Luis Martín Contreras - La incidencia de la COVID-19 en los arrendamientos urbanos

5.2. Presentación de documentación por parte del arrendador.

No se regula en el precepto ahora analizado la forma en la que los arrendadores deban acreditar que ellos también se encuentran en estado de vulnerabilidad y que esa situación sea consecuencia directa de la expansión del COVID-19, pero parece lógico pensar que, al igual que ocurre con los arrendatarios, en caso de que manifiesten que se encuentran en dicha situación, deberán hacerlo cuando estén en alguna de las situaciones previstas en el art. 5 de este mismo Real Decreto-ley y la forma de acreditarlo, al igual que para los arrendatarios, lo sea con la documentación acreditativa, recogida en el art. 6 de este mismo texto legal.

Así pues, nos remitimos a lo que allí veremos sobre estos dos particulares.

Una vez presentada la solicitud del reconocimiento de estado de vulnerabilidad por parte de arrendador y acreditada la misma ante el Juzgado, en los mismos términos que se recogen el punto 2 del precepto, al que se remite la presente regulación, el Letrado de la Administración de Justicia se limitará a remitir la solicitud y los justificantes acompañados a la misma a los servicios sociales competentes, a fin de que puedan ser unidos a la solicitud planteada por el arrendatario. Sin duda, a la hora de tener en cuenta esta petición, deberá tenerse en cuenta que se trata de una situación sobrevenida y que la causa de la misma lo ha sido la expansión del COVID-19, pues solo en este caso la situación podrá ser incorporada a la situación excepcional que se regula con el presente Real Decreto-ley.

5.3. Efectos de la presentación.

Una vez acreditada la situación de vulnerabilidad del arrendador, nada se establece sobre la actividad de los servicios sociales competentes al respecto, ni siquiera los efectos que un hipotético reconocimiento del estado de vulnerabilidad al arrendatario. En efecto, ya hemos visto en el apartado anterior que procesalmente hablando la presentación y acreditación de una situación de vulnerabilidad por parte del arrendador no suspende la tramitación del procedimiento, por otra parte, se supone ya suspendido, por lo que, de lo regulado en el art. 1. 4 del Real Decreto-ley 11/2020 parece desprenderse que el Letrado de la Administración de Justicia se limitará a ser un mero intermediario, cuya única función será la de dar traslado de la documentación aportado por el arrendador a los servicios sociales competentes.

Si tuviéramos que hacer una interpretación de lo regulado en el precepto, tendríamos que decir que, desde un punto de vista procesal, nada nuevo se aporta, pues, en todo caso las consecuencias de la acreditación de una situación de vulnerabilidad del arrendador serán de carácter social y no procedimental.

La primera consecuencia, al menos aparentemente, es que para los casos en los que el arrendador hubiera presentado las credenciales para que se le reconozca el estado de vulnerabilidad, los servicios sociales dieran preferencia a la tramitación del reconocimiento de este estado para el arrendatario, con el fin de que, si procede el desahucio, se tramite con preferencia a los anteriores, pues en estos supuestos concurrían dos situaciones de estado de vulnerabilidad.

Nada se establece sobre las consecuencias de un hipotético reconocimiento de estado de vulnerabilidad del arrendador, por lo que resulta difícil de prever qué consecuencias pueden desprenderse de este reconocimiento. Aparentemente, la consecuencia inmediata, teniendo en cuenta lo que se regula en los arts. 9 al 15 de este Real Decreto-ley, es que al arrendatario se le concedieran unos créditos, subvenciones, avales o ayudas para poder abonar el importe de las rentas. Si esto fuese así, resulta difícil de justificar que esos avales o ayudas si lo son para pagar las rentas, por qué en los supuestos en los que el arrendador interese el reconocimiento de su situación familiar y económica como vulnerable, no se reguló en el precepto que esas cantidades para cubrir el importe de las rentas, se le entregasen directamente al arrendador, sin necesidad de tener que pasar por las manos del arrendatario, evitando así los posibles fraudes y sus consecuencias, a que se hace mención en el art. 7 del mismo texto legal.

Sobre el particular de las ayudas a los arrendatarios, habrá de tenerse en cuenta lo que establece la Orden TMA/336/2020, de 9 de abril, por la que se incorpora, sustituye y modifican sendos programas de ayuda del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 10, 11 y 12 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, a la que nos referiremos en los comentarios a los arts. 9 a 12 del Real Decreto-ley.

6. El consentimiento del arrendador.

En términos similares a los ya expuestos, al analizar el punto 3 del precepto para el arrendatario, es ahora en el punto 5 del precepto donde introduce una regulación sobre la autorización que se presumirá por parte del arrendador, solo que, en este caso, sin necesidad de hacer una reiteración con la remisión a lo dispuesto en el art. 150. 4 de la LEC, si bien se incorpora un matiz importante al último inciso del precepto, consistente en que, mientras que en el punto 3 se fijaba como objetivo de la petición el de la suspensión de la tramitación judicial, en el caso de lo recogido en el punto 5 no tiene como objetivo que se suspenda la tramitación, ya acordada como consecuencia de la solicitud realizada por el arrendatario, sino que ahora simplemente se deja constancia de que el consentimiento para hacer la comunicación a los servicios sociales competentes, se sobre entenderá por el mero hecho de haber presentado ante el Juzgado la acreditación de su “situación de vulnerabilidad económica sobrevenida”.

Obsérvese que a pesar de la enorme similitud existente entre lo regulado en los puntos 3 y 5 del art. 1 del Real Decreto-ley 11/2020, en el caso de lo reglado en el punto 5, el referido al arrendador, se hace mucho hincapié en el hecho de que se trate de una vulnerabilidad económica, por una parte y, de que la misma es sobrevenida.

En efecto, mientras que, en el caso del arrendatario, en el punto 1 del precepto se refiere a la vulnerabilidad social y económica, es decir, recoge un espectro mucho más amplio que la mera situación económica, si bien es cierto que en los preceptos posteriores, olvida el aspecto social, lo cierto es que la consideración de vulnerabilidad social va mucho más lejos que la meramente económica, con ser esta importante. Por el contrario, en el caso del arrendador, el Legislador de 2020 deja de lado el aspecto social, para centrarse únicamente en el aspecto económico, es decir, la acreditación de esta situación de vulnerabilidad se centrará, para entendernos, en los libros de contabilidad y deberá ser el aspecto económico el único que deba acreditarse en este punto para el arrendador.

Asimismo, el precepto insiste en el hecho de que la situación de vulnerabilidad económica hubiera sido sobrevenida, provocada por la expansión del COVID-19, añado yo, pues así se desprende del propio precepto, pues de no ser provocada por esta pandemia, no tendría cabida dentro de las medidas excepcionales, establecidas para la situación excepcional que se pretende regular con esta norma.

Vistas así las cosas, los documentos acreditativos que se fijan en el art. 6 para solicitar el reconocimiento de situación vulnerable para los arrendadores se ceñirán a aquellos documentos con los que se acredite la situación económica de penuria en la que se pueda encontrar el arrendado.

7. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento.

Una vez analizada la problemática judicial del procedimiento de desahucio, en una sistemática un tanto anacrónica, como ya dejamos apuntado, el precepto pasa a analizar situaciones propias del contrato de arrendamiento que vincule a arrendador y arrendatario y que tendrá una repercusión directa en las reglas generales que se recogen en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, hasta el punto de modificar sus criterios de duración del contrato, aunque solo sea de manera extraordinaria, para el tiempo que dure la situación de estado de alarma y sus consecuencias.