Rocío Serrano - Derecho civil bienes

El efecto de la Ley de restitución de tierras es tan amplio que, inclusive, si existe previa resolución de adjudicación del baldío por el Incoder –entidad que en el pasado adjudicaba la propiedad de estos bienes-, a favor de un tercero diferente al legítimo explotador, esta resolución puede declararse nula una vez probado el despojo por el Juez o Magistrado de tierras. Esta situación permitiría al reclamante víctima regresar al predio para continuar la explotación durante el término que le faltare para completar los términos de explotación de la Ley 160 de 1994.

Y si en el momento del desplazamiento o despojo del baldío ya se habían completado los cinco años de explotación continua y no acumulable por la víctima del conflicto armado, se denunciará este hecho ante las autoridades correspondientes para que el Juez o Magistrado de Tierras que conozca la restitución ordene en la sentencia a la Agencia Nacional de Tierras que expida la resolución administrativa de adjudicación correspondiente.

• Adquisición de la propiedad por el solicitante de bien baldío. Si se trata de un colono que explote un terreno en circunstancias normales, es decir, ajenas al conflicto armado interno, la solicitud de adjudicación se dirigirá a la Agencia Nacional de Tierras, entidad que de acuerdo al Decreto 2363 de 2015, conferirá la propiedad mediante resolución administrativa que se registrará posteriormente en el folio de matrícula abierto previamente por el Estado de acuerdo a la aspiración de hacer el inventario de baldíos contemplado en la Ley 1579 de 2012.

Para lograrlo, el trabajador agrario deberá probar ante la entidad los requisitos señalados por los Artículos 69 a 72 de la Ley 160 de 1994, que exigen una explotación previa no inferior a las dos terceras partes de la superficie que se pretende, en un período no inferior a cinco años no acumulables con el ocupante anterior, siempre y cuando no tenga alguna propiedad rural, y su patrimonio no exceda los mil salarios mínimos legales mensuales vigentes.

• Defensa de la expectativa de propiedad del baldío por el aspirante a propietario que no es víctima del conflicto armado. Es de anotar que la explotación previa del baldío no equivale a posesión porque se trata de un bien del Estado. Tal es el claro mandato del Artículo 65 de la Ley 160 de 1994 que adivierte: “La propiedad de los terrenos baldíos adjudicables, solo puede adquirirse mediante título traslaticio de dominio otorgado por el Estado a través del Instituto Colombiano de Reforma Agraria (…). Los ocupantes de tierras baldías, por este solo hecho, no tienen la calidad de poseedores conforme al Código Civil y frente a la adjudicación por el Estado solo existe una mera expectativa.”

Por lo tanto, mientras adquiere el título que le da la propiedad el ocupante deberá defender su situación y su legítima aspiración a ser dueño mediante acciones policivas que repelan la violencia de terceros38 y no podría hacer uso de la acción posesoria por la calidad del bien y mucho menos la acción reivindicatoria porque aún no es dueño. Ahora bien, si se trata de un explotador de bien baldío sometido al desplazamiento o al despojo, la protección legal se rige por las normas especiales de las víctimas del conflicto armado y al procedimiento de la Ley 1448 de 2011, como se explicó anteriormente.

Es conocida la controversia jurídica entre la Corte Suprema de Justicia y el Consejo de Estado respecto a la naturaleza del título y el modo de adquisición de los baldíos. Según la Corte, opera el modo de la ocupación, desarrollada mediante la explotación material que hace el campesino, y la resolución es mero acto declarativo de derecho real de dominio preexistente. El Consejo de Estado en Sentencia del 9 de diciembre de 1983 opina lo contrario: la explotación económica no es modo para adquirir el dominio porque quien lo explota se presume dueño según la Ley 200 de 1936, pero para que haya derecho real de dominio, debe existir resolución expedida por el Estado a favor del solicitante.

Esta posición se corrobora en el Artículo 65 de la Ley 160 de 1994 y parece la más viable por dos razones: primera: sin importar cuánto tiempo haya explotado el predio, el interesado no va a adquirir la propiedad por el modo originario de la ocupación: debe adelantar los trámites legales para que después de otorgada la resolución y registrada en el folio, surja el derecho y el sujeto pasivo universal se notifique sobre su existencia y el colono pueda, con las previsiones legales, hacer traslación o afectación de la propiedad. Segunda: la ocupación es un modo de adquisición de la propiedad de bienes muebles, exclusivamente, según interpretación sistemática que se hace del Artículo 685 y siguientes del Código Civil; como si fuera poco, la ocupación opera sobre bienes que no pertenecen a nadie, o que fueron abandonados por sus dueños para que los adquiera el primer ocupante, y estos bienes, los baldíos, tienen un propietario natural o, mejor, legal que es el Estado. Afortunadamente, la calidad jurídica de quien explota un baldío, fue aclarada suficientemente por el Artículo 65 de la Ley 160 de 1994, al decir que la propiedad solo puede adquirirse por título traslaticio (resolución administrativa) expedida por el Estado, y que los ocupantes de baldíos no tienen la calidad de poseedores ya que, antes de la adjudicación por el Incoder solo existe una mera expectativa de derecho.

• Momento en que surge la propiedad de la Unidad Agrícola Familiar (UAF). Como se dijo anteriormente, una vez registrada la Resolución administrativa en el folio de matrícula inmobiliaria, se adquiere la propiedad privada por el beneficiario sobre la UAF (39*)

Posteriormente a la adquisición de la propiedad, el titular debe preservar el bien y ejercer actos conforme a la Ley. Así lo dispone el Artículo 65 de la Ley 160 de 1994 al indicar que si el adjudicatario dispone del predio para un uso diferente al agrícola o forestal o si produce daños ecológicos o siembra cultivos ilícitos, podría declararse la caducidad de la adjudicación, mediante la reversión de la propiedad ordenada mediante resolución administrativa de la Agencia Nacional de Tierras.

Una vez registrada la resolución administrativa en el folio correspondiente, el adjudicatario puede venderlo; sin embargo, la Ley 160 de 1994 presenta algunas previsiones para evitar la acumulación de la tierra en pocas manos o el aprovechamiento indebido del derecho mediante actos de parcelación. En este sentido, el Artículo 72 de la Ley indica que serán nulos los actos o contratos en virtud de los cuales una persona aporte a sociedades o comunidades de cualquier indole la propiedad de tierras que le haya sido adjudicada como baldío, si con ellas dichas sociedades o comunidades consolidan la propiedad sobre tales terrenos en superficies que excedan la fijada por el Incoder para la UAF en cada región del país.

Adicionalmente advierte el Artículo 72 que los terrenos baldíos adjudicados no podrán fraccionarse en extensiones inferiores a la señalada por el Incoder como UAF para la respectiva zona o municipio.

Sin embargo, la prohibición de parcelar se quiebra en el mismo Artículo 72 de la Ley 160 que advierte al Registrador de Instrumentos Públicos que debe abstenerse de registrar los actos o contratos cuyo dominio provenga de adjudicaciones de baldíos, “en los que no se protocolice la autorización del Incora –posteriormente Incoder y actualmente se entiende ANT-, cuando con tales actos se fraccionen dichos inmuebles”. Con lo anterior se entiende que, en casos excepcionalmente autorizados por la Junta Directiva del instituto, podría el adjudicatario fraccionar la propiedad del terreno.

Por otro lado, el Artículo 73 de la Ley 160 de 1994 indica que dentro los cinco años siguientes a la adjudicación de una UAF sobre baldíos, ésta solo podrá ser gravada con hipoteca para garantizar obligaciones derivadas de créditos agropecuarios otorgados por entidades financieras, con lo cual se prohibe gravar el predio para garantizar créditos no relacionados con la vocación agrícola del bien.