Daniel Vega - Propiedad contra hipoteca

1.8.2.1. El sujeto

El derecho real de propiedad requiere la presencia de un sujeto (Díez-Picazo, 2012, p. 36) para ser evidente frente a los demás sujetos, pues la propiedad por sí sola no puede exteriorizarse.

De tal forma, en principio la propiedad es a título personal o exclusivo, pero no hay ningún inconveniente en que el derecho pueda ser ostentado por varios sujetos conjuntamente, pues, de darse el caso, estaríamos frente al derecho real de copropiedad, figura jurídica regulada en nuestro Código civil, en el artículo 969: «Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas».

Por otro lado, la persona jurídica entendida como una entidad con una estructura interna que puede variar según el tipo que se trate (privadas, públicas, asociaciones, sociedades, etcétera) (Albaladejo, 2006, p. 362), de conformidad con el artículo 78 del Código civil, puede adquirir bienes de toda clase; puesto que ella tiene un patrimonio autónomo y distinto al de sus miembros.

De modo que puede darse el caso de una propiedad cuyo titular sea una persona jurídica de derecho privado, porque pertenece al grupo de los particulares; o una propiedad pública, cuando esta se encuentre en manos de una persona jurídica de derecho público, ejerciendo el dominio público o privado (Díez-Picazo, 2012, p. 36).

En principio toda persona física o jurídica nacional o extranjera tiene la capacidad de adquirir la propiedad inmueble en el Perú, de acuerdo con el artículo 71 de la Constitución, «[e]n cuanto la propiedad, los extranjeros, sean personas naturales o jurídicas, están en las mismas condiciones que los peruanos […]», y el artículo 2046 del Código civil, «Los derechos civiles son comunes a peruanos y a extranjeros […]».

Sin embargo, en el segundo párrafo del en el artículo 71 de la Constitución se señala que «[…] dentro de los cincuenta kilómetros de las fronteras, los extranjeros no pueden adquirir ni poseer, por título alguno, minas, tierras, bosques, aguas […]». Por tanto, la Constitución establece una limitación a los extranjeros de no poder adquirir, poseer, por título alguno directa o indirectamente, individual o en sociedad predios ubicados dentro del límite consignado. En la Carta se entiende por «extranjeros» a ‘aquellas personas naturales o personas jurídicas sujetas a una soberanía distinta del Estado peruano’ (resolución 171-2007-SUNARP-TR-L del 24 de agosto de 2007).

1.8.2.2. El objeto

La propiedad romana recayó, en sus inicios, en la tierra, por lo que el carácter individualista se desarrolló principalmente sobre el bien20. Dentro de esta época podemos identificar la primera clasificación de los bienes objeto de propiedad: los bienes muebles e inmuebles. Esta clasificación fue utilizada por muchos años, pero, con el Código francés de 1808, el concepto de propiedad se extendió y dio paso a un nuevo tipo de institución, la cual albergaba nuevas formas de propiedad: urbana, rural y edificación (Bernardini, 1988, p. 14).

Respecto al objeto de propiedad, nuestro Código civil se refiere al término «bienes», en contraposición del término «cosas» utilizado en otras legislaciones, dado que el primero engloba los bienes corporales e incorporales, mientras que el término «cosas» se refiere a los bienes corporales. Con todo, en la doctrina se utiliza el término cosa como sinónimo de bienes; aunque esta afirmación no es exacta, pues podemos caer en un estudio limitado (Enneccerus, Kipp & Wolff, 1936, III, 1, p. 292).

Podemos apreciar esta orientación en las innumerables decisiones de nuestros tribunales:

La copropiedad presenta algunas características esenciales, a saber: (a) una pluralidad de sujetos titulares, (b) un mismo bien sobre el cual recae la propiedad y (c) la asignación de cuotas ideales. La primera y la segunda característica se explican por sí mismas: si la copropiedad es un supuesto de cotitularidad, es natural que la titularidad le corresponda a más de un sujeto (de lo contrario estaríamos en el ámbito de la propiedad ordinaria) y que recaiga sobre un único bien, dado que, para hablar de propiedad, es necesario que exista un bien individualizable, esto es, el objeto sobre el cual recae el derecho no debe ser un genus. Precisamente, la característica de la unidad de objeto, esto es, que existe un solo bien objeto de un derecho asignado por el ordenamiento en cotitularidad a más de un sujeto, determina que exista un supuesto de cotitularidad, la cual, como establece el artículo 992, numeral 1, del Código civil» (expediente 1701-88-Lambayeque; las cursivas son mías).

Asimismo, se identifica que el concepto de propiedad comprende los bienes muebles e inmuebles, pero es necesario mencionar que nuestro Código civil no incluye una norma en la que especifique cuáles son los bienes que pueden ser objeto de propiedad.

En principio solo podrían ser objeto de propiedad los bienes corporales (muebles o inmuebles) debidamente determinados; en cambio, para una parte de la doctrina, los bienes incorporales o inmateriales son objeto de las llamadas «propiedades industriales», pero realmente no se trata de derechos de propiedad, sino de otro tipo de derechos denominados «derechos sobre bienes inmateriales» (Albaladejo, 2010, p. 237).

Por su parte Rogel (2005, pp. 24-27) señala que un nuevo tipo de riqueza económica, cuya característica no consiste en cosas materiales, es la creación de patentes de invención industrial y empresarial, las marcas y el derecho de autor. De esta forma, el derecho de propiedad no solo recaerá en los bienes muebles e inmuebles, como tradicionalmente se conocía, sino que, con el pasar de los años, aparecen nuevas formas de propiedad y se desarrolla una nueva rama del derecho en sí: «la propiedad intelectual e industrial».

De igual forma, los derechos (reales o de crédito) no pueden ser objeto de propiedad, sino que pertenecen a un titular (acreedor, usufructuario, etcétera) (Albaladejo, 2010, pp. 237-238). Por ello, no sería correcto establecer que los sujetos pueden ejercer una propiedad sobre sus derechos, idea que fue superada en los últimos años.

Por lo tanto, es necesario remontarnos a las bases del derecho romano, el cual consideraba como «bien» las cosas susceptibles de entrar en el patrimonio de los particulares (Petit, 1977, pp. 389-390); con lo que se evidenciaba dos tipos de categorías: las res in commercium, susceptibles de ser objeto de relaciones jurídicas, y las res extra commercium, cosas que se encuentran excluidas del comercio (Albaladejo, 2006, p. 5006).

Actualmente la doctrina ha identificado los requisitos que deben cumplir estos bienes:

Existencia o susceptible de existir: El bien debe existir o tener la posibilidad de existir por cuanto resulta evidente que el propietario podría tener la intención de usar y disfrutar el bien.

Determinado o determinable: Mientras que los bienes se determinen solo por su género, estos podrán ser objeto de negocios obligacionales, pero no podrán ser objeto de propiedad (Albaladejo, 2010, p. 237).El propietario podrá realizar actos de determinación y especificación sobre bienes muebles, mientras que en los bienes inmuebles podrá realizar actos de fijación topográfica para delimitar de forma exacta los linderos del predio. Incluso la falta de información del catastro respecto a la descripción física de predio que impide la determinación exacta del área, linderos y medidas perimétrica, no pueden ser obstáculo para la inscripción de la determinación o rectificación de linderos del predio (resolución 377-2012-SUNARP-TR-L, del 8 de marzo de 2012).

Que se encuentren dentro del comercio de los hombres: La característica de este requisito es su amplitud; por ello, lo más indicado será identificar qué bienes no están dentro del comercio de los hombres, por ejemplo, los bienes de utilidad pública se encuentran fuera del comercio de los particulares, dado que estos son inalienables e imprescindibles, de conformidad con el artículo 73 de la Constitución política del Perú de 1993.De igual manera, existen bienes de tráfico restringido, por ejemplo, armas, sustancias químicas, entre otras; bienes que, por diversos aspectos y razones, solo pueden permanecer en ciertas personas que tengan ciertos títulos, permisos o licencias (Albaladejo, 2006, p. 507).