Luis Martín Contreras - La incidencia de la COVID-19 en los arrendamientos urbanos

Desde el punto de vista que ahora nos ocupa en esta obra, el segundo hito normativo lo constituye el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 y que en su artículo 4 se dedica a garantizar el suministro de agua y energía a consumidores vulnerables, según el cual

“1. Durante el mes siguiente a la entrada en vigor de este real decreto-ley los suministradores de energía eléctrica, gas natural y agua no podrán suspender el suministro a aquellos consumidores en los que concurra la condición de consumidor vulnerable, vulnerable severo o en riesgo de exclusión social definidas en los artículos 3 y 4 del Real Decreto 897/2017, de 6 de octubre, por el que se regula la figura del consumidor vulnerable, el bono social y otras medidas de protección para los consumidores domésticos.

2. Se prorroga de forma automática hasta el 15 de septiembre de 2020 la vigencia del bono social para aquellos beneficiarios del mismo a los que les venza con anterioridad a dicha fecha el plazo previsto en el artículo 9.2 del Real Decreto 897/2017, de 6 de octubre.

3. A partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley se suspende la vigencia de los siguientes artículos relativos a los sistemas de actualización de precios regulados:

a) Los artículos 3.5 y 6 de la Orden IET/389/2015, de 5 de marzo, por la que se actualiza el sistema de determinación automática de precios máximos de venta, antes de impuestos, de los gases licuados del petróleo envasados y se modifica el sistema de determinación automática de las tarifas de venta, antes de impuestos, de los gases licuados del petróleo por canalización, para los siguientes tres bimestres. Durante el periodo de suspensión estarán vigentes los precios máximos establecidos en la Resolución de 14 de enero de 2020, de la Dirección General de Política Energética y Minas, por la que se publican los nuevos precios máximos de venta, antes de impuestos, de los gases licuados del petróleo envasados, en envases de carga igual o superior a 8 kg, e inferior a 20 kg, excluidos los envases de mezcla para usos de los gases licuados del petróleo como carburante.

b) El artículo 10, así como el apartado segundo de la disposición adicional única de la Orden ITC/1660/2009, de 22 de junio, por la que se establece la metodología de cálculo de la tarifa de último recurso de gas natural, para los siguientes dos trimestres.

Durante el periodo de suspensión estarán vigentes los términos de la tarifa establecidos en la Resolución de 23 de diciembre de 2019, de la Dirección General de Política Energética y Minas, por la que se hace pública la tarifa de último recurso de gas natural”.

Resulta evidente que lo que pretende el Gobierno, en primera instancia, y el Parlamento posteriormente, es establecer un marco que garantice los suministros de los servicios esenciales para todos los ciudadanos de nuestro país, dejando constancia en este momento de esta intención y la repercusión que la misma tendrá en las materias que son objeto de esta obra, por que serán objeto de remisión también en apartados posteriores.

Siguiendo con este repaso inicial apresurado, simplemente me limitaré a dejar constancia de la importancia que, desde un punto de vista normativo va a tener el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, sin perjuicio de volver posteriormente al análisis pormenorizado. No solo por el espectro de situaciones que regula, sino y, sobre todo desde la materia que abordamos en esta obra, las materias a las que se refiere, van más allá de las estrictamente tocantes a los temas arrendaticios y sus efectos en la regulación de la Ley 29/1994, de arrendamientos urbanos, para adentrarse también en aspectos que, aunque dirigidos a cuestiones económicas, también van a tener reflejo en las relaciones arrendaticias, pues todas las medidas referidas a los trabajadores autónomos, no cabe duda que tendrán repercusión en los negocios de estos autónomos, situados generalmente en locales ajenos y vinculados por relaciones contractuales arrendaticias, que en algunos casos podrán verse afectadas por resoluciones prematuras de contratos o por solicitudes de moras, aplazamientos o quitas en los pagos de las rentas, para lo cual se dictó el Real Decreto-ley 15/2020, de 15 de abril, que complementó al anterior, en tanto en cuento se refería a los arrendamientos de los llamados locales de negocio, al anterior que, como veremos, va referido a las viviendas.

No hemos de olvidar que, como se recoge en la Exposición de Motivos I del citado RD 11/2020, la justificación del propio precepto, “en segundo lugar, apoyar a todos los ciudadanos, es decir, a los trabajadores, a las familias, a los autónomos, prestando una especial atención a aquellos más vulnerables”. Sin embargo, estas consideraciones no serán objeto directo de esta obra, excepción hecha del Real Decreto-ley 15/2020 sin perjuicio de que puedan tener acomodo dentro del análisis pormenorizado de los preceptos referidos a los arrendamientos.

Desde esta óptica de ayuda y apoyo a los más vulnerables, en la propia Exposición de Motivos, en su apartado II, sección 1ª se recoge: “En primer lugar, se adoptan medidas dirigidas al apoyo al alquiler de personas vulnerables. En España, en el 85% de los arrendamientos de vivienda el propietario es una persona física, pequeño propietario. Esta particularidad del mercado del alquiler en España hace especialmente necesario que las medidas adoptadas faciliten los acuerdos entre las partes para permitir el pago de las rentas. Se establecen por ello propuestas en este ámbito dirigidas a la necesaria protección a los colectivos más vulnerables que puedan ver sensiblemente afectada su capacidad para hacer frente al alquiler, al tiempo que se garantiza un equilibrio entre las partes que impida que la vulnerabilidad de los arrendatarios sea trasladada a los arrendadores, especialmente a aquellos para los que los ingresos generados por la renta del alquiler pueden ser esenciales. En este contexto, las medidas adoptadas en este real decreto-ley están orientadas a un triple objetivo: Primero, responder a la situación de vulnerabilidad en que incurran los arrendatarios de vivienda habitual como consecuencia de circunstancias sobrevenidas debidas a la crisis sanitaria del COVID-19, especialmente aquellos que ya hacían un elevado esfuerzo para el pago de las rentas, pero también aquellos que, sin estar previamente en esa situación, se encuentren ahora en ella circunstancialmente. Segundo, diseñar medidas de equilibrio que impidan que, al resolver la situación de los arrendatarios, se traslade la vulnerabilidad a los pequeños propietarios. Y, tercero, movilizar recursos suficientes para conseguir los objetivos perseguidos y dar respuesta a las situaciones de vulnerabilidad. Con estos objetivos, el real decreto-ley establece, entre otras medidas, la suspensión de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional y la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Asimismo, se establecen medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica. En este sentido, también se incorpora un nuevo programa de Ayudas al Alquiler al Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo: el «Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual», y la creación, mediante acuerdo entre el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y el Instituto de Crédito Oficial (ICO), de una línea de avales del Estado específica a la que podrán tener acceso todos aquellos hogares que puedan estar en situación de vulnerabilidad como consecuencia de la expansión del COVID-19 y que no comportará ningún tipo de gastos o intereses para el solicitante”.