Luis Martín Contreras - La incidencia de la COVID-19 en los arrendamientos urbanos

La segunda tampoco tiene fácil interpretación, pues se fija en el precepto que en el mismo decreto que se acuerde la suspensión, se indicará que “transcurrido el plazo fijado (de suspensión) se reanudará el cómputo de los días a que se refiere el art. 440. 3 o señalará fecha para la vista”. La cuestión es que, mientras que en el precepto de la Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 440. 5, se fija un plazo de un mes para que los servicios sociales resuelvan, en el plazo excepcional al que ahora se refiere el precepto analizado se fija “el tiempo estrictamente necesario”, es decir, el que los servicios sociales necesiten para realizar su cometido, hasta el máximo de todo el proceso durante este período extraordinario que no podrá superar los seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, pero que, al momento de dictar el decreto, será desconocido a priori por el Letrado de la Administración de Justicia.

Parece más lógico que en el precepto se hubiera impuesto al Letrado de la Administración de Justicia la obligación de reanudar el cómputo del plazo de los diez días o proceder al señalamiento nada más recibir la resolución de los servicios sociales, pues, en los términos fijados en el precepto, parece imponérsele una obligación indeterminable.

4. Consentimiento del arrendatario.

El art. 1.3 del Real Decreto-ley 11/2020 supone una mera cláusula de seguridad por los perjuicios que pudieran derivarse, en caso de que así fuera, del traslado de la información aportada por el arrendatario con la solicitud de suspensión, cuando desde el Juzgado se les comunique a los servicios sociales competentes.

El precepto hace referencia a lo dispuesto en el art. 150. 4 de la LEC, no hemos de olvidar que la referencia a los servicios sociales en la materia arrendaticia, se lleva reflejo a la ley procesal como consecuencia de la Ley 5/2018, de 11 de junio, que modificó el citado precepto, incorporando el punto 4.

No obstante, la referencia al precepto de la ley procesal civil suena a redundante, pues, parece lógico pensar que, si el arrendatario solicita la suspensión del procedimiento seguido contra él y la concesión o denegación del reconocimiento de una situación de vulnerabilidad a su favor la deben determinar los servicios sociales competentes, el Juzgado deba remitir la información aportada a los citados entes administrativos, seguramente de carácter autonómico, por lo que si el Juzgado es mero intermediario, como ya hemos visto, parece lógico que de la mera presentación de la solicitud se desprenda que el arrendatario da su consentimiento para que se puedan remitir los datos, por él aportados, incluidos los de carácter personal.

En definitiva, el precepto ahora analizado resulta una reiteración de los dispuesto en el art. 150. 4 de la LEC, sin perjuicio de que en este caso se refiera a la situación excepcional. De cualquier forma, todo ello resulta un guiño a lo preceptuado en la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales.

5. La situación del arrendador.

En contra de lo que venía siendo habitual, el Real Decreto-ley 11/2020, también recoge en su artículo 1.4 una regulación específica para los supuestos en los que quien se hubiera visto afectado económicamente por la expansión del COVID-19 fuera el arrendador, de manera que éste también pueda oponer a las alegaciones que hubiera realizado sobre su situación de vulnerabilidad, las que él mismo y los que de él dependan también puede padecer.

Como apunte importante, llegado este punto, consideramos hacer constar que esta regulación únicamente hace referencia a los arrendadores de fincas dedicadas a satisfacer la necesidad de vivienda al arrendador, las reguladas en el art. 2 LAU, quedando excluidos los conocidos tradicionalmente como locales de negocio. Esta exclusión que parece se trató de un descuido, fue subsanada mediante la promulgación del Real Decreto-ley 15/20202, que tendremos ocasión de comentar en apartados posteriores.

A pesar de que en el punto 2 del mismo precepto se detallaba la actividad a desplegar por el Letrado de la Administración de Justicia, una vez recibida la solicitud del arrendatario, y que afirmábamos que este funcionario público se limitaría a constatar si se aportaban los documentos interesados y en la forma requerida, sin necesidad ni posibilidad de dar intervención del arrendador, aun siendo cierto este criterio, la mera notificación al demandante/arrendador del decreto por el que se suspende la tramitación, permitirá a éste plantear sus argumentos, para que sean remitidos a los servicios sociales competentes.

5.1. La situación vulnerable del arrendador.

La primera consideración a tener en cuenta en este apartado es doble, por una parte, que va referida a la situación económica del arrendador, provocada por la expansión del COVID-19 y, por otra, que la regulación que se regula en este Real Decreto-ley va referida únicamente a viviendas.

Desde un punto de vista de técnica legislativa, el precepto recogido en el art. 1. 4 del Real Decreto-ley 11/2020 supone la otra cara de la misma moneda de lo regulado en los puntos 1 y 2 del mismo precepto, de manera que también en esta regulación se reconocen las dos situaciones de suspensión de la tramitación, es decir, los efectos procesales de las suspensiones del señalamiento del lanzamiento y el de las suspensiones del propio procedimiento, en cualquiera de sus dos posibilidades: en plazo de requerimiento y en situación previa a la celebración de la vista. Para ello, el precepto que ahora analizamos hace referencia al punto 1 y tras una rectificación de errores de la redacción inicial, también al punto 2, en ambos casos del mismo precepto. Es decir, todo lo que en esos apartados se refieren al arrendatario, ahora se incorporan para el arrendador, que también podrá estar en situación de vulnerabilidad.

Pero, es más, observe el lector que el precepto no hace distinción entre las diferentes condiciones del arrendador. En efecto, aparentemente, el arrendador, por el mero hecho de tener una finca para arrendar ya no está en estado de vulnerabilidad o que una empresa, grande o pequeña, por el mero hecho de serlo, tampoco podrían estar en ese estado de vulnerabilidad. El precepto ahora analizado, viene a romper con estas creencias. En efecto, el Legislador de 2020 a la hora de introducir esta nueva regulación es consciente de existe un alto porcentaje de pequeños propietarios que viven de las rentas que perciben por la tenencia de una vivienda arrendada y que la falta de esa percepción también les puede producir una situación de vulnerabilidad económica, y lo mismo puede ocurrir con algunas pequeñas empresas que dan trabajo a un importante número de personas y que se pueden ver abocadas a la quiebra económica como consecuencia de la situación de vulnerabilidad que pueda reconocérseles a sus arrendatario.

Así pues, se pretende con esta nueva regulación facilitar el tránsito económico por una situación excepcional, donde las ayudas sociales están resultando fundamentales, muestra evidente de un estado social. Sin embargo, no hemos de olvidar que las ayudas que se ofrecen no irían directamente al arrendador, sino al arrendatario para que pudiera abonar las rentas. Téngase en cuenta a este respecto lo que se establece en los arts. 9 a 15 de este mismo Real Decreto-ley, que serán comentados en apartados posteriores y lo que se regula en el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.

Resulta evidente que los arrendadores, en general también pueden pasar por situaciones económicas difíciles, como consecuencia de la pandemia y, sin perjuicio de que en el mismo Real Decreto-ley se regulen otras posibilidades extrajudiciales, también en el ámbito judicial se le ofrece al arrendador la posibilidad de acreditar que el retraso en la percepción de las rentas de sus inquilinos, aunque sea porque en él concurra una situación de vulnerabilidad, le puede provocar esa misma situación a ellos.