Peter Bülow - Recht der Kreditsicherheiten

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Die Erstreckung der Grundpfandhaftung auf das Anwartschaftsrecht wird auch dessen praktischer Bedeutung als Mittel der Kreditsicherung für den Vorbehaltskäufer gerecht. Die Erstreckung steigert nämlich den Haftungswert des Grundstücks und als Folge dessen die Kreditwürdigkeit des Vorbehaltskäufers, der zugleich Grundeigentümer ist. Der darin liegende Vorteil für den Grundeigentümer gleicht sich durch die Belastung des unter Eigentumsvorbehalt stehenden Zubehörs mit der Grundpfandhaftung nach § 1120 aus und setzt sich im Falle seiner Veräußerung fort. Deshalb wird der Erwerber des Anwartschaftsrechts wird zwar bei Bedingungseintritt Eigentümer der Sache, ohne dass der Grundeigentümer jemals, etwa in einem Zwischenstadium, auch Eigentümer der beweglichen Sache geworden wäre (Direkt-, kein Durchgangserwerb, unten Rn. 1433 bis 1436), aber das Eigentum des Anwartschaftsrechtserwerbers ist von vornherein belastetes Eigentum, nämlich belastet mit der Grundpfandhaftung gem. § 1120[5]. Der Anwartschaftsrechtserwerber des Zubehörs muss also den Zugriff des Grundpfandgläubigers dulden (hierzu im Einzelnen nachf. Rn. 470).

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bb) Allerdings könnte der Vorbehaltskäufer als Grundeigentümer die Grundpfandhaftung am Zubehör, das unter Eigentumsvorbehalt steht, vereiteln, indem er das Anwartschaftsrecht durch Rechtsgeschäft, nämlich durch Verzicht (unten Rn. 829), aufhebt (z.B. im Rahmen einer Finanzierung zugunsten einer Bank, die Sicherungseigentümerin des Zubehörstücks werden soll) und nicht lediglich auf einen anderen überträgt, sodass die Grundpfandhaftung enden würde. Umstritten ist, ob der Grundpfandgläubiger die Aufhebung des Anwartschaftsrechtshinnehmen muss[6] oder in analoger Anwendung von § 1276 BGB von seiner Zustimmung abhängig machen kann[7].

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Nach dieser Vorschrift kann ein verpfändetes Recht durch Rechtsgeschäft nur mit Zustimmung des Pfandgläubigers aufgehoben werden (unten Rn. 751). Eine entsprechende Regelung für die Grundstücks- oder Mobiliarsachverpfändung enthält das Gesetz nicht. Scheinbar bedarf es dessen nicht: Der Pfandgläubiger ist weder gegen die Zerstörung der Pfandsache durch den Eigentümer und mithin den Untergang seines Pfandrechts geschützt, sondern hat allenfalls Schadensersatzansprüche, noch bedarf er besonderen Schutzes gegen rechtliche Einwirkungen auf die Pfandsache, namentlich durch Dereliktion gem. § 959 BGB, weil sich das Pfandrecht an der nun herrenlosen Sache fortsetzt. Das ist der Grund für die fehlende Entsprechung zu § 1276 beim Sachpfand. Im Gegensatz zur gewöhnlichen Verpfändung des Eigentums an einer Sache besteht im Falle der Verpfändung eines Anwartschaftsrechts an einer Sache aber ebenso wie im Falle der Rechtsverpfändung überhaupt die Möglichkeit, auf das Recht selbst durch Rechtsgeschäft, eben durch die Aufhebung, einzuwirken und dadurch das Pfandrecht zu vereiteln. Dieser Konflikt ist durch die Anwendung von § 1276 auf das Sachpfand zu lösen. Der Eigentümer und Vorbehaltskäufer kann das Anwartschaftsrecht also nicht ohne Zustimmung des Gläubigers aufheben.

[1]

Rinke , Kausalabhängigkeit des Anwartschaftsrechts, S. 228.

[2]

BGHZ 35, 85 = NJW 1961, 1349; BGHZ 92, 280 = NJW 1985, 376; Baur/Stürner, § 39 IV.1.b (Rn. 38, S. 520); MünchKomm/ Lieder, § 1120 Rn. 33; Eckardt, ZJS 2012, 467 (470); v. Lübtow, JuS 1963, 171.

[3]

BGH NJW 1992, 1156 zu 4. b.

[4]

BGHZ 35, 85 (89 f.) = NJW 1961, 1349 für die Hypothek; BGH NJW 1965, 1475 für das Vermieterpfandrecht.

[5]

Ebenso BGHZ 35, 85 (88 ff. m.w.N.) = NJW 1961, 1349; Holtz , JW 1933, 2573 (2574); a.A. RGZ 140, 223 (226 ff.).

[6]

So BGHZ 92, 280 (290/291) = NJW 1985, 376, zust. Wilhelm , NJW 1987, 1785 (1788), im Ergebnis auch Ludwig , NJW 1989, 1458; Schönfelder , JuS 1998, 445 (448).

[7]

So Tiedtke , NJW 1985, 1305 (1307); 1988, 28; Mand , Jura 2004, 221 (226); M. Reinicke , JuS 1986, 957 (961); Kollhosser , JZ 1985, 370 (373) und JA 1984, 196 (202); Leifker , Anwartschaftsrecht, S. 167 ff., s. auch Unberath/Cziupka , JuS 2010, 619 (622/623); abl. dagegen Scholz , MDR 1990, 679; Rinke , Kausalabhängigkeit des Anwartschaftsrechts, S. 233, hält für die Verpfändung §§ 1273 ff. und nicht §§ 1205 ff. für anwendbar (unten Rn. 848) und gelangt so problemlos zu § 1276.

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Gemäß § 1123 Abs. 1 erstreckt sich die Grundpfandhaftung auf Miet- und Pachtforderungen, wenn das verpfändete Grundstück vermietet oder verpachtet ist. Probleme entstehen, wenn die Fälligkeit des Grundpfandrechts einerseits und die Fälligkeit der Miet- und Pachtforderung andererseits auseinanderfallen: Haften auch Forderungen, die früher als das Grundpfandrecht fällig waren? Die Antwort geben §§ 1123 Abs. 2 und 1124:

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Miet- und Pachtforderungen werden von der Grundpfandhaftung frei, sobald ein Jahr seit ihrer Fälligkeit vergangen ist (und sie vorher nicht in Beschlag genommen wurden, § 1123 Abs. 2 und nachf. Rn. 147). Darüber hinaus werden solche Forderungen gemäß § 1124 Abs. 1 in demjenigen Zeitpunkt frei, in welchem sie der Grundeigentümer eingezogen hatte. Mithin bezieht sich § 1123 Abs. 2 nur auf noch nicht eingezogene, also noch offene Forderungen. Der Einziehung stehen sonstige Verfügungen gleich, z.B. die Verpfändung (§ 1279, unten Rn. 699) oder Abtretung[1], auch eine Stundung[2]. Im Falle der Forderungsverpfändung bleibt die Grundpfandhaftung zwar bestehen, geht aber im Range nach (§ 1124 Abs. 1 Satz 2, 2. Hs.); bei Abtretung erlischt die Grundpfandhaftung (§ 1124 Abs. 1 Satz 2, 1. Hs.). Der Abtretung der Miet- oder Pachtzinsforderung steht es gleich, wenn das Grundstück veräußert wird, aber ohne die Forderungen, diese also dem – früheren – Grundeigentümer bleiben. Der Gläubiger kann dann also zwar trotz Eigentümerwechsels nach wie vor auf das Grundstück selbst, nicht aber auf die Forderungen zugreifen (§ 1124 Abs. 3).

147

All das gilt für den Fall, dass der Gläubiger nicht zur Realisierung seines Grundpfandrechts geschritten ist: Sobald er das Grundstück in Beschlag nimmt (vorst. Rn. 131), sind die Wirksamkeit von Verfügungen und die Befreiung offener Miet- und Pachtzinsforderungen eingeschränkt (§§ 1123 Abs. 2, 1124 Abs. 1 S. 1, Abs. 2[3]; näher nachf. Rn. 471). Gleichermaßen sind Verfügungen eingeschränkt, die darin liegen, dass der Schuldner – Mieter oder Pächter – gegen die Forderungen aufrechnet (§ 1125).

[1]

Auch: an den Grundpfandgläubiger selbst, BGHZ 163, 201 = WM 2005, 1371 mit Anm. Ultsch WuB I F 3 – 5.05 und Komm. R. Weber EWiR § 1124 BGB 1/05, 879; OLG Köln WM 1997, 759 mit Anm. Rehbein , WuB I F 3. – 4.97 und Komm. Johlke , EWiR § 9 AGBG 13/96, 579.

[2]

BGHZ 140, 147 = NJW 1999, 577 (579).

[3]

BGH NJW 2014, 2720 Rn. 18.

148

Mieter kann eine GmbH oder GmbH & Co KG[1], Vermieter und Grundstückseigentümer ihr Gesellschafter sein, der sein Grundstück mit einem Grundpfandrecht belastet hatte. Die Gesellschaft darf Vermögen, das zur Erhaltung ihres Stammkapitals erforderlich ist, gem. § 30 GmbHG nicht an ihre Gesellschafter auszahlen. Diese Rückzahlungssperretritt ein, sobald das Aktivvermögen der Gesellschaft nicht höher als das satzungsgemäße Stammkapital (§ 3 Abs. 1 Nr. 3, § 5, § 42 Abs. 1 GmbHG) ist. In diesem Fall entspricht das Aktivvermögen dem gesamten Eigenkapital (vgl. § 266 Abs. 3 HGB). Hat die Gesellschaft den Mietzins an ihren Gesellschafter aus Mitteln zu bestreiten, die zur Erhaltung des Stammkapitals erforderlich sind, mag die Nutzungsüberlassung zwar eigenkapitalersetzenden Charakter haben. Die daraus früher gezogene Folgerung, dass die Gesellschaft das Grundstück zwar nutzen darf, der Gesellschafter seinen Anspruch auf Miete gegen die GmbH aber, vergleichbar mit einer Stundung[2], nicht durchsetzen kann (s. auch nachf. Rn. 251), soweit die Rückzahlungssperre eingreift, die ihrerseits vom Betrag des Stammkapitals abhängt[3], wurde jedoch durch die GmbH-Rechtsreform mit Wirkung vom 1.11.2008 aufgegeben (unten Rn. 1138). Die Nutzungsüberlassung kann also wirksam zwischen Gesellschafter und GmbH oder anderer Kapitalgesellschaft vereinbart werden[4]. Sie kann aber insolvenzrechtliche Folgen nach § 135 Abs. 3 InsO haben (unten Rn. 520).