Sascha Christian Federenko - Immohandbuch Mietrecht

104) § 762 ZPO

105) Nach § 885a Abs. 2 S. 2 ZPO

106) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 31

107) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 32

108) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 30

109) Gem. § 885a Abs. 5 ZPO

110) § 372 BGB

111) § 383 Abs. 1 BGB

112) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 31

113) § 885a Abs. 4 S. 3 ZPO

114) Vgl. § 180 GVGA

115) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 30

116) Vgl. OLG Hamburg NJW 196, 2319

117) Vgl. BT-Drucks. 17/10485,30

118) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 30

119) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 30

120) § 811 ZPO

121) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 31

122) § 885 Abs. 4 S. 2 ZPO

123) Vgl. LG Karlsruhe WuM 82, 210

124) Vgl. BGH NJW 11, 993

125) Vgl. BGH NJW 2007, 2845

126) §§ 3, 8 WEG

127) Vgl. BGH NJW 2009, 2738

128) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 23

129) § 1030 BGB

130) § 1 ErbauRG

131) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 26

132) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 26

133) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 23

134) BGH NJW 08, 2257

135) Vgl. BT-Drucks. 17/10485, 26

136) Vgl. BGH WuM 2004, 348

A

Abhilfefrist

Abmahnung

Abdingbarkeit/Abweichende Vereinbarung

Die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches zur Wohn- und Geschäftsraummiete sind größtenteils abdingbar, d. h. die Parteien können durch vertragliche Vereinbarung eine von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Regelung treffen.

Beispiel:

Nach § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB hat der Vermieter grundsätzlich die Betriebskosten zu tragen. Die Vertragsparteien können jedoch abweichend vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. 1)

Die abdingbaren Vorschriften werden auch als dispositives Recht bezeichnet. Die Parteien haben die Möglichkeit, von den Vorschriften des dispositiven Rechts durch Individualvereinbarung oder durch Verwendung eines Formularmietvertrages abzuweichen. Haben die Parteien einen Formularmietvertrag verwendet, so unterliegen die Formularklauseln der strengen Inhaltskontrolle der §§ 307 bis 309 BGB.

Demgegenüber ermöglicht eine Individualvereinbarung eine erheblich weitergehende Einschränkung des dispositiven Rechts. Allerdings darf auch eine Individualvereinbarung nicht gegen die guten Sitten 2) und den Grundsatz von Treu und Glauben 3) verstoßen.

Der Grundsatz der Vertragsfreiheit wird zum Schutz des Mieters durch die Vorschriften des zwingenden (unabdingbaren) Rechts eingeschränkt. Von den Vorschriften des zwingenden Rechts können die Vertragsparteien weder durch Verwendung eines Formularmietvertrages noch durch Individualvereinbarung abweichen.

Beispiel:

Nach § 557a Abs. 3 BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters im Rahmen einer Staffelmietvereinbarung für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist gem. § 557a Abs. 4 BGB unwirksam.

Allgemeine Geschäftsbedingungen

Haben die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages einen Formularmietvertrag verwendet, so sind die Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der §§ 305 bis 310 BGB zu beachten.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. 4) In den Anwendungsbereich der Vorschrift fallen zunächst alle Formularmietverträge, die bereits in hoher Stückzahl produziert werden und in einer Vielzahl unterschiedlicher Fälle Anwendung finden sollen (z. B. der Formularmietvertrag der „Haus & Grund Rheinland Verlag und Service GmbH“). In Betracht kommen aber auch Vertragsmuster, die eine Partei in der Absicht der mehrmaligen Verwendung selbst erstellt hat. Nach der Rechtsprechung sind Vertragsbedingungen bereits dann für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert, wenn ihre (zumindest) dreimalige Verwendung beabsichtigt ist. 5) Die Vorschrift setzt weiterhin voraus, dass der Verwender (z. B. der Vermieter) die Einbeziehung der vorformulierten Bedingungen in den Vertrag verlangt, also dem Vertragspartner einseitig ein konkretes Einbeziehungsangebot unterbreitet. 6) Verlangen demgegenüber beide Vertragsparteien unabhängig voneinander die Einbeziehung der gleichen vorformulierten Bedingungen, sind diese nicht einseitig gestellt. 7) Gleiches gilt, wenn sich die Parteien einvernehmlich auf die Verwendung eines bestimmten Vertragsformulars einigen. 8) Der Anwendungsbereich des § 305 Abs. 1 BGB ist ebenfalls nicht eröffnet, wenn die vorformulierten Bedingungen von einem Dritten, z. B. einem Notar oder einem Makler, in die Vertragsverhandlungen eingeführt werden. Schließlich ist erforderlich, dass die Parteien die vorformulierten Vertragsbedingungen durch Einigung wirksam in den Vertrag einbezogen haben. 9) Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen aber nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt worden sind. 10) Solche Individualvereinbarungen haben stets Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen. 11) Nach § 305c Abs. 1 BGB werden überraschende und mehrdeutige Klauseln nicht Vertragsbestandteil. Zweifel bei der Auslegung einer Allgemeinen Geschäftsbedingung gehen dabei immer zulasten des Verwenders.

Beispiel:

Die Klausel:

„Bei vorzeitiger einverst ä ndlicher Beendigung des Mietverh ä ltnisses auf Wunsch des Mieters muss eine pauschale Abgeltung der Kosten der vorzeitigen Vertragsbeendigung in H ö he einer Monatskaltmiete an den Vermieter gezahlt werden.“ ist für den Mieter i. S. d. § 305c Abs. 1 BGB überraschend (OLG Karlsruhe, NZM 2000, 708).

Sind Allgemeine Geschäftsbedingungen ganz oder teilweise nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam, so bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam und es gelten insoweit die gesetzlichen Vorschriften. 12) Der Vertrag ist ausnahmsweise insgesamt unwirksam, wenn das Festhalten am Vertrag eine unzumutbare Härte für eine Vertragspartei darstellen würde. 13)

Die Wirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen beurteilt sich nach den §§ 307 bis 309 BGB. Nach §307 Abs. 1 BGB ist eine Formularklausel unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich bereits daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Darüber hinaus ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. 14)

Beispiel:

Nach dem gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages trifft grundsätzlich den Vermieter die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung der Mietsache. 15) Die Regelung des § 535 Abs. 1 Satz1 BGB ist abdingbar, d. h. der Vermieter kann die gesetzliche Erhaltungspflicht durch vertragliche Vereinbarung als Hauptpflicht teilweise auf den Mieter abwälzen. Verwendet der Vermieter einen Formularmietvertrag, müssen die entsprechenden Formularklauseln der sog. Inhaltskontrolle nach den §§ 307 bis 309 BGB standhalten. Entsprechende Formularklauseln finden sich häufig im Bereich der Schönheits- und Kleinreparaturen.