Luis Martín Contreras - La incidencia de la COVID-19 en los arrendamientos urbanos

Así pues, podría afirmarse que con la nueva regulación se generaliza de forma gratuita una prórroga extraordinaria por un plazo de seis meses, sin que el arrendador pueda oponer ninguna causa, aunque estuviera justificada.

7.2.3. Condiciones de la nueva prórroga.

El contrato que se prorroga de forma extraordinaria no se produce como una novación sino como una prórroga del mismo contrato, por lo que no habría sido necesario añadir al precepto que ahora analizamos que durante la vigencia de la prórroga extraordinaria “se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor”, pues, si, como ya hemos expuesto, estamos ante el mismo contrato, sometido a las mismas cláusulas que el inicial. Con esta expresión reiterativa, el Legislador de 2020 ha pretendido evitar una subida de la renta más allá de la pactada en el contrato original, lo que, sensu contrario, quiere decir que durante esta prórroga sí se le podrá subir al arrendatario el índice de revisión de renta que se hubiera pactado en aquél.

Esto supone en la práctica añadir a las prórrogas forzosas, previstas en el art. 9. 1 de la LAU una nueva prórroga forzosa por un período inferior, de forma que, a partir de la prórroga extraordinaria, la fecha del vencimiento se producirá seis meses después, de forma que si el contrato tenía una duración forzosa de cinco o siete años, según se trate de arrendador persona física o jurídica, a partir de la prórroga forzosa, esa duración será de seis meses más, de la misma manera que si se trata de una prórroga tácita, la misma se producirá, no al cumplir un año de vigencia de la prórroga correspondiente, sino seis meses después y las mismas de durar tres años pasarán a durar tres años y seis meses.

7.2.4. Excepción a la regla general.

Sin embargo, esta prórroga no tiene por qué aplicarse forzosamente, no solo porque, al ser obligatoria la solicitud del arrendatario para que se produzca, sino que la prorroga extraordinaria podría verse afectada por otro acuerdo entre los contratantes que se supone le será más beneficiosa al arrendatario.

En línea con lo expuesto en el apartado anterior, todo lo regulado en el art. 3 del Real Decreto-ley 11/2020 queda condicionado a los acuerdos a los que arrendador y arrendatario hubieran podido llegar y suscribir como cláusula contractual al respecto. En efecto, en el precepto se recoge la expresión “salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes”, lo que quiere decir que las partes pudieran haber llegado a un acuerdo que desactive las previsiones recogidas en el precepto, hemos de suponer que ese acuerdo será beneficioso al arrendatario por dos motivos fundamentales: En primer lugar, porque la sola manifestación del arrendatario de contar con la prórroga extraordinaria, forzaría su aplicación sin que, como ya ha quedado expuesto, sea necesaria la concurrencia de la aquiescencia por parte de arrendador. En segundo lugar, por la propia previsión legal, recogida en el art. 6 de la LAU, según la cual serían nulos todos los acuerdos que se adopten en el contrato, referidos a los derechos regulados en el Título I de la LAU y que sean contrarios al arrendatario. En concreto, el derecho de prórroga, en cualquiera de sus modalidades, se fija en los arts. 9 y 10 del citado texto legal y los dos se hallan encuadrados dentro del Título I. A ellos precisamente se remite el art. 3 del Decreto-ley, ahora analizado.

Por lo tanto, frente a la petición de prórroga extraordinaria, solicitada por el arrendatario, el arrendador puede contestar con otra oferta que le sea más beneficiosa para el arrendatario, en cuyo caso, si suscriben de común acuerdo en el contrato una cláusula más beneficiosa para el arrendatario, la misma desactivaría la petición de prórroga extraordinaria por parte del arrendatario.

Artículo 3. Moratoria de deuda arrendaticia.

Se establecen medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19, desde este artículo y hasta el artículo 9, ambos incluidos.

8. Medidas para la moratoria en el pago de las rentas.

Podría decirse que estamos ante una declaración de voluntad, según la cual se trata de establecer una serie de mecanismos que garanticen la moratoria en el pago de las rentas para aquellos arrendatarios de “vivienda habitual, en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19”.

En efecto, en el presente precepto, que parece ser el compendio de todo lo que se va a regular después, parece más lógico que en una sistemática normal hubiera sido el primero del articulado, pues hace referencia a los que con posterioridad se desarrolla.

Con independencia de la crítica a la sistemática de la estructura del Real Decreto-ley, en el precepto cuyo estudio ahora abordamos, pivota sobre dos criterios fundamentales: 1) Que se trate de vivienda habitual y 2) que el arrendatario estuviera en situación de vulnerabilidad económica.

Sobre el primer punto reiteramos lo ya dicho, en tanto en cuanto desde la Ley de Arrendamiento Urbanos hasta el propio Decreto-ley que ahora comentamos amplía el concepto arrendatario para traspasar la persona del suscritor del contrato, e incluir bajo ese concepto a todos sus familiares que de él dependan y utilicen la finca como vivienda habitual. Sorprende que también que en la regulación que se recoge en el art. 5, se sigue insistiendo en la enumeración tradicional, excluyendo, yo creo que más por mera omisión sistemática que por intencionalidad a los ascendentes dependientes del arrendatario, cuando, como ya hemos dicho anteriormente, estos también pasan a forma parte de la unidad familiar, pueden ser los auténticos ocupantes de la vivienda, aun sin ser arrendatarios y, como se recoge en el art. 16 de la LAU también pueden ser llamados a la subrogación cuando hubieran vivido con el arrendatario, por lo menos los dos últimos años. Considero que en este apartado también habrá que incluir a los ascendentes que vivan en la finca arrendada.

En el caso de la vulnerabilidad, sorprende que en este precepto también se deje de lado el aspecto social de la situación de vulnerabilidad. En efecto, mientras que en el art. 1 de este mismo Decreto-ley se equiparan los conceptos económico y social, en el que ahora comentamos, el Legislador ha olvidado el aspecto social y, si bien es cierto que el primero puede llevar al segundo, considero que hubiera sido más adecuado mantener los dos tipos de vulnerabilidad, pues en mientras que en el art. 5 del Decreto-ley, donde se establecen los parámetros para valorar el nivel de vulnerabilidad, se fijan claramente los dos criterios, el económico y el social, con la redacción a este precepto parecería que únicamente interesa lo recogido en el apartado 1 del mencionado art. 5 y la correspondiente acreditación de ese apartado, correspondiente en el art. 6.

Artículo 4. Aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda.

1. La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, tal y como se define en el artículo siguiente, podrá solicitar de la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en el plazo de tres mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.