Sascha Christian Federenko - Immohandbuch Mietrecht

Liegt ein berechtigtes Interesse vor, dann muss der Mieter zudem einen zumutbaren Ersatzmieter stellen; d. h. einen solventen Nachmieter benennen, der bereit ist, in das bestehende Mietverhältnis einzutreten oder einen neuen Mietvertrag zu den Konditionen des Vermieters abzuschließen.

Haben die Parteien keine Nachmieterklausel in den Mietvertrag aufgenommen und liegen die vorgenannten Voraussetzungen nicht vor, hat der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag.

Aufrechnung

Der Mieter kann unter den Voraussetzungen der §§ 387 ff. BGB gegen die Mietforderung des Vermieters mit einer Gegenforderung (z. B. einem Schadensersatzanspruch) aufrechnen. Eine wirksame Aufrechnungserklärung bewirkt das Erlöschen der Forderungen; und zwar rückwirkend auf den Zeitpunkt, in dem sich die Forderungen erstmals aufrechenbar gegenüberstanden. 48) Daher ist eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges oder Verzuges mit der Sicherheitsleistung ausgeschlossen, wenn zum Zeitpunkt der Kündigung gem. § 387 BGB eine Aufrechnungslage bestand und der Mieter nach Zugang der Kündigung unverzüglich 49) mit einer Gegenforderung die Aufrechnung erklärt. 50) Darüber hinaus führt die Aufrechnung mit einer fälligen Gegenforderung zur Unwirksamkeit der Kündigung, wenn sie zwar nicht unverzüglich nach Zugang der Kündigung, aber noch innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB erklärt wird. Die Vorschrift findet auf Gewerberaummietverhältnisse keine Anwendung. 51)

Eine Aufrechnung ist dagegen unzulässig, wenn die Parteien des Mietvertrages ein wirksames Aufrechnungsverbot vereinbart haben. Bei der Verwendung eines Formularmietvertrages hat der Vermieter allerdings die Regelung des § 309 Nr. 3 BGB zu beachten. Danach kann das Recht des Mieters, mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufzurechnen, nicht beschränkt werden. Darüber hinaus kann der Mieter gem. § 556b Abs. 2 BGB auch entgegen einer individualvertraglichen Bestimmung mit Schadensersatz- und Aufwendungsersatzforderungen i. S. d. §§ 536a, 539 BGB sowie mit Forderungen aus ungerechtfertigter Bereicherung 52) gegen eine Mietforderung die Aufrechnung erklären, wenn er seine Absicht dem Vermieter mind. einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform 53) angezeigt hat.

Aufwendungsersatz

Auskunftsanspruch

Außerordentliche Kündigung

1) § 556 Abs. 1 BGB

2) § 138 BGB

3) § 242 BGB

4) Gem. § 305 Abs. 1 BGB

5) BGH NJW 2002, 138

6) Vgl. BGH NJW 1995, 2034

7) OLG Köln NJW 1994, 59

8) BGH NJW 2010, 1131

9) § 305 Abs. 2 BGB

10) § 305 Abs. 1 S. 1 BGB

11) § 305b BGB

12) § 305c Abs. 1 und 2 BGB

13) § 305c Abs. 3 BGB

14) § 307 Abs. 2 BGB

15) § 535 Abs. 1 S. 2 BGB

16) Vgl. BGH NJW 1992, 1759

17) Vgl. BGH NJW 1991, 1752

18) BGH NJW 2006, 3778

19) Vgl. BGH NJW 2010, 2877

20) Vgl. BGH NJW 2007, 3776

21) Vgl. BGH NJW 2003, 2234

22) § 19 Abs. 5 S. 3 AGG

23) § 19 Abs. 3 AGG

24) § 19 Abs. 2 BGB

25) § 19 Abs. 5 S. 1 und 2 AGG

26) Vgl. OLG Köln WuM 2010, 81

27) § 21 Abs. 1 AGG

28) §§ 119, 123 BGB

29) Vgl. BGH NJW 2009, 1266

30) § 142 Abs. 1 BGB

31) BGH NJW-RR 2005, 1506

32) § 123 Abs. 1 BGB

33) Vgl. BGH NJW 1989, 763

34) Vgl. BGH NJW 1979, 2243

35) Vgl. LG Bonn NJW-RR 2006, 382

36) Vgl. BGH NJW 1967, 1222

37) Vgl. BVerfG NJW 1984, 419

38) Vgl. LG Wiesbaden WuM 2004, 399

39) § 121 Abs. 1 BGB

40) § 124 Abs. 1 BGB

41) §§ 812 ff. BGB

42) Vgl. BGH NJW 2009, 1266

43) §§ 145 ff. BGB

44) Vgl. OLG Köln NZM 1999, 998

45) § 894 ZPO

46) BGH NZM 2004, 277

47) OLG Karlsruhe NJW 1981, 1741

48) § 389 BGB

49) § 121 BGB

50) § 543 Abs. 2 S. 2 BGB

51) § 578 BGB

52) § 812 BGB

53) § 126b BGB

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