Luis Martín Contreras - La incidencia de la COVID-19 en los arrendamientos urbanos

Antes de entrar en esa interpretación, permítame el lector que, en contra de lo que ocurre en el caso de los arrendamientos urbanos en situación normal, es decir, a los que no se les pueda aplicar la regulación excepcional, donde el contenido del art. 441. 5 va referida a la intervención de los servicios sociales y no a la suspensión del juicio, de forma que la suspensión solo se producirá antes de que por el Letrado de la Administración de Justicia haya dictado el correspondiente decreto, regulado en el art. 440 del mismo cuerpo legal o de la sentencia, pero en ningún caso en la ejecución de los mismos, pues la ejecución queda sujeta a lo dispuesto en el art. 703 y ss. de la citada norma procesal. No es el caso que ahora analizamos, donde la suspensión, como estamos viendo, sí se puede solicitar incluso cuando esté señalada la fecha del lanzamiento.

De vuelta al concepto de vulnerabilidad, ante la falta de una definición sobre qué ha de entenderse por situación de vulnerabilidad que se utiliza tanto en la Ley de Enjuiciamiento Civil como en el Real Decreto-ley 11/2020, habremos de acudir a la aplicación analógica de diferentes preceptos dispersos en diferentes legislaciones autonómicas y en tratados de diversas academias y universidades. En este sentido resulta tremendamente exhaustivo el trabajo publicado por Martínez de Santos2 sobre el carácter de vulnerabilidad.

En este sentido, Real Decreto-ley 27/2012 es quizás el primer texto normativo que introduce el requisito de la especial vulnerabilidad para instar la suspensión del lanzamiento en la ejecución hipotecaria, de la misma manera en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, sobre medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social, se relacionan todos los supuestos de la vulnerabilidad con una familia y, otro concepto al que volveremos, en su art. 1. 4b) se define el concepto unidad familiar. Siguiendo esta citación cronológica, la siguiente norma en promulgarse fue la Ley 25/2015, de 28 de julio, sobre mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y oras medidas de orden social, que se vio complementada por el Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. En concreto en el art. 1 de esta última disposición legal se determina que “se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad:

1.º La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

2.º La unidad familiar monoparental con hijos a cargo.

3.º La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.

4.º La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente, para realizar una actividad laboral.

5.º La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

6.º La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género.

7.º El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar según lo previsto en la letra a) de este número”.

Desde un punto de vista doctrinal un estudio realizado por la Universidad de Valencia, de junio de 2018, se dice que el concepto de vulnerabilidad ha adquirido especial relevancia en las ciencias sociales en los últimos años, siendo muy utilizado en geografía, con referencia a las probabilidades de ser afectado negativamente por un fenómeno geográfico o climatológico, y también por la economía en relación a la reacción macroeconómica ante shocks externos. Ahora bien, la noción de vulnerabilidad ha superado ampliamente esta delimitación inicial y se ha empleado como un componente de creciente importancia dentro del complejo de desventajas sociales y demográficas y, considerado como el rasgo negativo más relevante del modelo de desarrollo basado en la liberalización económica y la apertura comercial.

Dentro de este mismo apartado cabe citar el contenido de una proposición de ley, presentado por el Grupo Parlamentario de Unidos Podemos, denominado “Proposición de Ley de emergencia habitacional en familias vulnerables en el ámbito habitacional y de la pobreza energética”, que fue registrada en el Congreso el 30 de enero de 2018. Esta proposición decayó con la legislatura, aun así, dentro de lo que puede considerarse trabajo doctrinal, resultan interesantes algunas apreciaciones que allí se recogían, en concreto el documento recogía una definición de hogar vulnerable, según la cual sería la vivienda donde moren personas o familias que se encuentren en exclusión residencial independientemente de tener título legal habilitante.

Asimismo, en esta proposición se recoge otra definición, en este caso referido a “exclusión residencia” como aquella situación en la que las personas o familias tengan ingresos netos inferiores a 2’5 veces el IPREM cuando se trate de personas que vivan solas o ingresos netos inferiores a 3 veces el IPREM cuando se trate de unidades de convivencia, o ingresos inferiores a 3’5 veces el IPREM cuando se trate de personas con discapacidad o gran dependencia.

Por otra parte, la lectura de esta proposición de ley nos lleva indefectiblemente a la exposición de motivos del Real Decreto-ley 21/2018, que reformó la Ley de Arrendamientos Urbanos y algunos preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de manera que, no solo el espíritu de la proposición de ley, antes citada, se proyecta sobre el espíritu y la exposición de motivos, sino incluso en el articulado, en particular sobre lo que se refiere a la duración de los contratos y a la fianza.

De este proceso normativo se desprende con claridad la relación directa que existe entre el criterio de vulnerabilidad y renta, como se demuestra en la evolución normativa apuntada, hasta el punto de pasar del concepto hogar vulnerable, expresión que se utilizó en los primeros preceptos, al más acertado de ahora de “situación de vulnerabilidad” del arrendatario.

Visto todo lo anterior, podríamos definir la vulnerabilidad como la movilidad social descendente que viene a significar la antesala o caída en la exclusión social y residencial, aunándose en este criterio espacio y estructura social y a partir de este concepto podríamos definir la vulnerabilidad urbana como aquella situación que suele darse en las ciudades en las que coincidan las situaciones de exclusión residual y social.

Sin perjuicio de lo que se recoge como criterios básicos en el art. 5 del Real Decreto-ley, que son prácticamente un compendio de lo aquí expuesto, casi con toda seguridad, será a estos criterios y definición a los que acudirán los respectivos servicios sociales competentes.

2.1.6. ¿Quién ha de valorar la situación?

Como ya comentábamos en nuestra obra “Ley de Arrendamientos Urbanos”3 desde un punto de vista procesal, con la última reforma sobre los procedimientos arrendaticios se introduce una figura nueva, la de la “los servicios sociales competentes”, los mismas será de competencia autonómica, sin perjuicio de que en las grandes capitales pueda haber también unos servicios social que asumirían la competencia para tomen las medidas que estimen competentes, se establece en el segundo apartado del precepto, el referido a la suspensión de los procedimientos iniciado y no concluidos, hemos de entender que también para la suspensión de la ejecución, en los casos del apartado primero del precepto. Sin embargo, como ocurría en el caso de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las normas se refieren a unos organismos (servicios sociales competentes) inconcretos a los que, sin embargo, se les concede capacidad para apreciar la existencia o no de una situación de vulnerabilidad.