Detlev Fischer - Maklerrecht

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Für die Annahme, dass der andere Ehegatte den gegenüber dem Makler auftretenden Ehegatten bevollmächtigt hat, einen Maklervertrag abzuschließen, müssen konkrete Anhaltspunkte vorliegen.199 Dies gilt auch für den Umstand, ob der Ehemann zugleich als Vertreter der Ehefrau aufgetreten ist.200 Insbesondere ist es bei Schriftstücken erforderlich, dass der unterzeichnende Ehegatte zugleich auch als Vertreter des anderen Ehegatten handeln wollte. So rechtfertigt die Unterschrift des Ehemannes unter einem Objektnachweis mit Provisionsabrede, der eingangs des vom Makler gestellten Formulars beide Eheleute als Auftraggeber benennt, nicht den Schluss, dass die bloße Unterschrift des Ehemanns ohne jeden Vertreterzusatz ein Provisionsversprechen auch im Namen der Ehefrau darstellen soll.201 Maßgeblich sind auch insoweit die Umstände des jeweiligen Einzelfalls.202 Bittet der eine Ehegatte mit einem von ihm unterzeichneten Schreiben den Makler, weitere Objektinformationen „an uns“ zu übersenden, lässt sich hieraus nicht auf eine Vertretung des anderen Ehegatten schließen.203

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In Betracht kann auch die Möglichkeit einer Mitverpflichtung im Rahmen einer Rechtsscheinhaftung kommen, namentlich unter den Gesichtspunkten der Duldungs- oder Anscheinsvollmacht. Eine Duldungsvollmacht ist gegeben, wenn der Vertretene es wissentlich geschehen lässt, dass ein anderer für ihn wie ein Vertreter auftritt und der Geschäftsgegner dieses Dulden nach Treu und Glauben dahin versteht und auch verstehen darf, der als Vertreter Handelnde sei bevollmächtigt.204 Formulierungen, wie etwa „unsere Entscheidung“, „Maklergebühren werden wir begleichen“ erwecken den Eindruck, der Erklärende sei auch von seiner Ehefrau ermächtigt worden, dem Makler eine Provision zuzusagen.205 Das gilt umso mehr, wenn die Ehefrau zuvor an mehreren Besichtigungsterminen teilgenommen und sich auch selbst in die Auseinandersetzung um eine in Betracht kommende Maklerprovision eingeschaltet hatte. Daher kann unter diesen Umständen ein Rechtsschein im vorstehenden Sinne angenommen werden. Notwendig sind aber ferner hinreichende Anknüpfungspunkte dafür, dass die Erklärungen mit Wissen des anderen Ehegatten abgegeben worden sind.206 Dies ist in erster Linie eine Frage der tatrichterlichen Würdigung, bedarf aber auch insoweit eigenständiger Umstände.207

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Eine Anscheinsvollmacht liegt vor, wenn der Vertretene das Handeln des Scheinvertreters nicht kennt, er es aber bei pflichtgemäßer Sorgfalt hätte erkennen und verhindern können und der andere Teil annehmen durfte, der Vertretene dulde und billige das Handeln des Vertreters.208 Die damit erforderliche schuldhafte Verursachung des Rechtsscheins muss im Einzelnen festgestellt werden können. Ob und gegebenenfalls welche Möglichkeiten die Ehefrau hatte, die Erklärungen ihres Ehegatten zu verhindern, muss erkennbar sein.209 Die oben unter Rn. 63f. dargelegten Gesichtspunkte reichen auch insoweit nicht aus.

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Ist der Ehegatte nach den vorstehenden Grundsätzen nicht Vertragspartner des mit dem anderen Ehegatten abgeschlossenen Maklervertrages, kann dieser gleichwohl zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet sein, wenn eine Mithaftung nach § 1357 Abs. 1 BGB eingreift.

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Eine Mitverpflichtung des Ehegatten gemäß § 1357 Abs. 1 BGB setzt ein Geschäft zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs der Familie voraus. Der Anwendungsbereich der Norm ist damit auf solche Geschäfte beschränkt, über deren Abschluss die Ehegatten sich nach ihrem konkreten Lebenszuschnitt nicht vorher verständigen.210 Über eine Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision im Zusammenhang mit dem Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung pflegen sich Eheleute in der Regel vorher abzustimmen. Eine Haftung aus § 1357 BGB scheidet daher für eine derartige Provision aus.211 Der Umstand, dass die zu erwerbende Immobilie der Familie als Wohnhaus oder Eigentumswohnung dienen soll, rechtfertigt nicht den Schluss, dass bei den damit im Zusammenhang stehenden Rechtsgeschäften generell keine Verständigung der Ehegatten zu erwarten ist.212 Dies gilt insbesondere auch im Hinblick darauf, dass derartige Rechtsgeschäfte erhebliche finanzielle Verpflichtungen nach sich ziehen.213 So hat die obergerichtliche Rechtsprechung die Verpflichtung zur Zahlung von Maklerprovisionen in Höhe von 13.660 DM,214 18.500 DM,215 9.280 €,216 15.000 €217 und 82.110 €,218 die jeweils im Zusammenhang mit dem Erwerb von Familienhäusern oder Eigentumswohnungen anfielen, nicht als Geschäft zur Deckung des Lebensbedarfs bewertet und eine Mithaftung aus § 1357 Abs. 1 BGB ausdrücklich verneint.219

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Anders kann es demgegenüber im Falle einer Maklerprovision für die Vermittlung eines Wohnraummietvertrages sein. Im Hinblick auf die wesentlich geringeren Provisionen in diesem Bereich wird die erleichterte Wohnungssuche unter Zuhilfenahme eines provisionsberechtigten Maklers regelmäßig nicht als Grundlagen- und Investitionsgeschäft zu qualifizieren sein.220 Daher kann für eine Wohnungsvermittlungsprovision eine Haftung nach § 1357 Abs. 1 BGB eingreifen.221 In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung wird hierbei auf die vom Bundesgerichtshof hervorgehobene subjektive Komponente222 abgestellt und eine Mithaftung insbesondere dann angenommen, wenn es nach den gesamten Umständen des Einzelfalls ein Einvernehmen zwischen den Eheleuten über die Anmietung der Ehewohnung gegeben hat.223 Maßgebliche Umstände in diesem Zusammenhang können etwa eine gemeinsame Besichtigung des nachgewiesenen Wohnobjekts durch die Eheleute, das Herunterhandeln der Maklerprovision durch den nicht vertraglich gebundenen Ehepartner224 oder die Wahrnehmung eines vereinbarten Gesprächstermins durch den anderen Ehegatten225 sein. Hieraus wird deutlich, dass die Eheleute den Maklervertrag als Geschäft zur gemeinsamen Deckung des Lebensbedarfs ansehen.226

183D. Fischer, NZM 2014, 449, 450. Im Rahmen der Wohnraumvermittlung kommt eine Mieterprovision nunmehr nur bei Erteilung eines originären Suchauftrags (Bestellerprinzip) in Betracht. 184Nicht zuletzt auch deshalb, um zu verhindern, dass der andere Ehegatte als Zeuge benannt werden kann, vgl. auch Bamberger/Roth/Kotzian-Marggraf, § 652 Rn. 17. 185Die nachfolgenden Ausführungen lassen sich gleichermaßen auch auf Lebenspartner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft übertragen; D. Fischer, FS Brudermüller, 2014, S. 189, 192. 186D. Fischer, NZM 2014, 449, 451. 187OLG Koblenz, Urt. v. 18.9.2003 – 5 U 306/03, NJW-RR 2004, 414f. 188OLG Hamm, Urt. v. 27.11.2000 – 18 U 56/00, NZM 2001, 905, 906; OLG Koblenz, Urt. v. 18.9.2003 – 5 U 306/03, NJW-RR 2004, 414f. 189OLG Koblenz, Urt. v. 18.9.2003 – 5 U 306/03, NJW-RR 2004, 414f. 190D. Fischer, NZM 2014, 449, 451. 191Hamm/Schwerdtner, Maklerrecht, Rn. 150; D. Fischer, NZM 2014, 449, 451. 192Hamm/Schwerdtner, Maklerrecht, Rn. 151; D. Fischer, NZM 2014, 449, 451. 193OLG München, Urt. v. 12.12.2016 – 21 U 3086/15, BeckRS 2016, 20902. 194OLG Koblenz, Urt. v. 18.9.2003 – 5 U 306/03, NJW-RR 2004, 414, 415. 195Bamberger/Roth/Kotzian-Marggraf, § 652 Rn. 17; D. Fischer, NZM 2014, 449, 451. 196OLG Düsseldorf, Urt. v. 22.9.1995 – 7 U 230/94, NJW-RR 1996, 1524, 1525; OLG Jena, Urt. v. 6.4.2011 – 2 U 862/10, BeckRS 2011, 21389; Ibold, Maklerrecht, Rn. 23; D. Fischer, NZM 2014, 449, 451. 197OLG Düsseldorf, Urt. v. 22.9.1995 – 7 U 230/94, NJW-RR 1996, 1524, 1525; OLG Jena, Urt. v. 6.4.2011 – 2 U 862/10, BeckRS 2011, 21389; D. Fischer, NZM 2014, 449, 451. 198OLG Hamm, Urt. v. 27.11.2000 – 18 U 56/00, NZM 2001, 905, 906; D. Fischer, NZM 2014, 449, 451. 199OLG Oldenburg, Urt. v. 16.6.2010 – 5 U 138/09, NJW-RR 2010, 1717, 1718; D. Fischer, NZM 2014, 449, 451. 200OLG Karlsruhe, Urt. v. 20.12.2006 – 15 U 49/05, OLGReport Karlsruhe 2007, 646; D. Fischer, NZM 2014, 449, 451. 201OLG Düsseldorf, Urt. v. 22.9.1995 – 7 U 230/94, NJW-RR 1996, 1524, 1525; OLG Karlsruhe, Urt. v. 20.12.2006 – 15 U 49/05, OLGReport Karlsruhe 2007, 646; D. Fischer, NZM 2014, 449, 451. 202D. Fischer, NZM 2014, 449, 451. 203OLG München, Urt. v. 12.12.2016 – 21 U 3086/15, BeckRS 2016, 20902. 204OLG Oldenburg, Urt. v. 16.6.2010 – 5 U 138/09, NJW-RR 2010, 1717, 1719. 205OLG Oldenburg, Urt. v. 16.6.2010 – 5 U 138/09, NJW-RR 2010, 1717, 1719; D. Fischer, NZM 2014, 449, 451f. 206OLG Oldenburg, Urt. v. 16.6.2010 – 5 U 138/09, NJW-RR 2010, 1717, 1719; D. Fischer, NZM 2014, 449, 452. 207D. Fischer, NZM 2014, 449, 452. 208OLG Oldenburg, Urt. v. 16.6.2010 – 5 U 138/09, NJW-RR 2010, 1717, 1719. 209OLG Oldenburg, Urt. v. 16.6.2010 – 5 U 138/09, NJW-RR 2010, 1717, 1719; D. Fischer, NZM 2014, 449, 452. 210Palandt/Brudermüller, § 1357 Rn. 1; D. Fischer, NZM 2014, 449, 452. 211OLG Oldenburg, Urt. v. 16.6.2010 – 5 U 138/09, NJW-RR 2010, 1717, 1718; OLG München, Urt. v. 12.12.2016 – 21 U 3086/15, BeckRS 2016, 20902; ferner OLG Düsseldorf, Urt. v. 22.9.1995 – 7 U 230/94, NJW-RR 1996, 1524; OLG Hamm, Urt. v. 27.11.2001 – 18 U 56/00, NZM 2001, 905, 906; OLG Jena, Urt. v. 6.4.2011 – 2 U 862/10, BeckRS 2011, 21389; OLG Jena, Urt. v. 11.5.2011 – 2 U 984/10, n.v.; Palandt/Brudermüller, § 1357 Rn. 13; PWW/Weinreich, BGB, § 1357 Rn. 10; D. Fischer, NZM 2014, 449, 452. 212OLG Oldenburg, Urt. v. 16.6.2010 – 5 U 138/09, NJW-RR 2010, 1717, 1718. 213OLG Oldenburg, Urt. v. 16.6.2010 – 5 U 138/09, NJW-RR 2010, 1717, 1718. 214OLG Hamm, Urt. v. 27.11.2000 – 18 U 56/00, NZM 2001, 905, 906. 215OLG Düsseldorf, Urt. v. 22.9.1995 – 7 U 230/94, NJW-RR 1996, 1524. 216OLG Jena, Urt. v. 6.4.2011 – 2 U 862/10, BeckRS 2011, 21389. 217OLG Oldenburg, Urt. v. 16.6.2010 – 5 U 138/09, NJW-RR 2010, 1717, 1718. 218OLG München, Urt. v. 12.12.2016 – 21 U 3086/15, BeckRS 2016, 20902. 219Ebenso Hamm/Schwerdtner, Maklerrecht, Rn. 150; D. Fischer, NZM 2014, 449, 452. Im Einzelfall kann aber auch bei Käuferprovisionen in Betracht kommen, dass das Geschäft auf einer erkennbaren Abstimmung der Eheleute beruht, vgl. BGH, Urt. v. 13.2.1985 – IVb ZR 72/83, BGHZ 94, 1, 9. 220D. Fischer, NZM 2014, 549, 553. 221LG Braunschweig, Urt. v. 26.9.1985 – 7 S 151/85, FamRZ 1986, 61 (1.260 DM); LG Darmstadt, Beschl. v. 25.8.2005 – 25 S 81/05, NJW-RR 2005, 1583, 1584 (1.740 €); Palandt/Brudermüller, § 1357 Rn. 1, 13; D. Fischer, NZM 2014, 549, 553; a.A. Bamberger/Roth/Hahn, BGB, § 1357 Rn. 19. 222BGH, Urt. v. 13.2.1985 – IVb ZR 72/83, BGHZ 94, 1, 9. 223LG Darmstadt, Beschl. v. 25.8.2005 – 25 S 81/05, NJW-RR 2005, 1583, 1584. 224LG Darmstadt, Beschl. v. 25.8.2005 – 25 S 81/05, NJW-RR 2005, 1583, 1584. 225LG Braunschweig, Urt. v. 26.9.1985 – 7 S 151/85, FamRZ 1986, 61. 226LG Darmstadt, Beschl. v. 25.8.2005 – 25 S 81/05, NJW-RR 2005, 1583, 1584; D. Fischer, NZM 2014, 549, 553.