Luis Martín Contreras - La incidencia de la COVID-19 en los arrendamientos urbanos

En los apartados siguientes vamos a abordar el estudio de los supuestos en los que el contrato de arrendamiento se verá afectado en su duración, art. 9 de la LAU, como medida social para paliar los perjuicios sociales y económicos de la expansión del COVID-19.

7.1. Que se trate de vivienda habitual.

La primera consideración a tener en cuenta es que la regulación que ahora se establece de manera extraordinaria hace referencia únicamente a los contratos de arrendamientos urbanos de fincas que constituyan la vivienda habitual del arrendatario y que esté sometido a la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a la que ya nos hemos referido.

Obsérvese que, como ya ha quedado apuntado anteriormente, el presente Real Decreto-ley únicamente fue pensado para los casos de viviendas, dejando fuera de regulación los tradicionalmente denominados locales de negocio, laguna que fue suplida posteriormente a través del Real Decreto-ley 15/2020, que también será objeto de exposición en esta obra, en apartados posteriores.

De todas las formas, junto al hecho objetivo de que se trate dela vivienda habitual, el precepto ahora analizado introduce un elemento fundamental que es que esté sometida a la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que supone la necesidad de que concurran una serie de elementos fundamentales para que pueda reputarse vivienda arrendado, en tal sentido, en el art. 2.1 LAU se establecen los requisitos esenciales para que a un contrato de arrendamiento se le apliquen las normas de esta ley para los contratos de vivienda, que se concretan en que se trate de una edificación habitable y que esté destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Éstos son los elementos principales que han de concurrir en un contrato de arrendamiento para que le sean de aplicación las normas especiales, no hemos de olvidar que el precepto que ahora analizamos exige que la finca objeto del contrato esté sometida a las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos y para que esto sea así se necesita que la edificación reúna una serie de requisitos.

Sin embargo, frente a lo que pudiera parecer, ni los requisitos son todos los que se citan en el art. 2 LAU, ni todos los imprescindibles se encuentran regulados en ese precepto, sino que es en diversos pasajes de la ley donde hemos de complementar las características necesarias para que un contrato de arrendamiento de vivienda se considere sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Así, nos encontramos notas también en el art. 1, donde se exige que la vivienda sea urbana, o en el art. 7 en el que se amplía el espectro de las personas a las que puede servir de vivienda habitual, de forma que también estará sometida a esta norma, no sólo cuando sirva de vivienda habitual del arrendatario, sino también cuando lo pueda serlo «de su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o de sus hijos dependientes», o en el art. 16 cuando se permite la subrogación en favor de los “ascendientes dependientes del arrendatario, que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento”.

De los distintos análisis conjuntos de los diferentes preceptos recogidos en esta ley Etelvina Valladares5 define el arrendamiento de una finca urbana para uso de vivienda como aquel arrendamiento que tiene por objeto una finca urbana con edificación habitable cuyo destino primordial es, bien el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, bien el de servir de lugar de habitación al cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho o a los hijos dependientes de él.

En el art. 2.1 de la LAU se hace gravitar el concepto de contrato de arrendamiento de vivienda sobre tres conceptos fundamentales: 1) Que se trate de una edificación habitable; 2) que la misma deberá estar destinada a satisfacer las necesidades de vivienda del arrendatario u otros familiares que de él dependan; y 3) que este destino de habitación ha de ser el primordial.

7.2. La prórroga extraordinaria.

Los contratos de arrendamiento de fincas urbanas, sometidas a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, por su propia naturaleza tiene una duración contractual que puede prolongarse hasta cinco años, cuando el arrendador sea una persona física o de siete años cuando el arrendador fuere una persona jurídica. No vamos a entrar en toda la compleja problemática sobre la duración mínima de los contratos de arrendamiento de viviendas que ya fueron objeto de nuestra obra “Ley de Arrendamientos Urbanos”6, en la que se presenta toda la casuística que sobre este tema puede presentarse, dejando constancia en esta obra de la prórroga extraordinaria que se producirá de manera automática, si el arrendatario lo solicita y sin que el arrendador pueda oponerse a ella.

7.2.1. Contratos a los que se puede aplicar.

La primera consideración que habrá que tenerse sobre este particular es el período de tiempo dentro del que se podrá solicitar la prórroga extraordinario.

Sin embargo, antes de seguir en la exposición, habrá que dejar asentadas dos cuestiones fundamentales: 1ª) Que exista una declaración de voluntad expresa por parte del arrendatario, por la que muestre su interés en que se produzca la prórroga excepciona y así se lo manifieste al arrendado y 2ª) Que esa declaración de voluntad se produzca sobre contrato concretos: los que tengan una fecha de vencimiento entre las fechas que van desde el 2 de abril de 2020 hasta dos meses después de que entre en vigor el levantamiento legal del estado de alarma.

Los contratos a los que se puede aplicar esta prórroga extraordinaria es a aquellos cuyo vencimiento se produzca desde la fecha de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020, el 2 de abril de 2020, hasta pasados dos meses desde el levantamiento del estado de alarma. Es decir, todos los contratos cuya vigencia, con independencia de si se encuentran es situación de prórroga forzosa o de prórroga tácita, si el vencimiento se produce dentro de este período y los solicita el arrendatario, se producirá automáticamente una prórroga de seis meses que, aun siendo extraordinaria, se reputará de la misma naturaleza que la que le correspondiese y sin excluir ninguna de éstas, que se volverán a aplicar, en los mismos términos que se establece en los arts. 9. 1 y 10. 1 de la LAU.

La prórroga a la que ahora nos estamos refiriendo es independiente de las prórrogas legales, las forzosas previstas en el art. 9. 1 de la LAU y las tácitas, reguladas en el art. 10. 1 del mismo cuerpo legal, de forma que, una vez agotada la prórroga extraordinaria, se aplicarán las forzosas, si no se hubiera cumplido el primer período de cinco o siete años, según se trate de un arrendador persona física o jurídica, si bien las nuevas fechas de vencimiento se verán afectadas por el nuevo plazo de la prórroga extraordinaria.

Dada la especialidad y la excepcionalidad de esta prórroga, se recomienda realizar la solicitud de prórroga de cualquiera de las formas reconocidas como fehacientes, ya sea mediante comunicación notarial, buro fax, entrega a cambio de firma de la recepción o cualquier otro sistema que garantice al arrendatario que realizó su petición de acogerse a la prórroga extraordinaria.

Cualquiera de los contratos a los que se aplique esta prórroga extraordinaria, a partir de aplicación tendrán una nueva fecha de vencimiento, que deberá tenerse en cuenta a los efectos de cualquiera de las prórrogas legales, reguladas en los arts. 9. 1 y 10. 1 de la LAU.

Frente a la declaración de voluntad del arrendatario, el arrendador no podrá oponer nada, pues, de conformidad con lo que se establece en el precepto, esta prórroga “deberá ser aceptada por el arrendador”.

7.2.2. Vigencia de la nueva prórroga.

La vigencia de la prórroga extraordinaria será de seis meses desde el vencimiento del contrato hasta que se vuelva a producir una nueva prórroga legal. Sorprende sobre manera que para acudir a esta prórroga extraordinaria no será necesario acreditar nada, ni siquiera que la situación social o económica del arrendatario o de su núcleo familiar se haya visto afectada por la expansión del COVID-19 y es así porque el Real Decreto-ley al que ahora nos venimos refiriendo en esta obra, encuentra justificación en la propia existencia de una pandemia que ha afectado a un gran número de ciudadanos de nuestro país. Sin embargo, desde el momento en que no se exige la acreditación de nada, esta regulación podría provocar una situación injusta por cuanto, en contra de lo que esta norma presupone, no siempre el arrendatario es la pieza más débil del contrato, pues no sería extraño encontrar arrendadores que, como consecuencia de esta pandemia, vean afectada su situación social y económica hasta el punto de pasar a una estatus de vulnerabilidad, sin perjuicio de que el arrendatario también pudiera estarlo, lo cierto es que hubiera sido más adecuado, si lo que se pretendía era paliar las situaciones de vulnerabilidad, que, al menos, se le hubiera exigido al solicitante de prórroga de contrato, que se hubiera visto afectado social o económicamente por el COVID-19, pues, en caso de no ser así, no existe justificación alguna para poder conceder una prórroga forzosa extraordinaria, y menos aun cuando los contratos estuvieran sometidos a la prórroga forzosa.