Daniel Vega - Propiedad contra hipoteca

Daniel Christian Vega Espinoza es abogado por la Universidad de San Martín de Porres (USMP) y magíster en Derecho Civil por la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP). Se ha especializado en Derecho de los Contratos y Derecho Administrativo en la Universidad de Salamanca y ha realizado una pasantía de investigación en la Universidad de Génova.

Ha sido asistente registral en la Gerencia de Propiedad Inmueble (declaratoria de fábrica e independización) de la Zona IX Lima de la SUNARP, secretario arbitral en Centro de Análisis y Resolución de Conflictos de la PUCP, miembro del Comité editorial de la revista Arbitraje PUCP por los 100 años y abogado en la Procuraduría Pública del Ministerio de Transportes y Comunicaciones (MTC). Actualmente es docente universitario y especialista legal en la Dirección de Programas y Proyectos en el área de Concesiones Terrestres del MTC.

Daniel Christian Vega Espinoza

Propiedad contra hipoteca

La acumulación de predios, conformidad y el rango hipotecario del acreedor

Propiedad contra hipoteca

La acumulación de predios, conformidad y el rango hipotecario del acreedor

© Daniel Christian Vega Espinoza, 2020

© Pontificia Universidad Católica del Perú, Fondo Editorial, 2020

Av. Universitaria 1801, Lima 32, Perú

feditor@pucp.edu.pe www.fondoeditorial.pucp.edu.pe

Diseño, diagramación, corrección de estilo y cuidado de la edición: Fondo Editorial PUCP

Primera edición digital: junio de 2020

Prohibida la reproducción de este libro por cualquier medio, total o parcialmente, sin permiso expreso de los editores.

ISBN: 978-612-317-562-7

A mis padres, las personas que han sido

un ejemplo de tenacidad y fe.

En memoria de Giuseppe Guerreschi.

Prólogo

El origen de este libro, una tesis para optar por el grado de magíster en Derecho Civil, en la Pontificia Universidad Católica del Perú, tuvo la mención de sobresaliente. Yo fui profesor de Daniel durante esa maestría y le hice notar que si deseaba avanzar en una investigación de derecho civil debía comprometerse con su estudio y ampliar sus conocimientos en las diversas materias concernientes, lo que implicaba no solo dedicarse a la profundización de las garantías reales sino también manejar, con suficiencia académica, negocio jurídico, obligaciones, contratos y derecho registral. Además de estas dificultades, había una limitación de textos especializados en nuestro medio, por lo que Daniel tendría que esforzarse por tener acceso a ellos con el objetivo de lograr un trabajo con la profundidad académica necesaria.

Durante el primer semestre de esta maestría, en 2016, Daniel fue mi adjunto de docencia en el curso Derecho de las Obligaciones y, en el segundo semestre, mi asistente en el curso Garantías Reales. Su compromiso fue valorado, lo que le sirvió para extender los horizontes de su trabajo.

De lo dicho puede inferirse que el camino que ha recorrido el autor no ha sido fácil, pues soy testigo de que ha tenido que volver sobre sus pasos, detenerse y tomar diferentes direcciones que la realidad le ha señalado.

Y es que este libro no es solo un trabajo de escritorio sino también de indagación: además de consultar bibliotecas, su autor ha buscado estadísticas en la Superintendencia de Banca y Seguros y en el Registro de Propiedad Inmueble de Lima.

La información encontrada en estas dos instituciones le permitió reencaminar su trabajo y trazar un sendero que podrá recorrerse con su lectura. Y es que el estudio de la hipoteca dentro del mercado hipotecario de nuestro país es una necesidad. Por lo tanto, este libro sirve para releer a diversos dispositivos normativos que se encuentran no solo en el Código civil sino también en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP).

Un ejemplo de ello es lo que hace Daniel respecto al artículo 68 del mencionado reglamento, al hurgar en sus antecedentes, analizar los intereses tutelados en los diversos ordenamientos, así como las soluciones planteadas, con el fin de poder tener mayores herramientas para demostrar que una lectura literal no siempre es la solución más idónea en estos casos.

Sugerir lecturas distintas de las que hacemos frecuentemente de nuestros dispositivos normativos en nuestra labor profesional puede ser rechazado de plano o puede persuadirnos de adoptarlas progresivamente.

Para que ninguna de las dos posturas sea asumida de forma ligera y acrítica es indispensable conocer la fundamentación del autor. En este sentido, la labor de Daniel debe valorarse positivamente, dado que ha puesto sobre la mesa una solución que entendíamos pacíficamente dada, pero que él ha desmenuzado y respecto de la cual ha brindado otros alcances, los cuales no solo nos permiten reflexionar sobre ella, sino que nos abren la posibilidad de analizar otros caminos de interpretación de la materia en su conjunto.

Por tanto, no me queda más que recomendar la lectura de este libro, que seguramente será de utilidad. En mi caso la satisfacción es doble, no solo por tener un material que será tema de mi consulta profesional, sino especialmente por haber sido el asesor del autor y verificar que su esfuerzo ha dado resultados.

Gilberto Mendoza del Maestro

Docente ordinario de la Pontificia Universidad Católica del Perú

Introducción

El mercado inmobiliario tiene un gran interés en nuestra sociedad. Este libro se centra en los derechos reales de propiedad e hipoteca (esencialmente en sus facultades y limitaciones dentro del proceso registral de acumulación de predios). El artículo 923 del Código civil peruano describe al derecho de propiedad como el poder jurídico que permite usar, disfrutar y disponer del bien. Este concepto alude a un dominio pleno del sujeto sobre el bien y se considera como «el derecho más completo que se puede tener sobre el objeto, los otros derechos reales (uso, habitación, servidumbre, etc.) se deducen de él». Por tanto, al identificar que el propietario tiene un señorío total sobre el bien, este se encuentra facultado para realizar los actos que conciernen al uso, disfrute y disposición, solo con la única limitación de la ley y reglamentos. A pesar de ello, ¿qué sucedería si el bien se viera afectado con una garantía real de hipoteca?, ¿la sola presencia de esta garantía restringe las facultades del propietario antes descritas?

Ahora bien, el derecho real de hipoteca se define «como un derecho real de garantía, los de realización de valor, constituido sobre bienes inmuebles y caracterizado porque no hay desplazamiento de la posesión, sino sujeción registral» (Peña, 1999, p. 110). Asimismo, es importante indicar que el derecho real de garantía es creado por el propietario al disponer de forma voluntaria un bien inmueble (debidamente determinado) para mejorar la posición de sus acreedores, con lo que asegura el cumplimiento de una obligación propia o de un tercero y, con ello, genera al acreedor hipotecario el derecho a perseguir al predio y satisfacer su crédito.

Estos derechos de propiedad e hipoteca recaen especialmente en predios que, según el jurista español Ramón de la Rica y Arenal, son una entidad objetiva registral, que engloba no solo el soporte territorial del predio, sino que incluye otras entidades registrales más complejas, como edificación, parcelas, elementos económicos y jurídicos, las cuales, a pesar de no ser constitutivas, se inscribirán en la partida registral del predio.

La acumulación de predios es un acto de modificación de dos o más predios con la finalidad de unificarlos y obtener un predio de mayor extensión. La acumulación de predios es un acto estricto de propiedad con mayor relevancia, ya que necesita el consentimiento expreso del titular (o sujeto con representación). Sin embargo, esta rigurosidad no lo convierte en un acto de disposición, porque la modificación de dos o más predios no alterará la titularidad del propietario.