Detlev Fischer - Maklerrecht

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Ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages ist grundsätzlich noch nicht in einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers zu sehen. Ein Vertragsabschluss kommt deshalb regelmäßig noch nicht dadurch zustande, dass ein Makler mit Zeitungs- oder Internetanzeigen werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt und sich der Interessent daraufhin von sich aus an ihn wendet. Es handelt sich bei solchen Inseraten lediglich um eine invitatio ad offerendum , denn damit wendet sich der Makler an einen unbestimmten Kreis von potenziellen Interessenten.34 Eine dadurch veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann aber dann zum Abschluss eines Maklervertrages führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich erklärt hat. Weist er in einem Zeitungs-35 oder im Internetinserat36 eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen muss, und erhält dieser auf seine daraufhin erfolgte Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers, löst dies den Anspruch auf Zahlung der Provision aus.37 Die Bezugnahme des Interessenten auf diese Anzeige bestimmt dabei den Inhalt des Nachweis- oder Vermittlungsersuchens so, dass der Makler von einem Angebot auf Abschluss eines solchen Maklervertrages ausgehen kann, nachdem er sein Provisionsverlangen zunächst ohne Preisgabe der Vertragsgelegenheit in seinem Inserat hinreichend deutlich geäußert hatte.38 Der Vertragsabschluss kommt daher auch bei dieser Fallgestaltung mit der Aufnahme der Tätigkeit des Maklers gemäß § 151 BGB zustande,39 wobei bei zeitgleich erfolgter Nachweisleistung oder der Anberaumung eines Besichtigungstermins hierin auch eine Annahmeerklärung des Maklers gesehen werden kann.40

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Die Kontaktaufnahme des Interessenten aufgrund einer konkreten Objektanzeige kann aber unter Umständen auch nur allgemeinen Informationszwecken dienen und darf dann nicht als schlüssige Vertragserklärung gewertet werden.41 Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls. Im Provisionsprozess sollte aus Sicht des Maklers klargestellt werden, dass die Bezugnahme auf die Anzeige als vertragsrelevante Erklärung des Interessenten zu werten ist. Hierfür ist es notwendig den genauen Text des Inserats, das ein ausdrückliches Provisionsverlangen enthalten muss, in den Prozess einzuführen und die objektbezogenen Umstände der Kontaktaufnahme darzulegen.42 In Übereinstimmung mit diesen Grundsätzen hat das OLG Düsseldorf43 mit Urteil vom 13.6.2014 ausgeführt: Fordert der Interessent etwa per E-Mail ein konkretes Exposé beim Makler an, gibt er ein konkludentes Angebot ab, welches der Makler wegen seines in der Anzeige enthaltenen Provisionsverlangen von seinem Empfängerhorizont als Antrag zum Abschluss eines provisionspflichtigen Maklervertrages verstehen darf. In der anschließenden Übersendung des Exposés an den Kunden liegt die Annahmeerklärung des Maklers.44

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In einem Nichtzulassungsbeschwerde-Beschluss vom 24.11.2016 hat der Maklerrechtssenat sich erneut zur Problematik des konkludenten Vertragsabschlusses geäußert und darauf hingewiesen, dass ein Kaufinteressent, der in Kenntnis eines eindeutigen Provisionsverlangens, beispielsweise in einem ihm übersandten Objektnachweis oder Exposé, die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen gibt, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will.45 Wird der Makler in Kenntnis eines zuvor geäußerten Provisionsverlangens in einem Interessenbekundungsschreiben aufgefordert, eine Objektbesichtigung zu organisieren und weitere Informationen zu übermitteln, kommt ein Maklervertrag zustande. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz hindert eine Unklarheit über die Person des Vertragspartners des Maklers das Zustandekommen des Maklervertrages nicht.46 Die Beschwerde führte gleichwohl nicht zur Zulassung der Revision, weil der Makler mit dem Erwerber des vermittelten Hotelobjekts und Beklagten des Provisionsprozesses keinen Maklervertrag abgeschlossen hatte, sondern mit einem anderen Unternehmen, welches das Interessenbekundungsschreiben unterzeichnet hatte. Auch diese Fallgestaltung zeigt nachdrücklich auf, dass es jedenfalls bei Großprojekten – Erwerb einer Hotelanlage zu 20.000.000 € – im Maklerinteresse ist, hinsichtlich des Vertragsabschlusses und der Maklerleistung eine beweisfeste Dokumentation zu führen.47 Zudem ist es Sache des Makleranwalts, im Provisionsprozess den zutreffenden Provisionsschuldner zu verklagen. Unter Heranziehung der Grundsätze über die persönliche Kongruenz48 wäre der in Rede stehende Auftraggeber auch Provisionsschuldner gewesen, nicht aber der verklagte Erwerber des Hotelobjekts.49

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Die Übergabe eines Exposés in einem Gesprächstermin reicht zur Annahme eines Maklervertragsabschlusses durch schlüssiges Verhalten nicht aus, selbst wenn der Kunde nach Entgegennahme des Exposés das Gespräch fortsetzen sollte. Denn der Makler kann nicht davon ausgehen, dass der Kaufinteressent ein überreichtes Exposé sogleich durchliest und die Courtageforderung des Maklers zur Kenntnis nimmt.50 Ein Maklervertrag kann daher unter diesen Umständen nur dadurch zustande kommen, dass der Kunde nach der Übergabe des Exposés in Kenntnis des Provisionsverlangens weitere Maklerleistungen in Anspruch nimmt und das Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages dadurch schlüssig angenommen wird.51 Im Übrigen gilt aber zugunsten des Maklers der Erfahrungssatz, der Kunde werde nach Erhalt eines Exposés dessen Inhalt auch zur Kenntnis nehmen.52 Deshalb ist der Einwand des Maklerkunden, er habe ein in einer Internetanzeige enthaltenes ausdrückliches Provisionsverlangen überlesen, im Hinblick auf den maßgeblichen Empfängerhorizonts des Maklers unbeachtlich.53 Zu Recht geht der Bundesgerichtshof in diesem Zusammenhang von dem Erfordernis einer lebensnahen tatrichterlichen Beurteilung aus. So erscheine es ausgeschlossen, dass der potenzielle Käufer einer Immobilie allein aufgrund der Angabe, es stehe ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung in einer Anliegerstraße zum Verkauf, eine Besichtigung vereinbare, ohne dem in derselben E-Mail enthaltenen Hinweis auf eine Anzeige im Internet nachzugehen.54

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Ein stillschweigender Abschluss eines Maklervertrages hinsichtlich eines zwischenzeitlich bezüglich der Größe und der Eigentumsverhältnisse veränderten Grundstücks, welches dem Kunden bereits Jahre zuvor provisionspflichtig angeboten wurde, erfordert gleichfalls ein ausdrückliches (neues) Provisionsverlangen. Auch insoweit besteht jedenfalls im Hinblick auf die veränderten Umstände eine zulasten des Maklers gehende Unklarheit.55

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Mit Grundsatzurteil vom 17.12.2015 hat der Bundesgerichtshof56 die Unklarheitenregel zu Recht auf eine weitere Fallgestaltung erstreckt:57 Der Makler, der einem Interessenten das Exposé eines anderen Maklers übergibt, bringt damit grundsätzlich nicht zum Ausdruck, dass er im Erfolgsfall selbst eine Provision beansprucht. Er gibt damit kein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages mit ihm selbst ab. Da es Sache des Maklers ist, gegenüber dem Interessenten für klare Verhältnisse darüber zu sorgen, für wen er Maklerdienste leisten will,58 erfordert ein Provisionsverlangen, wenn der Makler das Exposé eines Dritten übergibt, eine ausdrückliche Erklärung, dass er selbst eine provisionspflichtige Maklerleistung für den Interessenten erbringen will. Geschieht dies nicht, kann die Übergabe eines fremden Exposés, selbst wenn ihr ein Besichtigungstermin nachfolgt, nicht als Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages im eigenen Namen angesehen werden.59

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Nichts anderes gilt, wenn der Makler, der ein fremdes Exposé übergibt, mit dem Interessenten bereits in anderem Zusammenhang durch einen Maklervertrag verbunden ist. Ein solchermaßen durch schlüssiges Verhalten zustande gekommener Vertrag begründet eine Provisionspflicht des Interessenten jedoch nur für solche Objekte, bei denen der Makler erkennbar in eigenem Namen für ihn Maklerleistungen erbringt.60 Ein derartiger, durch schlüssiges Verhalten zustande gekommener Maklervertrag kann nicht erweiternd ausgelegt werden. Auch insoweit verbleiben Unklarheiten, die der Makler auszuräumen hat.61 Der Maklerkunde, der von einem Makler das Exposé eines dritten, ihm unbekannten Maklers erhält, kann aufgrund der Umstände annehmen, dass es sich bei dem Exposé-Ersteller um einen Verkäufermakler handelt und dass der ihm gegenüber tätige Makler in dessen Auftrag tätig wird.62 Will der Makler auch für solche Objekte eine Vergütung beanspruchen, die ihm durch einen dritten Makler benannt worden sind, muss er dies gegenüber dem Interessenten unmissverständlich zum Ausdruck bringen.63