Luis Martín Contreras - La incidencia de la COVID-19 en los arrendamientos urbanos

55. La cuantía de las ayudas.

55.1. Ayuda directa.

55.2. Ayudas transitorias.

56. La tramitación.

56.1. Límites de las ayudas.

56.2. La tramitación propiamente.

56.3. Asesoramiento sobre la vulnerabilidad.

57. La gestión.

58. El pago de la ayuda.

58.1. Competencia para realizar el pago.

58.2. Materialización del pago.

58.2.1. Abono directo al arrendador.

58.2.2. Amortización del préstamo.

58.2.3. Posible sobrante.

58.2.4. Forma del pago.

59. Compatibilidad de las ayudas.

59.1. Criterio general.

59.2. La excepción.

60. Excepción en la cofinanciación.

Bibliografía

Prólogo

Cuando me encargaron escribir esta obra, lo primero que pensé fue por donde se podía encarar una obra sobre los aspectos jurídicos que la pandemia de la extensión del COVID-19 estaba provocando en la sociedad española, pero, en concreto, sobre la repercusión que la misma iba a tener sobre los contratos de arrendamientos urbanos. La obra se me aventuraba escabrosa por su dificultad, pues se anunciaban muchísimas medidas, pero daba la impresión de que las mismas las encontraríamos dispersas en diversas disposiciones de diferente rango normativo.

Al final el Gobierno/Legislador puso en marcha su mecanismo de fabricación de normas y aquello pareció, en un principio, un desbarajuste en el que uno no sabía qué norma atender o en qué resolución se establecerían las ayudas de fomento a los arrendamientos. Por fin, el 31 de marzo, publicada el 1 siguiente, salía a la luz el Real Decreto-ley 11/2020 que venía a establecer vías de fomento de los arrendamientos urbanos. Se establecían mecanismos para paliar las situaciones de vulnerabilidad de los arrendatarios, en esta primera entrega se seguía con el criterio ya fijado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, según el cual se diferenciaban los propios arrendamientos entre arrendamientos para uso habitual de vivienda y arrendamientos para otros usos distintos del de vivienda. Pero, sobre todo, se institucionalizaba un criterio nuevo que ya fue recogido en el acuerdo de Gobierno entre el PSOE y UP, me refiero a la idea de grandes tenedores, definiéndose como tales aquellas personas físicas o jurídicas que poseyeran más de diez edificaciones o más de 1.500 metros edificados alquilados, sin que dentro de estas previsiones pudieran incluirse plazas de aparcamiento ni trasteros. De esta forma, se diferenciaban las ayudas, dependiendo del arrendador, más que del arrendatario, aunque a estos se les exigiera que en ellos concurriera la circunstancia de encontrarse en una situación de vulnerabilidad, provocada como consecuencia de la expansión de la pandemia.

Por su parte, en el caso de los pequeños arrendadores, el Real Decreto-ley trataba de encontrar el equilibrio entre los derechos que se derivan de un sistema de economía de mercado y el derecho a una vivienda digna, reconocido como uno de los principios rectores de la política de nuestro país. Precisamente por buscar ese equilibrio, la norma citada no se ocupaba de las edificaciones dedicadas a otros usos distintos del de vivienda, los que tradicionalmente se denominaban en la Ley de Arrendamientos Urbanos como locales de negocio.

Casi nada más ratificarse el anterior Real Decreto-ley por el Congreso de los Diputados, se levantaron las primeras voces reclamando algo similar en exclusiva para los locales de negocio que complementase al anterior.

Con celeridad encomiable, el BOE del día 22 de abril de este año publicaba el Real Decreto-ley 15/2020, fechado el día anterior y que, aparentemente, venía a cubrir la laguna denunciada. Sin embargo, esa aparente intención quedó un poco en agua de borrajas, pues más que una medida de fomento al alquiler, se limitó a incorporar algunos aspectos de financiación más que de ayudas, pues las ayudas propiamente dichas se dejaban para la regulación de otros aspectos sociales que tenían más que ver con la propia actividad del arrendatario que con el alquiler en sí.

La prueba evidente de esta diferencia vino a corroborarse por la publicación de la Orden TMA/336/2020, de 9 de abril, publicada el 11 siguiente del mismo mes, que tenía como finalidad, de acuerdo con la intención confesada por la propia disposición, desarrollar los arts. 10, 11 y 12 del primero de los Reales Decretos-ley, pero sin que en la misma se abordase para nada las posibles ayudas o medidas de fomento al alquiler de locales de negocio.

Con este panorama normativo, he afrontado el desarrollo del estudio de estas tres normas con el fin de ahondar, en la medida de lo posible, en el estudio de las mismas y colaborar en el estudio y aplicación de las mismas. Para ello, hemos desarrollado una obra que consta de tres apartados, uno por cada una de las normas antes citadas, donde cualquier usuario de los arrendamientos podrá acudir en busca de la solución al problema que le pudiera haber surgido como consecuencia de la extensión de la pandemia del COVID-19.

En esta obra se aborda fundamentalmente la problemática que se suscita sobre los arrendamientos tanto de vivienda como de locales de negocio desde la óptica de los arrendamientos, dando solución a todos los problemas que se van a suscitar, por lo tanto, creo no equivocarme si afirmo que hemos conseguido una obre eminentemente práctica, pensada en los arrendatarios que se hubieran visto sorprendidos por una situación económica que tiene un origen sanitario, pero que va a repercutir directamente en su relación habitacional con el arrendador.

Se culmina la obra con una referencia a las ayudas y financiación a la que los arrendatarios pueden acudir, siempre en el supuesto de que estuvieran pasando por una situación de vulnerabilidad económica y social, como consecuencia de la expansión del COVID-19, los plazos que hay para acudir a ellas y la extensión de las mismas. En definitiva, creo que hemos dado respuesta a los interrogantes que se nos suscitaban en el momento de recibir la promulgación del Decreto que declaraba el Estado de Alarma, que acordaba el confinamiento, prácticamente total, y que no sabíamos qué iba a ser de nuestra vivienda habitual, ni de nuestro local de negocio.

Madrid, mayo de 2020.

El autor

Parte I

El Real Decreto-Ley 11/2020 Ayudas al fomento del arrendamiento de viviendas

Introducción

Comenzábamos el mes de febrero de 2020 con noticias alarmantes que llegaban de una región de China, desconocida hasta entonces por la mayoría de los españoles, Wuhan. El Gobierno central había acordado blindar toda la región con más de sesenta millones de habitantes, de forma que al perímetro de la misma no pudiera entrar nadie, fuera el que fuese su origen, al mismo tiempo se prohibía la salida de los habitantes de este territorio y se cancelaban todos los vuelos con salida o llegada a los distintos aeropuertos del mismo. Se producía así un confinamiento de una región donde había aparecido una enfermedad desconocida hasta entonces y con un origen también desconocido.

Hasta aquí y sin demasiados detalles del desarrollo inicial de esta infección, fuimos recibiendo unas noticias que nos quedaban y nos sonaban a algo muy lejano. Inicialmente, pensamos en el fiasco que había supuesto otras infecciones que también se anunciaban graves, pero que quedaron en nada (vacas locas, gripe aviar, etc.) y seguimos nuestro ritmo de vida hasta que, a finales de febrero tuvimos el primer caso de infectado, se trataba de una persona extranjera que había estado en algún país oriental y que había llegado a terminar sus vacaciones a la isla del Hierro con fiebre alta. Aquello supuso que, por primera vez pensásemos que la infección también nos podía a afectar a nosotros y que, por uno u otro motivo, pudiéramos vernos inmersos en la pandemia.

A partir del mes de marzo las alarmas se dispararon y el Gobierno empezó a movilizar a la población en previsión de lo que después vendría: el confinamiento más severo de todos los países de nuestro entorno. Para ello se eligió la figura jurídica del Estado de Alarma, de forma que, a grandes rasgos, el Gobierno Central asumía una recentralización de competencias, para dirigir de forma uniforme todas las medidas a adoptar en relación con el confinamiento. Aparentemente pareciera que se iniciaba un encierro con consecuencias eminentemente sanitarias. Sin embargo, ya desde la propia promulgación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, que fue el instrumento utilizado para la declaración del estado de alarma, se comenzó a ver que las medidas que se irían tomando iban a ir más allá de lo meramente sanitario, que, con ser importante dada la magnitud que después se ha ido apreciando, lo principal iba a adentrarse en los campos jurídico y social, con la trascendencia que, como hemos podido ver durante el tiempo que está durando el estado legal de alarma, está teniendo y tendrá, con unos efectos económicos y jurídicos difícilmente imaginables al principio de la declaración gubernamental y que nunca pudimos esperar cuando se declaró el estado jurídico de alarma.