Rocío Serrano - Derecho civil bienes

• Adjudicación de otra clase de bienes. Como organismo adscrito al Ministerio de Agricultura y Desarrollo rural, el Dereto 2363 de 2015 encarga a la ANT de la “administración de las tierras como recurso para el desarrollo rural, de la política de acceso a tierras y la gestión de la seguridad jurídica, para consolidar y proteger los derechos de propiedad en el campo”. Según se lee en el Artículo 4 del mencionado Decreto, sus funciones desbordan la mera adjudicación del baldíos en procura de articular en este organismo las acciones y procesos relacionados con la política agraria del país a cargo del Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural y con la actividad de identificación física y jurídica de las tierras baldías en coordinación con la autoridad catastral y la Superintencia de Notariado y Registro; así mismo se espera su intervención para solucionar el evidente problema de la informalidad de la tierra en zonas rurales mediante la ubicación de predios privados que están siendo explotados por trabajadores agrarios y pobladores rurales que no han registrado títulos de propiedad o que en calidad de poseedores no han adelantado ante la autoridad judicial el proceso de pertenencia respectivo.

Así mismo, la Agencia Nacional de Tierras gestionará la asignación de inmuebles rurales sobre los que haya recaido la acción de extinción de dominio, administrados actualmente por el Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado, FRISCO para destinarlos a programas de generación de acceso a tierras. Igualmente, la ANT debe administrar los fondos de tierras, conformados por bienes declarados como vacantes y localizados en zonas rurales.

• Adjudicación de predios que resultan ser de propiedad privada. Considerando la gran extensión de los predios rurales en nuestro país, y el hecho de que algunos propietarios abandonan sus inmuebles, podría suceder que el Estado –a través del Incora o del Incoder- hubiera adjudicado fundos que realmente no son baldíos, sino de propiedad particular. Pues bien, con el ánimo de proteger los derechos de terceros de buena fe la Ley 97 de 1946, Artículo 6, estableció una presunción de derecho, que consideramos vigente: “Presúmase de derecho que todo terreno adjudicado por el Estado ha sido baldío, cuando la resolución de adjudicación haya tenido como base una explotación con cultivos o establecimiento de ganados por un período no menor de cinco años con anterioridad a la adjudicación”; a lo cual agregó que, “la presunción de derecho que aquí se consagra, no surtirá efectos contra terceros sino después de un año, a partir de la fecha de inscripción de la providencia de adjudicación en la oficina de registro correspondiente”.

A pesar de la claridad de la norma, la Corte Suprema de Justicia reconoció, en Sentencia del 16 de diciembre de 1997, Ponencia del Magistrado Nicolás Bechara Simancas, que el juez que decidía una controversia entre un propietario con títulos de propiedad debidamente registrados y quien tuviera una resolución administrativa de adjudicación igualmente registrada por un término mayor a un año, debía cotejar los títulos objeto del litigio para determinar la validez de cada uno de ellos, es decir, que ante la evidencia de maniobras abusivas o fraudulentas en el proceso de adjudicación, perdía peso la presunción de derecho en aras de proteger el derecho constitucional de propiedad privada. En esos términos “no toda resolución de adjudicación está amparada con la presunción de derecho comentada, pues de tal privilegio solo gozan aquellas que tengan como antecedente la buena fe del adjudicatario y no desconozca derechos de terceros adquiridos con arreglo al Artículo 58 superior”. Actuar en contrario, apunta la Corte, sería proteger “el enriquecimiento sin causa, el abuso del derecho y el fraude a la Ley”.

• Régimen de baldíos y prescripción agraria sobre bienes de propiedad privada. Puede suceder que alguien explote un inmueble rural pensando que es baldío cuando en realidad es propiedad privada, o que resulte ser un bien vacante, en vez de baldío. Por tratarse de bienes de particulares ubicados en zonas rurales opera la prescripción agraria, que permite reclamar la propiedad en el término de cinco años. Este corto plazo se justifica por razones sociales según lo explica José Ramón Duque Corredor, citado por el profesor Iván Santos Ballesteros: “la posesión agraria se caracteriza por tener elementos objetivos y no subjetivos, porque lo determinante para que exista es la actividad, no la intención, no la buena fe, sino la tenencia productiva de un predio prolongado en el tiempo de explotación”40.

El término de los cinco años es especial de la legislación agraria, contenida en las leyes 200 de 1936, 135 de 1961, Ley 4 de 1973 (sobre prescripción agraria), el Decreto Reglamentario 1292 del 21 de mayo de 2003 y la Ley 160 de 1994. La principal diferencia del régimen agrario con el civil es que en el derecho especial, inspirado como dijimos en un claro interés social que permite dinamizar la explotación de la tierra de acuerdo a la filosofía de la reforma agraria, “los elementos corpus y animus se han dejado de lado para incorporar nuevos conceptos que justifican la existencia de la posesión agraria, como la productividad, profesionalidad agrícola, etc.” 41

Según se aprecia, a la hora de redactar la demanda de pertenencia es crucial determinar cuándo el asunto litigioso es agrario y cuando no lo es. La competencia del Juez y la naturaleza del proceso dependen de mucho más que de la ubicación del bien; los jueces y magistrados deben aplicar la Ley de prescripción agraria con la meta de conseguir la plena realización de la justicia en el campo, preservando los fines del derecho agrario, entre ellos, la protección de los campesinos quienes se consideran la parte más débil en las relaciones de tenencia de la tierra; son éstos los motivos y no otros los que justifican la aplicación de los cortos tiempos en esta clase de prescripción.

Para citar un caso que ilustra la función social de la prescripción agraria, se trae a colación la Sentencia del 13 de diciembre de 2002 con ponencia del Doctor Carlos Ignacio Jaramillo, sobre un lote de mayor extensión donde funcionaba el Hipódromo de Cali: en dicha oportunidad se decidió que era inviable el reclamo del actor sobre la procedencia de la prescripción especial porque a pesar de ubicarse el predio en zona rural, el uso del bien cuya prescripción se pretendía, no era para nada, el agrario sino el deportivo; según se pudo deducir por la simple inspección judicial al terreno.

• Bien Baldío ubicado en zonas urbanas: La Ley 137 de 1959 se expidió con la finalidad de aclarar que los baldíos que se encontraban para la fecha de expedición de la Ley dentro de la línea limítrofe del municipio de Tocaima -y por concesión de la misma norma, dentro de cualquier municipio colombiano-, pertenecían en calidad de fiscales a dichos entes territoriales.

Al catalogarlos de tales se tornaban enajenables y podían venderse por escritura pública a sus ocupantes por un precio equivalente al 10 % de las mejoras en ellos construidas. Este precio debía fijarse por tres peritos nombrados así: uno por el municipio, otro por el comprador y un tercero nombrado entre ellos.

De esta manera se pretendía solventar la situación del constructor de mejoras, quien vivía en un limbo jurídico, ya que, por ser baldíos no podían considerarse poseedores por ser estos terrenos oginariamente de propiedad estatal (imprescriptibles), ni mucho menos propietarios, porque cualquiera que fuera el título que les permitía explotar no era legal ni idóneo para transferir el dominio.

En su momento, la Ley 137 de 1959 tuvo su finalidad y sentido, pero actualmente no tiene aplicación. A raíz de una consulta del Ministerio del Interior al Consejo de Estado, se precisó en Sentencia del 4 de Noviembre de 2004 que la venta solo podía aplicarse a favor de los mejoristas que estuvieron ocupando el baldío urbano al momento de entrada en vigencia de la Ley Tocaima, esto es, en el año de 1959, de no ser así –señala el Consejo de Estado-, “se estaría favoreciendo la invasión de los bienes de la Nación, pues bastaría con que cualquier persona hiciera una mejora en un baldío urbano para tener derecho a su compra”. Por lo anterior, hasta entonces tuvo aplicación la venta de baldíos urbanos por lo que, quien mejore estos bienes con posterioridad a esa fecha no podrá solicitar la venta del bien al municipio42.