Detlev Fischer - Maklerrecht

von

Dr. Detlev Fischer

Richter am Bundesgerichtshof a.D., Karlsruhe

6., völlig neu bearbeitete und erweiterte Auflage 2021

Fachmedien Recht und Wirtschaft | dfv Mediengruppe | Frankfurt am Main

1. bis 4. Auflage erschienen unter dem Titel Maklerrecht anhand der höchstrichterlichen Rechtsprechung

Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.d-nb.de abrufbar.

ISBN: 978-3-8005-1759-6

© 2021 Deutscher Fachverlag GmbH, Fachmedien Recht und Wirtschaft, Frankfurt am Main

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Bereits nach einem Jahr ist eine Neuauflage dieses Buches notwendig. Neben dem sich zwischenzeitlich ergebenden Aktualisierungsbedarf liegt dies daran, dass erstmals der Gesetzgeber das Immobilienmaklerrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches mit der Einfügung von vier Bestimmungen wesentlich erweitert hat: Das Gesetz vom 12. Juni 2020 über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser führt erstmals zwingende Regelungen zur Tragung der Maklerkosten ein. Die damit verbundenen Neuerungen und hieraus sich ergebende Fragestellungen werden eingehend in einem zusätzlichen Kapitel erläutert.

In der Zwischenzeit sind ferner gewichtige Grundsatzentscheidungen des Bundesgerichtshofs zum Alleinauftrag und zur Problematik der Unterbrechung des Kausalverlaufs zwischen Maklerleistung und Abschluss des Hauptvertrags ergangen, die umfassend in die bisherigen Erläuterungen einbezogen wurden. Darüber hinaus wurde das Kapitel zur Kausalität gänzlich neu gefasst und wesentlich erweitert. Das Gleiche gilt für den Komplex Nebenpflichten im Maklervertrag, dem nunmehr zwei eigenständige Kapitel gewidmet sind.

Das Maklerrecht hat im Bürgerlichen Gesetzbuch mit seinen drei allgemeinen Bestimmungen (§§ 652–654 BGB) nur eine völlig lückenhafte gesetzliche Regelung erfahren. Bereits der historische Gesetzgeber ging davon aus, dass die Rechtsprechung die Einzelheiten des Maklerrechts regeln werde. Auch der moderne Gesetzgeber hat bislang davon abgesehen, die gesetzlichen Ausgangsbestimmungen weiter zu konkretisieren. So ist das Maklerrecht bis heute eine durch und durch richterrechtlich geprägte Rechtsmaterie geblieben, die in erster Linie durch die Rechtsprechung des Maklerrechtssenats des Bundesgerichtshofs gestaltet wird. Die vorliegende Darstellung knüpft hieran an und gibt das durch die höchstrichterliche Rechtsprechung entwickelte Maklerrecht in seiner heutigen Ausgestaltung wieder. Breiten Raum kommt dem Immobilienmaklerrecht zu, weil aus diesem Rechtsbereich die meisten Entscheidungen stammen. Das übrige Maklerrecht, etwa bezogen auf Unternehmenskaufverträge, Arbeitsvermittlungs sowie das Versicherungsvermittlungsrecht, darf dabei nicht unberücksichtigt bleiben. Auch für diese Rechtsgebiete ergehen Entscheidungen, die allgemein gültige, für das gesamte Maklerrecht maßgebliche Aussagen zum Inhalt haben.

Das vorliegende Buch ist aus meiner langjährigen Beschäftigung mit dem Maklerrecht hervorgegangen, zunächst als Mitglied des für das Maklerrecht zuständigen 15. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe (1996–2002), dann als Vorsitzender einer Kammer für Handelssachen am Landgericht Karlsruhe (2002–2005) und schließlich seit 2005 als Dozent für Maklerrecht im Deutschen Anwaltsinstitut. Dieses Werk richtet sich an die mit dieser Rechtsmaterie befassten Juristen, aber gleichermaßen auch an Makler und deren Kunden.

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Das zivilrechtliche Maklerrecht hat nicht nur seinen Niederschlag im Bürgerlichen Gesetzbuch gefunden, sondern erfährt durch Bestimmungen des Handelsrechts – insbesondere zum Recht des Handelsmaklers – sowie des verbraucherschutzorientierten Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermittG) nicht unerhebliche Modifikationen und Ergänzungen. Ferner sind im Bereich der Arbeitsvermittlung Bestimmungen des SGB III und für den Versicherungsmakler Regelungen aus dem VVG zu beachten. Die nachfolgenden Ausführungen sind schwerpunktmäßig auf das Recht des Immobilienmaklers einschließlich des Wohnungsvermittlers ausgerichtet. Dies ist in der Praxis der Hauptanwendungsbereich des Maklerrechts.1 Berücksichtigt werden aber auch die übrigen Bereiche dieses Rechtsgebiets.

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Das Maklerrecht gilt zu Recht als Rechtsgebiet, dessen eigentliche Konturen sich nicht aus dem Gesetzestext, sondern erst durch die zu diesem Vertragstyp im Wege der Rechtsfortbildung entwickelten Rechtsgrundsätze verlässlich erschließen lassen.2 Maklerrecht ist mithin in seinen wesentlichen Zügen Richterrecht.3 Dies liegt in erster Linie daran, dass der historische Gesetzgeber sich darauf beschränkt hat, zum Maklervertragsrecht lediglich drei allgemeingültige Bestimmungen aufzustellen, die ein allzu weitmaschiges Regelungswerk darstellen.4 Peter Schwerdtner hat in diesem Zusammenhang anschaulich von einer embryonalen Ausgestaltung in den §§ 652–654 BGB gesprochen.5 Hans Reichel hat zu diesem Befund in seinem Grundlagenwerk Die Mäklerprovision bereits vor mehr als 100 Jahren treffend bemerkt: „Das Meiste und Beste bleiben der Wissenschaft und der Praxis überlassen.“6

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Der durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz neu geschaffene Untertitel l „Allgemeine Vorschriften“ erfasst zwar auch die Vorschrift des § 655 BGB. Diese Bestimmung, welche die richterliche Herabsetzung des Maklerlohns bei unangemessener Höhe vorsieht, betrifft aber nach herrschender Ansicht nur die bislang seltenen Fälle der Vermittlung von Dienstverträgen.7 Daher besteht das allgemeine Maklerrecht des BGB nach wie vor nur aus drei Bestimmungen. Es kann daher nicht überraschen, dass sich das Maklerrecht zu einer „ Domaine der Rechtsprechung “8 entwickelt hat. Sie hat im Maklerrecht außer dem unvollständigen Normenbestand noch einen anderen, vielfältigen Anknüpfungspunkt gefunden: Das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Für dieses Rechtsgebiet war und ist das Maklerrecht seit jeher eine überaus reichhaltige Fundgrube.9 So hat die höchstrichterliche Rechtsprechung zu maklerrechtlichen Geschäftsbedingungen das spätere AGB-Gesetz entscheidend beeinflusst, insbesondere auch zu allgemeinen Grundsatzfragen.10

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Auch im Übrigen hat das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz keine wesentlichen Abänderungen erbracht. Die Ergänzungen bestehen im Wesentlichen darin, die bisherigen §§ 15–18 des Verbraucherkreditgesetzes als Untertitel 2 „Vermittlung von Verbraucherdarlehensverträgen und entgeltlichen Finanzierungsleistungen“ in das BGB einzufügen. Abgesehen von der Aufnahme amtlicher gesetzlicher Überschriften hat der Gesetzgeber der Schuldrechtsreform keine weiteren Eingriffe vorgenommen.11 Auf den ersten Blick erstaunt dies, weil bekanntlich die Reform des Maklerrechts in der 8., 9. und 10. Legislaturperiode eine breite rechtspolitische Diskussion ausgelöst hatte. Aber auch der in der 10. Periode eingebrachte Gesetzentwurf vom 16.2.198412 wurde nicht verabschiedet.13 Mit Ausnahme des Postulats der konstitutiven Erfolgsabhängigkeit der Maklerprovision als zwingendes Recht erschöpfte sich dieser Entwurf überwiegend in einer Kodifizierung der bisherigen Rechtsprechung, so dass für den Gesetzgeber der Schuldrechtsmodernisierung allenfalls unter dem Gesichtspunkt der Transparenz Reformbedarf bestand.