Sascha Christian Federenko - Immohandbuch Mietrecht

Nach bisheriger Rechtspraxis war § 577a BGB auf diese Konstellation weder unmittelbar noch analog anwendbar, da die Gesellschaft zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum verzichtet hat. 127) Mit der Neuregelung des § 577a BGB soll der Mieter vor dem erhöhten Verdrängungsrisiko im Zusammenhang mit der Veräußerung des Wohnungsbestandes an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder Personenmehrheit geschützt werden. 128)

Nach der neuen Regelung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB gilt die Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 BGB entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber veräußert worden ist (Nr. 1) oder zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird (Nr. 2). Die Regelung in § 577a Abs. 1a Nr. 2 BGB erfasst dingliche Rechte, die zu einer Nutzung des Wohnraums berechtigten, z. B. die Einräumung eines Nießbrauchrechts 129) oder die Bestellung eines Erbbaurechts. 130) Die Regelung soll verhindern, dass die Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB über andere rechtliche Konstruktionen als den Erwerb umgangen werden können. 131)

Der weit gefasste Tatbestand des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB, der nach seinem Wortlaut sämtliche Wohnraummietverhältnisse, also auch solche über Eigentumswohnungen einbezieht, wird durch die Regelung in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB wieder begrenzt. Danach ist die Vorschrift nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor der Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. Die Begriffe der Familien- und Haushaltsangehörigen entsprechen denen in der Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. 132) Der Ausnahmetatbestand des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB ermöglicht somit die Durchsetzung besonderer, fördernswürdiger familiärer Interessen, wie z. B. den Erwerb eines Mehrfamilienhauses mit der Absicht, dieses als sog. Mehrgenerationenhaus zu nutzen. Andererseits eröffnet die Vorschrift dem privilegierten Personenkreis auch die Möglichkeit, ein Mietobjekt mit der Absicht der wirtschaftlichen Verwertung zu erwerben und die Mietverhältnisse sodann nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu kündigen. Der Gesetzgeber stellt durch die Verweisung auf § 577a Abs. 1 BGB jedoch eindeutig klar, dass die Neuregelung nicht nur die Eigenbedarfs-, sondern auch die Verwertungskündigung erfasst. 133)

Nach § 577a Abs. 2 BGB kann eine Verlängerung der Sperrfrist auch wegen der in § 577a Abs. 1a BGB geregelten Anwendungsfälle bestimmt werden. Die neue Regelung des § 577a Abs. 2a BGB stellt sicher, dass durch eine den Anwendungsfällen des Absatzes 1a nachfolgenden Begründung von Wohnungseigentum keine zusätzliche Sperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB in Lauf gesetzt wird. Nach der bisherigen Rechtspraxis fand § 577a BGB über seinen Wortlaut hinaus analoge Anwendung auf die Realteilung eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks. 134) Aus den Gesetzesmaterialen ist ersichtlich, dass diese Rechtspraxis nach dem Willen des Gesetzgebers auch nach der Mietrechtsreform fortgeführt werden soll. 135)

Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Der Vermieter kann unter den Voraussetzungen des § 558 Abs. 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Das Recht des Vermieters wird neben der Obergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete zusätzlich durch die sog. Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB beschränkt. Danach darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % erhöhen. Für die Berechnung der Kappungsgrenze ist die Miete maßgeblich, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens geschuldet wurde. 136) Die Regelung soll zum Schutz des Mieters rasante Mietsteigerungen innerhalb kurzer Zeiträume verhindern.

Den Bundesländern wird nunmehr in § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB die Möglichkeit eröffnet, für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 % auf 15 % abzusenken, um so flexibel auf Mietsteigerungen insbesondere in Ballungsräumen reagieren zu können.

1) Gem. § 555a Abs. 2 BGB

2) Gem. § 555b Nr. 1 BGB

3) Gem. § 536 Abs. 1a BGB n.F.

4) Gem. § 559 Abs. 2 BGB n.F.

5) Gem. § 555c Abs. 1 BGB

6) Gem. § 126b BGB

7) Gem. § 555c Abs. 4 BGB

8) Gem. § 555d Abs. 2 BGB

9) § 554 Abs. 2 S. 2 BGB a. F.

10) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 21

11) Gem. § 555d Abs. 3 S. 1 BGB

12) § 555d Abs. 5 BGB

13) Gem. § 555d Abs. 5 BGB

14) Gem. § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB

15) Gem. § 559b Abs. 2 Nr. 2 BGB

16) Gem. § 555c Abs. 4 BGB

17) Gem. § 561 Abs. 1 BGB

18) Gem. § 555f Abs. 1 BGB

19) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 22

20) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 22

21) Nach § 578 Abs. 2 BGB

22) §§ 543, 569 BGB

23) § 569 Abs. 2a BGB

24) Vgl. BGH NZM 2007,400

25) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 25

26) BGH NZM 2007, 769

27) Art. 171 EGBGB

28) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 23

29) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 23

30) § 10 Abs. 1 WärmeLV

31) § 10 Abs. 3 WärmeLV

32) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 23

33) § 556 Abs. 3 S. 5 BGB

34) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 22

35) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 22

36) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 23

37) § 546 Abs. 1 BGB

38) Gem. § 543 Abs. 1 BGB

39) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 25

40) § 569 Abs. 2a S. 2 BGB

41) Nach § 551 Abs. 2 BGB

42) § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB

43) Nach § 569 Abs. 2a S. 3 BGB

44) Vgl. § 578 Abs. 2 BGB

45) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 25

46) Vgl. BGH NZM 2007, 400

47) Nach § 272 Abs. 4 ZPO

48) Vgl. BT-Drucks. 17/11894, 23 – Elektronische Vorab-Fassung

49) Vgl. BT-Drucks. 17/11894, 33 – Elektronische Vorab-Fassung

50) § 283a ZPO

51) Vgl. BT-Drucks. 17/10485,28

52) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 28

53) Gem. § 283a Abs. 1 S. 3 ZPO

54) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 28

55) § 546 Abs. 1 BGB

56) Nach § 283a Abs. 1 ZPO

57) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 28

58) § 283a Abs. 1 S. 1 ZPO

59) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 28

60) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 28

61) §§ 355 ff. ZPO

62) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 28

63) Gem. § 283a Abs. 1 Nr. 2 ZPO

64) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 28

65) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 46

66) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 28

67) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 28

68) § 239 Abs. 2 BGB

69) § 234 Abs. 1 und 3 BGB

70) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 29

71) § 567 ZPO

72) Gem. § 283a Abs. 2 ZPO

73) § 283a Abs. 3ZPO

74) § 278 ZPO

75) § 779 Abs. 1 BGB

76) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 29

77) § 283a Abs. 4 ZPO

78) § 283a Abs. 4 S.2 ZPO

79) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 34

80) §§ 936, 916, 917 ZPO

81) § 546 Abs. 1 BGB

82) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 34

83) Gem. § 940a Abs. 4 ZPO

84) §§ 936,925 Abs. 1 ZPO

85) Gem. §§ 936,925 Abs. 1 ZPO

86) Gem. § 567 Abs. 1 Nr. 2 ZPO

87) § 511 ZPO

88) § 945 ZPO

89) § 750 Abs. 1 BGB

90) Gem. § 885 Abs. 1 ZPO

91) Vgl. BGH MDR 2008,1356

92) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 34

93) Vgl. BT-Drucks. 17/085, 34

94) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 34

95) § 916 Abs. 1 ZPO

96) Gem. § 940a Abs. 4 ZPO

97) § 511 ZPO

98) § 945 ZPO

99) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 15

100) Vgl. BGH NZM 2009, 600

101) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 15

102) Gem. § 885a Abs. 1 ZPO

103) § 885 Abs. 1 ZPO