Sascha Christian Federenko - Immohandbuch Mietrecht

Im Bereich der Wohnraummiete sind bspw. Fragen des Vermieters nach dem Familienstand, den Einkommensverhältnissen, dem aktuellen Arbeitgeber oder nach Haustieren zulässig. Unzulässig sind dagegen Fragen nach der Religionszugehörigkeit, Schwangerschaften oder einer Parteizugehörigkeit. Bei der Gewerberaummiete darf der Vermieter z. B. nach dem Geschäftszweck und dem Warensortiment fragen. Der Mieter darf sich u. a. über die Höhe der Betriebskosten sowie über evtl. Mängel der Mietsache erkundigen.

Beantwortet der Mieter eine zulässige Frage des Vermieters falsch, ist der Vermieter zur Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung berechtigt. Allerdings kann das Anfechtungsrecht des Mieters ausgeschlossen sein, wenn sich eine falsche Angabe des Mieters bezüglich seiner Einkommensverhältnisse nicht negativ auf das Mietverhältnis ausgewirkt hat, weil der Mieter über einen Zeitraum von zwei Jahren die Miete vollständig und pünktlich gezahlt hat. 38)

Liegt ein Anfechtungsgrund gem. §§ 119 ff. BGB vor, muss der Vertragspartner unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, die auf den Abschluss des Mietvertrages gerichtete Willenserklärung anfechten. 39) Im Fall der arglistigen Täuschung kann die Anfechtung nur innerhalb eines Jahres erfolgen 40) ; die Frist beginnt in diesem Fall mit dem Zeitpunkt, in welchem der anfechtungsberechtigte Vertragspartner die Täuschung entdeckt hat.

Die rückwirkende Nichtigkeit des Mietvertrages hat zur Folge, dass die jeweiligen Leistungen der Parteien (Gebrauchsüberlassung, Mietzahlung, Kaution) nach bereicherungsrechtlichen Vorschriften 41) zurück zu gewähren sind. Die Rückabwicklung hat nach den Grundsätzen der Saldotheorie 42) zu erfolgen.

Antidiskriminierungsgesetz

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Aufhebungsvertrag

Die Parteien können das Mietverhältnis jederzeit einvernehmlich durch Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages beenden. Der Aufhebungsvertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande 43) ; er ist grundsätzlich formlos wirksam, auch wenn der Mietvertrag gem. § 550 BGB schriftlich geschlossen worden ist. Besteht auf Mieter- oder Vermieterseite eine Personenmehrheit, so müssen – ausnahmslos – alle Beteiligten an dem Aufhebungsvertrag mitwirken.

Praxistipp:

Soll einer von mehreren Mietern aus dem Mietvertrag entlassen und das Mietverhältnis mit den übrigen Mietern fortgesetzt werden, ist hierfür die Zustimmung eines jeden Mieters sowie sämtlicher Vermieter erforderlich. Andernfalls kommt kein wirksamer Aufhebungsvertrag zustande. Der ausscheidende Mieter bleibt in diesem Fall Partei des Mietvertrages und ist weiterhin zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet, auch wenn er bereits aus der Wohnung ausgezogen ist. Verweigern die Mitmieter die erforderliche Mitwirkung, hat der ausscheidende Mieter gegen die übrigen Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung des Mietverhältnisses. Gleiches gilt im Fall des Scheiterns einer Ehe oder nichtehelichen Lebensgemeinschaft, wenn die Lebensgefährten das Mietverhältnis seinerzeit gemeinsam eingegangen sind oder ein Lebenspartner nachträglich mit Zustimmung des Vermieters in den Mietvertrag aufgenommen worden ist. Diesem Anspruch können auch nicht die Mieterschutzvorschriften in analoger Anwendung entgegengehalten werden. 44) Der ausscheidende Mieter muss den Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung des Mietverhältnisses notfalls durch Erhebung einer zivilgerichtlichen Klage durchsetzen. Wird der verbleibende Mieter zur Abgabe der erforderlichen Erklärung verurteilt, gilt die Erklärung als abgegeben, sobald das Urteil in Rechtskraft erwachsen ist. 45)

Die Einigung der Parteien über die Beendigung des Mietverhältnisses ist wesentlicher Bestandteil des Aufhebungsvertrages. In diesem Zusammenhang empfiehlt sich eine Regelung über die Gewährung einer Räumungsfrist. Die Parteien haben zum einen die Möglichkeit, das Mietverhältnis bis zum Räumungstermin zu befristen oder das Mietverhältnis sofort zu beenden und dem Mieter eine Räumungsfrist zu gewähren. Die Rechtsstellung des Mieters ist im ersteren Fall stärker, da das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Frist noch nicht beendet ist. Daneben sollte der Aufhebungsvertrag die ausdrückliche Verpflichtung des Mieters zur Räumung und Herausgabe des Mietobjekts enthalten. Über diesen Mindestgehalt hinaus sind noch die nachfolgenden Regelungen zulässig:

•Nutzungsentschädigung und Betriebskosten: Wird das Mietverhältnis unter Gewährung einer Räumungsfrist sofort beendet, sollten die Parteien in den Aufhebungsvertrag die Verpflichtung aufnehmen, dass der Mieter die bisherige Miete nebst Betriebskosten als Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB bis zur Räumung des Mietobjekts zu zahlen hat.

•Renovierungsverpflichtung: Der Aufhebungsvertrag sollte in jedem Fall eine Regelung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen enthalten. In der Praxis wird oftmals auf eine entsprechende Verpflichtung des Mieters verzichtet, wenn das Mietobjekt noch einen akzeptablen Dekorationszustand aufweist und für den Vermieter eine zeitnahe Räumung im Vordergrund steht.

•Abstandszahlung: Die Vereinbarung einer Abstands- oder Abfindungszahlung durch den Vermieter ist unproblematisch zulässig. Aus dem Aufhebungsvertrag sollte sich eindeutig ergeben, ob die Abstandszahlung für die fristgemäße Räumung oder für die Aufhebung des Mietvertrages als solche geschuldet sein soll. Ist für den Vermieter die Rechtzeitigkeit des Auszuges entscheidend, bietet sich die Aufnahme einer Verfallsklausel für den Fall der verspäteten Rückgabe der Mietsache an. Zulässig ist auch die Vereinbarung einer degressiv oder progressiv gestaffelten Abstandszahlung. Die Vereinbarung einer darüber hinausgehenden Vertragsstrafe ist nach § 555 BGB für den Bereich der Wohnraummiete jedenfalls unwirksam.

Der Mieter hat einen Anspruch auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages, wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält. Vertragliche Vereinbarungen über die Stellung eines Nachmieters sind in der Vertragspraxis äußerst selten.

Darüber hinaus kann der Mieter gem. § 242 BGB seine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen, wenn er dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter (Nachmieter) stellt und ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hat. 46) Ein berechtigtes Interesse des Mieters kann bspw. in den nachfolgenden Fällen in Betracht kommen:

•schwere Krankheit des Mieters

•nicht vorhersehbarer beruflich veranlasster Ortswechsel

•altersbedingter Umzug in ein Alten- oder Pflegeheim

•wesentliche Vergrößerung/Verkleinerung der Familie

Nach der geltenden Rechtspraxis ist bei Vorliegen der Voraussetzungen zusätzlich eine Interessenabwägung im Einzelfall vorzunehmen. 47) Es ist also erforderlich, dass das berechtigte Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses das Interesse des Vermieters am Fortbestand des Vertrages überragt. Dem Wohnraummieter ist allerdings auch bei Vorliegen eines berechtigten Interesses grundsätzlich die Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 BGB zumutbar. Im Bereich der Wohnraummiete kommt daher ein Anspruch des Mieters auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis nur in den Fällen eines zulässigen Kündigungsausschlusses oder bei Abschluss eines Zeitmietvertrages in Betracht.