 (papel)

ISBN: 978-84-122199-3-7 (digital)

Depósito Legal: B 11728-2020

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A Carmen y

Adrián

Índice

Prólogo

Parte I. El Real Decreto-Ley 11/2020 Ayudas al fomento del arrendamiento de viviendas

Introducción

1. Normativa a tener en cuenta.

2. Medidas dirigidas a familias y colectivos vulnerables dirigidas a los arrendamientos urbanos.

2.1. Suspensión de los procedimientos de desahucio.

2.1.1. El concepto de desahucio.

2.1.2. Dies a quo.

2.1.3. Que el arrendatario lo solicite.

2.1.4. Que el arrendatario lo acredite ante el Juzgado.

2.1.5. Pautas para acreditar el estado de vulnerabilidad social o económica.

2.1.6. ¿Quién ha de valorar la situación?

2.1.6.1. Suspensión del trámite.

2.1.6.2. Recepción de la petición y denegación.

2.1.6.3. Concesión.

2.1.7. Para el solicitante y los que con él convivan.

2.2. Para los procedimientos iniciados, pero no celebrados.

2.2.1. Que se hubiera proveído la demanda inicial.

2.2.1.1. Que no hubiera transcurrido el plazo de requerimiento.

2.2.1.2. Que no se hubiera celebrado la vista.

3. La suspensión del trámite.

3.1. Las funciones del Letrado de la Administración de Justicia.

3.2. El decreto.

4. Consentimiento del arrendatario.

5. La situación del arrendador.

5.1. La situación vulnerable del arrendador.

5.2. Presentación de documentación por parte del arrendador.

5.3. Efectos de la presentación.

6. El consentimiento del arrendador.

7. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento.

7.1. Que se trate de vivienda habitual.

7.2. La prórroga extraordinaria.

7.2.1. Contratos a los que se puede aplicar.

7.2.2. Vigencia de la nueva prórroga.

7.2.3. Condiciones de la nueva prórroga.

7.2.4. Excepción a la regla general.

8. Medidas para la moratoria en el pago de las rentas.

9. Moratoria en el pago de la renta.

9.1. Persona arrendataria en situación de vulnerabilidad económica.

9.2. Que el arrendador sea empresa o gran tenedor.

9.3. Plazo para ejercitar la petición de moratoria.

9.4. Exclusión por acuerdo entre los contratantes.

10. Falta de acuerdo entre los contratantes.

10.1. Quita o reducción del 50% de la renta.

10.1.1. Plazo de duración de la aplicación de la quita.

10.1.2. Que el arrendatario no cumpla con lo pactado.

10.2. La moratoria.

10.2.1. Moratoria en el pago de las rentas

10.2.2. Plazo de afectación de la moratoria.

10.2.3. Fraccionamiento.

10.2.4. Sin penalización para el arrendatario.

10.2.5. Cómo debe tributar el arrendador ante el COVID-19

10.2.5.1. Exoneración del pago del alquiler.

10.2.5.2. Moratoria en el pago de la renta.

10.2.5.3. Pago parcial de la renta.

10.2.5.4. Las retenciones del IRPF en caso de impago del alquiler.

10.3. Viviendas del Fondo Social de Vivienda.

10.4. Las ayudas transitorias.

10.4.1. Ayudas públicas.

10.4.2. Levantamiento de la moratoria.

11. Definición de la situación de vulnerabilidad.

11.1. Concurrencia conjunta.

11.1.1. Situación de desempleo.

11.1.2. ERTE.

11.1.3. Por motivo de cuidados.

11.1.4. Empresario o similar con pérdida sustancial de ingresos.

11.2. El montante de los ingresos como baremo.

11.2.1. Límite general.

11.2.2. Aumento del límite por razón de hijos.

11.2.3. Aumento del límite por razón de personas mayores.

11.2.4. Aumento por discapacidad.

11.2.5. Otros supuestos de aumento por otras incapacidades.

11.3. Por razón del importe de la renta.

11.4. ¿Qué se entiende por unidad familiar?

11.4.1. Persona que adeude la renta.

11.4.2. Cónyuge no separado legalmente.

11.4.3. Pareja de hecho inscrita.

11.4.4. Hijos y asimilados.

11.4.5. Ascendientes.

11.5. Casos excluidos de los supuestos de vulnerabilidad.

12. Acreditación de las condiciones subjetivas.

12.1. Forma de acreditar las situaciones alegadas.

12.1.1. Situación de desempleo.

12.1.2. Cese de actividad de los autónomos.

12.1.3. Número de personas que conforman la unidad familiar.

12.1.3.1. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

12.1.3.2. Certificado de empadronamiento.

12.1.3.3. Declaración de discapacidad.

12.1.4. Titularidad de los bienes.

12.1.5. Declaración responsable del deudor.

12.2. Liberación temporal de la obligación de acreditar.

13. La aplicación indebida por el arrendatario. Consecuencias.

13.1. Haberse beneficiado de moratorias.

13.2. Haberse beneficiado de ayudas públicas.

14. Valoración de los daños.

14.1. Daños producidos.

14.2. La intencionalidad de permanecer en estado de vulnerabilidad.

15. Modificaciones en los casos en los que el arrendador no sea persona jurídica ni gran tenedor.

15.1. Contratos a los que se aplica.

15.1.1. Ocupación de vivienda por relación laboral o de servicios.

15.1.1.1. Empleados de fincas.

15.1.1.2. Funcionarios que ocupan una vivienda de la Administración.

15.1.2. Viviendas militares

15.1.2.1. Vivienda asignada por razón del cargo.

15.1.2.2. Vivienda arrendada por los Patronatos.

15.1.3. Arrendamiento rústico con casa-habitación

15.1.4. Viviendas universitarias.

15.1.4.1. Calificación de viviendas universitarias.

15.1.4.2. Titularidad.

15.1.4.3. Beneficiarios.

15.1.4.4. Vínculo.

15.1.4.5. Sistema de fuentes.

15.1.5. Viviendas para uso turístico.

15.2. Arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad.

15.3. ¿A qué tipo de arrendadores se refiere?

15.4. Plazo para solicitar el aplazamiento.

15.5. Aplazamiento o condonación.

16. Propuesta del arrendador frente a la trasladada por el arrendatario.

17. La no aceptación por parte del arrendador.

17.1. Que el arrendador no acepte la propuesta del arrendatario.

17.2. Acceso del arrendatario al programa de ayudas.

18. Línea de crédito oficial.

18.1. Previsión normativa.