Daniel Vega - Propiedad contra hipoteca

1.8.1. Característica del derecho de propiedad

Luego de realizar una definición del concepto de propiedad, es necesario identificar las características de este derecho.

1.8.1.1. Carácter real

Respecto a este carácter, no se ha discutido la naturaleza real del derecho de propiedad, pues existe una uniformidad al sostener que es el más típico derecho real que se puede conocer, porque se ejercita erga omnes, el propietario es tal frente a todos y estos tienen el deber de respetar su derecho (Díez-Picazo, 2012, p. 34).

Por otro lado, se dice que es de carácter real porque recae directamente sobre un bien sin intervención de otro sujeto. Asimismo, por ser real tiene caracteres propios como la persecutoriedad y preferencia (Amadio, 2014, p. 346).

Conforme a ello, la propiedad es el máximo derecho real del cual los otros derechos pueden calificarse como limitados (Bianca, 2011, p. 151). De igual manera, nuestro Tribunal Constitucional ha definido el carácter real de la propiedad señalando que:

43. [...] la doctrina civil analiza los caracteres de la propiedad, en tanto que es un derecho real [...] un derecho real por excelencia, porque establece una relación directa entre el titular y el bien, ejercitando el propietario sus atributos sin intervención de otra persona. Además, la propiedad es erga omnes, esto es, se ejercita contra todos, cualidad denominada «oponibilidad» (expediente 0005-2006-PI/TC; las cursivas son mías).

1.8.1.2. Exclusivo

La formulación de la ley llama al reconocimiento de otro carácter tradicional de la propiedad: la exclusividad. Esta se manifiesta cuando el propietario puede excluir a otros sujetos del uso y disfrute del bien, salvo que el mismo lo autorice (Roppo, 2013, p. 192; Bianca, 2011, p. 153).

A esta característica también la podemos encontrar en manos de otros titulares de otros derechos, pero solo para los propósitos particulares que estos persiguen; mientras que el poder de excluir del propietario no solo será para situaciones particulares (contra un sujeto en particular), sino de manera general (2011, p. 153).

En el derecho romano clásico, Ulpiano expone que la exclusividad estaba relacionada con la unidad del derecho, y establecía que no pueden existir dos derechos de propiedad sobre la totalidad del bien (D.13.6.5.15), debido a que los derechos de propiedad se excluyen entre sí.

Asimismo, nuestro Tribunal Constitucional ha definido el carácter exclusivo de la propiedad señalando:

43. [...] Asimismo, la doctrina civil analiza los caracteres de la propiedad, en tanto que es un derecho [...] exclusivo, porque descarta todo otro derecho sobre el bien, salvo que el propietario lo autorice (expediente 0005-2006-PI/TC).

La exclusión no solo se ejercita de forma positiva (al realizar actos cercados sobre el bien, según el artículo 965 del Código civil), sino que su ejercicio también tiene límites: el propietario no podrá impedir que otros sujetos puedan acceder a su propiedad para realizar actos de construcción (artículos 960 y 961 del Código) ni impedir el paso de los aviones a lo alto del bien17 .

Y, de ser el caso que debajo del suelo existieran recursos naturales renovables y no renovables, estos corresponden al Estado; por ello el propietario no podría excluir los recursos naturales del aprovechamiento estatal (artículo 6618 de la Constitución política del Perú de 1993 y artículo 954 del Código civil).

1.8.1.3. Abstracto y elástico

El derecho de propiedad es abstracto, porque comprende todas las facultades jurídicamente posibles sobre el bien, no solo ofrece la reunión de las principales facultades (uso y goce), sino que se extiende a todas las facultades jurídicamente posibles (Álvarez, 2005, p. 14).

Asimismo, la elasticidad es una cualidad de la propiedad, a causa de que por mandato de la Ley o por la voluntad de los particulares, el derecho de propiedad puede, en determinados casos, quedar privado de alguna de las facultades que normalmente la conforman y que, al tiempo que estos derechos limitativos fenezcan, el propietario recuperará el señorío pleno sobre el bien (Díez-Picazo, 2012, p. 35; Bianca, 2011, pp. 152-153; Torrente & Schlesinger, 2009, p. 258).

1.8.1.4. Tendencialmente perpetuo

Antiguamente se afirmaba que la propiedad no tenía límite temporal; sin embargo, las legislaciones actualmente no aceptan categóricamente vinculaciones de derechos reales o personales perpetuos sobre un bien, con excepción del derecho de servidumbre, según el artículo 1037 del Código civil (Álvarez, 2005, p. 14).

Afirmar que la propiedad es tendencialmente perpetua significa que el mero paso del tiempo no extingue la titularidad del derecho, incluso el no uso tampoco lo extingue, solo la destrucción o pérdida del bien extinguen el derecho.

Esta misma posición es desarrollada por nuestro Tribunal Constitucional:

43. [...] Asimismo, la doctrina civil analiza los caracteres de la propiedad, en tanto que es un derecho [...] perpetuo, pues no se extingue por el solo uso (expediente 0005-2006-PI/TC).

A pesar de ello, reconocemos que el derecho de propiedad puede perderse por otras circunstancias ajenas a la voluntad del titular. En primer lugar, se pierde la propiedad del bien cuando otro sujeto haya completado el plazo para usucapir, según el artículo 950 del Código civil (Campanile, 2011, p. 152; Torrente, 2009, p. 258).

En segundo lugar, respecto a los derechos sobre bienes incorporales como nuevas creaciones y obras literarias, este derecho de propiedad se reconoce por un plazo de 70 años después del fallecimiento del autor, de acuerdo con el artículo 52 del decreto legislativo 822.

En tercer lugar, la propiedad puede ser objeto de expropiación por motivos de seguridad nacional o necesidad pública, previo pago de la indemnización justipreciada, según la Ley General de Expropiaciones, ley 27117. Y, finalmente, la propiedad puede extinguirse incluso sin contraprestación ni compensación alguna, cuando su procedencia provenga de una actividad ilícita, de acuerdo con el decreto legislativo 922 que regula el proceso de pérdida de dominio.

1.8.1.5. La libertad de la propiedad

El derecho de propiedad se presume libre de toda carga o gravamen, de manera que cualquier derecho real o personal que restrinja la propiedad debe ser probado en su contenido y duración (Álvarez, 2005, p. 14).

1.8.1.6. Absoluto

El derecho de propiedad atribuye al titular hacer lo que desee sobre el bien, con el fin de satisfacer sus necesidades particulares dentro de los límites establecidos por la ley (Torrente, 2009, p. 254).

Sobre esta característica, lo que realmente se busca es diferenciar al titular de la propiedad con los otros titulares de los derechos reales, al atribuirle la generalidad de todas las formas de uso y disfrute sobre el bien e incluso su destrucción.

Sobre esto, nuestro Tribunal Constitucional ha realizado una definición tradicional:

43. [...] Asimismo, la doctrina civil analiza los caracteres de la propiedad, en tanto que es un derecho [...] absoluto porque confiere al titular todas las facultades sobre el bien: usa, disfruta y dispone (expediente 0005-2006-PI/TC).

A pesar de ello, es menester advertir que actualmente en la doctrina constitucional no puede entenderse ni siquiera a la propiedad como un derecho absoluto, en el sentido que prime sobre las limitaciones que imponga la ley, sino que como todo derecho se considerará relativo19.

Finalmente, debemos entender el carácter absoluto como aquella atribución que se otorga al propietario para ejercer el uso, disfrute, disposición y reivindicación del bien, sin ningún tipo de limitación salvo los casos en que el propietario los limite.

1.8.2. Estructura del derecho de propiedad

Una vez asentado que la propiedad es el dominio o señorío más pleno sobre una cosa, tal como dice Portalis (citado por Álvarez, 2005, p. 22), la propiedad es al individuo lo que la soberanía al Estado. Empero, para que el titular pueda ejercitar el derecho de propiedad, es necesario identificar la estructura del derecho y distinguir el sujeto, el objeto y el contenido.