Luis Martín Contreras - La incidencia de la COVID-19 en los arrendamientos urbanos

Esta equívoca terminología sirvió en su día de excusa para la presentación de recursos contra algunas sentencias, amparados en una hipotética incongruencia pues, al utilizar el término «desahucio» en su parte dispositiva, daban al arrendatario recurrente argumento para solicitar que las sentencias revisoras deberían establecer que la sentencia impugnada únicamente debía entrar en la declaración expresa de la resolución del contrato, sin hacer mención al posible desahucio, que sería procedente si el arrendatario no utilizaba los medios legalmente establecidos para impedirlo o lo desalojara voluntariamente, lo que en la aplicación del TR del 64, en contra de la legislación vigente, sí cabía.

A pesar de todo, los recursos, como no podía ser de otra manera, no prosperaron ya que la propia Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 utilizaba la terminología equivocada, como lo sigue haciendo la vigente. A este respecto, la STS de 6 feb. 1976 consideró que cuando el demandante en su papeleta de demanda solicitase en el suplico que se dictase sentencia dando lugar al desahucio, había de entenderse implícitamente que estaba solicitando la resolución del contrato de arrendamiento y, posteriormente, se llevase a cabo el desalojo en caso de necesidad.

Así, el procedimiento para dilucidar las reclamaciones para la resolución del contrato al amparo de la falta de pago de las rentas o del vencimiento del plazo contractual sigue siendo conocido bajo la denominación de juicio de desahucio, mal disimulado en el art. 250.1.1.º de la LEC, pues a pesar de que se ubica bajo la rúbrica de juicio verbal con la especialización de las distintas figuras propias de los arrendamientos, lo cierto es que son muchos los preceptos de esta ley en los que se sigue utilizando esta tradicional denominación.

Dos son las características que destacaban del procedimiento de desahucio, la primera de las cuales, la especialidad, queda suprimida en la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, al menos en apariencia, manteniéndose la segunda, la sumariedad.

Se consideraba especial en contraposición a los procesos declarativos ordinarios, pues, como ya hemos visto, la ley procesal de 1881 regulaba un procedimiento específico para estos temas arrendaticios, mientras que la vigente proclama la supresión de la multitud de procedimientos especiales que se regulaban en la anterior, en la práctica, el juicio verbal para obtener la posesión de la finca urbana por falta de pago de las rentas o por vencimiento del plazo contractual sigue siendo un procedimiento especial, a pesar de la afirmación contraria que se recoge en la Exposición de Motivos de la ley, según la cual estaríamos ante un juicio verbal con especialidades. Sin embargo, yo soy de la opinión de que estamos ante un procedimiento especial, al amparo de los requisitos específicos para este juicio, sobre todo en lo referido a la consignación previa a la interposición de un recurso devolutivo.

Se consideraba juicio sumario porque la brevedad de su tramitación limitaba los medios de ataque y defensa de que pueden servirse las partes, limitaba las facultades cognoscitivas del Juez y no producía efectos de cosa juzgada material y estas limitaciones al principio de igualdad y al de libertad de medios de ataque y defensa siguen manteniéndose en la regulación vigente.

A estos conceptos volveremos con más extensión.

Por otra parte, ante la supresión del resto de los procedimientos declarativos arrendaticios, las restantes reclamaciones arrendaticias, incluso las resoluciones del contrato por cualquier otra causa no prevista en el art. 250.1.1.º de la LEC, deberán ser encauzadas a través del procedimiento declarativo ordinario, según se establece en el art. 249.1.6.º del mismo texto legal.

Según se preceptúa en el art. 61 de la LEC, el órgano jurisdiccional que tenga competencia para conocer de las reclamaciones en primera instancia, también la tendrá para su ejecución, así como para ejecutar los posibles acuerdos de las partes que los propios Juzgados hubieran aprobado.

De lo expuesto se desprende que cuando en el precepto ahora analizado se utiliza la palabra desahucio, se está refiriendo acertadamente a todas las reclamaciones iniciadas para obtener la resolución del contrato de arrendamiento, sin perjuicio de que ello pueda conllevar también la suspensión de la puesta a disposición del arrendador, por no haberse tramitado con anterioridad la resolución del contrato, no solo porque se refiere a la suspensión del procedimiento, sino porque, cuando quiere referirse a la acción de desalojo, utiliza la expresión lanzamiento, de manera que, según lo establecido en el precepto ahora analizado, se suspenderán tanto los juicios de desahucio como los lanzamientos que estuvieran señalados como efecto de la estimación de la acción de desahucio.

2.1.2. Dies a quo.

¿Cuándo se producirá esta suspensión? Quizás sería más exacto decir ¿desde qué momento se aplicará este precepto? En este sentido hemos de partir de la base que tras la promulgación del Real Decreto-ley 463/2020, de 14 de marzo, sobre la declaración del estado de alarma, todos los términos y plazos procesales quedaron suspendidos, según se establece en su Disposición Adicional segunda, según la cual “se suspenden términos y se suspenden e interrumpen los plazos previstos en las leyes procesales para todos los órdenes jurisdiccionales. El cómputo de los plazos se reanudará en el momento en que pierda vigencia el presente real decreto o, en su caso, las prórrogas del mismo”. De manera que en el precepto que ahora analizamos, Real Decreto-ley 11/2020, se establece un inicio de cómputo de futuro que no podrá superar los seis meses desde entrada en vigor de este Real Decreto-ley, es decir desde el 2 de abril de 2020, lo que nos sitúa en una previsión hasta el 2 de octubre de 2020.

A pesar de que esta parece ser la intención del legislador, una redacción enrevesada hace difícil la interpretación, pues a pesar de que se contemplan dos situaciones procesales diferentes, únicamente se recoge un plazo, de seis meses, que, al estar separadas en la redacción por un punto, pudiera interpretarse que este plazo pudiera referirse únicamente a aquellas reclamaciones que no hubieran concluido en su tramitación de desahucio.

En efecto, dos son las situaciones que se regulan en el precepto y que se fijan en este orden: procedimiento de lanzamiento y plazo de diez días del juicio de desahucio.

Aparentemente, en el precepto se establece que “se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento”, pero no parece poner fecha final a este inicio de suspensión, pues, como ya he dejado expuesto, el plazo de suspensión de seis meses parece referirse únicamente a la tramitación del juicio de desahucio al que se refiere en el punto posterior. No obstante, considero que, ante la falta de una regulación clara, la interpretación siempre será la más favorable al arrendatario, de manera que considero que se producirá una suspensión del señalamiento del lanzamiento hasta que los servicios sociales den respuesta a la necesidad habitacional del arrendatario y, en ningún caso, más allá de seis meses.

La segunda situación de suspensión que se regula es la del juicio de desahucio iniciado o que se inicie con posterioridad al levantamiento de la suspensión de los términos y plazos procesales, en este caso el precepto sí goza de la claridad de la que carece el supuesto anterior y, cuando así lo solicite el demandado, el Letrado de la Administración de Justicia acordará la suspensión de la tramitación del procedimiento judicial “hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas”, pero, en este caso sí se fija con claridad un plazo, pues el precepto establece que la suspensión lo será “por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley”. Es decir, en estos casos la suspensión no podrá superar el 2 de octubre según el cómputo fijado en el Real Decreto-ley.