Luis Martín Contreras - La incidencia de la COVID-19 en los arrendamientos urbanos

En efecto, a primera vista el art. 7 de la LAU podría suponer una contradicción con el 2.1 del mismo texto legal ya que, mientras que en éste se establece como condición para ser considerado arrendamiento de vivienda el que esté destinada a satisfacer esa necesidad permanente del arrendatario, aquél, por el contrario, permite que la satisfacción de la necesidad permanente de vivienda se amplíe al cónyuge no separado legalmente o a los hijos que dependan de él.

No obstante, esta regulación viene a posibilitar la existencia del contrato de arrendamiento a pesar de que el arrendatario deba estar largas temporadas viviendo fuera de la vivienda arrendada, bien por razones laborales, bien por cualquier otro motivo, basando, en este supuesto, la pervivencia del contrato en la permanencia en la vivienda del cónyuge o de algún hijo que dependa de él.

Sin embargo, esta situación que en la actualidad se hace cada vez más corriente, cabe cuestionársela, pues a pesar de que el arrendatario, por motivos de trabajo u otros similares, pasase largas temporadas fuera de la vivienda arrendada y en ella no permaneciesen sus familiares, no por ello dejaría de tener necesidad de poder contar con una vivienda donde guardar sus bienes, incluso donde tener su domicilio legal, lo que encontraría amparo en el art. 2.1 de la LAU y excluiría la causa de resolución del contrato prevista en el artículo 27.2.f) del mismo texto legal.

Por el contrario, sí tendrían cabida dentro de este precepto los supuestos de separación matrimonial de hecho o de hijos emancipados pero dependientes económicamente del padre.

De esta manera, la naturaleza del arrendamiento sigue siendo la misma, aunque a pesar de que el arrendatario no ocupe la vivienda, siempre y cuando lo hagan los otros familiares a los que se citan en el precepto. Se mantiene así la conceptuación de arrendamiento de vivienda a pesar de que la misma no cubra la necesidad primaria de vivienda del arrendatario, siempre y cuando lo haga respecto de los otros familiares. Concluyendo que, desde este punto de vista, lo regulado en el art. 7 de la LAU viene a ser un complemento necesario a lo recogido en el art. 2 del mismo cuerpo legal.

Sorprendía, sin embargo, en esta regulación la exclusión de los ascendientes, sobre todo teniendo en cuenta la tradición social de nuestro país, donde son muchos los supuestos en los que los padres de alguno de los cónyuges conviven con ellos. Esta situación resulta más paradójica, si cabe, teniendo en cuenta que más adelante el mismo texto legal incluye a los ascendentes, a la hora de regular la subrogación, Art. 16. 1 d), de manera que se permite esta figura entre ascendientes, se supone que en los que concurra la condición de convivir con el arrendatario.

El precepto que ahora estamos analizando parece que ha corregido el error para incluir de manera genérica a todas aquellas personas que de él dependan, yendo más allá de lo que se regula en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Así se recoge en nuestra obra “Ley de Arrendamientos Urbanos”4.

Dentro de este concepto “las personas con las que conviva”, si nos atenemos a una jurisprudencia ya muy consolidada podríamos incluir al cónyuge no separado del arrendatario, a su pareja de hecho, a hijos dependientes y a ascendientes también dependientes de él.

Permítaseme un último apunte respecto de la suspensión del lanzamiento, en contra de lo que opinan algunos autores, no creo que lo que se regula en el primer inciso del art. 1 del Real Decreto-ley se trate de una suspensión sine die o que quede en manos del Juzgado, por el contrario, creo que se trata de un plazo extraordinario de suspensión del lanzamiento, pero que no puede ir más allá del 2 de octubre de 2020, seis meses después de la entrada en vigor del citado Real Decreto y considero que es así por la propia composición literaria del precepto: no existe una separación entre las dos situaciones que se regulan y el precepto, yo entiendo que referido a las dos, queda fijado en seis meses.

2.2. Para los procedimientos iniciados, pero no celebrados.

Como ya hemos expuesto, en este primer punto del art. 1 del Real Decreto-ley 11/2020 se regulan dos situaciones claramente diferenciadas, abordamos ahora la segunda, la que va referida a aquellos supuestos en los que se hubiera presentado la demanda de desahucio, pero, o bien no hubieran transcurrido los diez días desde que se hubiera dictado el decreto inicial o no se hubiera celebrado la vista.

Como criterio general, los criterios expuestos en los apartados anteriores serán de aplicación también para estos supuestos.

2.2.1. Que se hubiera proveído la demanda inicial.

El segundo supuesto que se regula en la segunda parte del art. 1 del Real Decreto, hace referencia a la solicitud de suspensión del procedimiento en sí mismo. Es decir, frente a la petición de suspensión de un acto final de ejecución: el lanzamiento, en este caso lo que se solicita es que se suspenda la tramitación del procedimiento propiamente.

En el inicio de la segunda parte del art. 1 del Real Decreto-ley 11/2020 se regulan dos situaciones diferentes, aunque coincidentes procesalmente hablando: 1) Que no hubieran transcurrido los diez días del requerimiento y, 2) que no se hubiera celebrado la vista.

2.2.1.1. Que no hubiera transcurrido el plazo de requerimiento.

En efecto, en el art. 440. 3 de la LEC se establece que, una vez recibida la demanda, el Letrado de la Administración de Justicia requerirá al arrendatario/demandado para que en el plazo de diez días realice una serie de actividades encaminadas a reconocer la causa del desahucio o, en su caso se oponga a la demanda.

En el primero de los supuestos regulados por el Real Decreto-ley se refiere a este período de diez días de forma que el demandado/arrendatario en este plazo podrá solicitar y acreditar documentalmente que se encuentra en una situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la expansión del Covi-19. Como ya ha quedado en el apartado correspondiente, referido a la suspensión del señalamiento del lanzamiento, la tramitación será idéntica, en cuanto el Letrado de la Administración de Justicia, si se presenta la solicitud acompañada de los justificantes que pretendan acreditar el estado de vulnerabilidad y su relación causa efecto con la expansión del COVID-19, sin necesidad de entrar a evaluar la petición ni si la documentación es suficiente, se limitará a suspender el transcurso de los autos y remitirá la solicitud a los servicios sociales competentes, para que estos resuelvan lo que proceda desde un punto de vista de respuesta habitacional, siempre dentro del plazo que se fija en el Real Decreto-ley, que expira el 2 de octubre de 2020.

Sin duda, en este supuesto sí puede superponerse este plazo con el plazo que se fija en el art. 441. 5 de la LEC de un mes desde la comunicación de los servicios sociales competentes. Es decir, si el procedimiento judicial se hubiera iniciado entrado el mes de septiembre de 2020 y el plazo fijado en el Real Decreto-ley del 2 de octubre estuviera muy por debajo del cumplimiento del mes que se regula en la ley procesal, yo considero que debe aplicarse éste, por ser más beneficioso, de forma que habría que estarse no al vencimiento de los seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, sino hasta el cumplimiento de un mes desde la comunicación, por parte de los servicios sociales, al Juzgado de que en el demandado sí concurre una situación de vulnerabilidad.

La consecuencia inmediata del acuerdo de concesión del estado de vulnerabilidad en este momento procesal será la suspensión del plazo de diez días del requerimiento, sin que se pueda dictar el decreto que acuerde el lanzamiento, en caso de ser desestimada por los servicios sociales la petición o de transcurrir el plazo sin que los citado servicios hubieran comunicado nada al Juzgado, el Letrado de la Administración de Justicia levantará la suspensión y acordará la reanudación del plazo de los diez días.