Luis Martín Contreras - La incidencia de la COVID-19 en los arrendamientos urbanos

Se trata, se insiste en el preámbulo de la norma, de conseguir, en la medida de lo posible, paliar la situación de penuria económica que pudieran sufrir los más vulnerables económicamente y cuyo derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna, esté sometida a los vaivenes del mercado arrendaticio. Para ello, en el Real Decreto-ley 11/2020 se dedica el Capítulo I, integrado por 15 artículos que diseccionaremos en apartados posteriores.

Como ya ha quedado apuntado, la siguiente norma que afectará a los contratos de arrendamiento, en este caso de los tradicionalmente llamados locales de negocio, es el Real Decreto-ley 15/2020, de 15 de abril, donde se viene a regular aquellos aspectos sociales que se habían recogido en el 11/2020, pero que habían quedado olvidados para los arrendamientos que no lo fueran de vivienda. En este sentido, el preámbulo de este Real Decreto- ley se justifica la introducción de estas medidas de carácter social en los términos siguientes: “Como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma. En virtud de lo anterior, la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades. A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley. Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves. Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual. Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales” (Preámbulo II). Es decir, se presupone una situación económica difícil para empresarios, sobre todo para los autónomos con pequeños negocios que se suelen ejercer en locales arrendados, por lo que, ante la ausencia de negocio, también es previsible que los arrendatarios de los mismos tengan dificultades para hacer frente a los pagos, al igual que se previó para las personas físicas que tuvieran en arrendamiento su vivienda habitual y cuya previsible penuria ya se había tratado de paliar con el Real Decreto-ley 11/2020, por lo que podríamos afirmar que los dos Reales Decretos-ley son las dos caras de la misma moneda.

En el caso de esta última norma, son cinco los artículos en los que se recogen similares situaciones y mecanismos a los previstos con anterioridad para los arrendamientos de viviendas.

Por último, en esta exposición inicial de las normas que se han dictado como consecuencia del COVID-19, que van a afectar a los contratos de arrendamiento, aunque, en este caso, más que de una norma se trata de un convenio, si bien lo traemos a este apartado con ánimo de información para el lector, nos referimos a la Resolución de 1 de mayo de 2020, de la Secretaría de Estado de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, por la que se publica el Convenio con el Instituto de Crédito Oficial, E.P.E., para la gestión de los avales y de la subvención de gastos e intereses por parte del Estado a arrendatarios en la «Línea de avales de arrendamiento COVID-19», en concreto en la citada resolución, en sus cláusulas 3ª, 4ª y 7ª se refiere a los supuestos de avales y subvenciones a los arrendatarios, para los supuestos recogidos en los Reales Decretos-ley 11/2020 y 15/2020, en concreto en la citada resolución se establece como que “el objeto del presente Convenio es establecer los términos de colaboración entre el MITMA y el ICO, en relación con la gestión del aval a otorgar por el MITMA, así como con la gestión y pago de la bonificación de gastos e intereses, a los préstamos formalizados por las Entidades de crédito para hacer frente al alquiler de vivienda habitual por parte de los hogares que se encuentren en situaciones de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19, conforme a lo establecido en el Real Decreto-ley 11/2020 y la Orden TMA/378/2020, de 30 de abril, del MITMA. Es objeto también de este Convenio establecer el compromiso financiero por MITMA para atender al gasto derivado de las comisiones a abonar al ICO por la administración y gestión de la línea de avales aprobada en el artículo 9 del RDL 11/2020 y la disposición adicional tercera del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar a la economía y al empleo que recibirá el ICO”.

Con ello se cierra el círculo normativo relativo a la incidencia que la pandemia del Covod-19 está produciendo en la normativa arrendaticia.

Una vez expuesta la normativa, vamos a analizar en los apartados siguientes todos los preceptos que, de forma temporal van a modificar las condiciones de los contratos de arrendamiento, sobre todo en lo referentes a la renta y a su pago.

2. Medidas dirigidas a familias y colectivos vulnerables dirigidas a los arrendamientos urbanos.

Permítaseme, antes de entrar a analizar de forma pormenorizada los diferentes preceptos, presentar de forma esquemática el sistema de ayuda, condonaciones y retrasos en el pago de las rentas. En efecto, como vamos a ver a continuación, lo que se introduce bajo una apariencia de ayudas sociales, lo que en realidad es una propuesta de buena fe, probablemente el Gobierno tampoco pueda ir más lejos, de forma que ante una propuesta que tiene que partir siempre del arrendatario, el arrendador puede aceptarla o rechazarla y en caso de que la rechace el arrendador deberá asumir una reclamación judicial que no podrá instar hasta pasados varios meses desde el levantamiento del estado de alarma, con el único matiz de que para que el arrendatario pueda hacer una propuesta de reducción o retraso en el pago, deberán concurrir en su persona alguna de las situaciones recogidas expresamente en el Real Decreto-ley 11/2020.

Al estudio y exposición de esas diferentes situaciones vamos a dedicar los apartados siguientes, para lo cual seguiremos la misma sistemática que se recoge en el Decreto-ley.

2.1. Suspensión de los procedimientos de desahucio.

En una sistemática no muy ortodoxa lo primero que se regula en el Real Decreto-ley 11/2020, es la resolución de los conflictos, antes que las normas que pueden evitarlo. A pesar de todo ello, como ye he anunciado y con el fin de favorecer el análisis del lector, lo primero que se regula en el precepto es precisamente la suspensión de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables, en tal sentido, en el artículo 1 del precepto se establece: