Detlev Fischer - Maklerrecht

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Gemäß § 655b Abs. 1 Satz 1 BGB unterliegt der Darlehensvermittlungsvertrag mit einem Verbraucher dem Schriftformerfordernis. Bei Nichtbeachten des Formerfordernisses ist der Darlehensvermittlungsvertrag nichtig (§ 655b Abs. 2 BGB).140 Mit Rücksicht auf den Schutzzweck der Vorschrift ist jedweder Vergütungsanspruch des Kreditvermittlers ausgeschlossen. Demnach scheiden bei dieser Fallgestaltung auch etwaige Ansprüche aus Bereicherungsrecht sowie aus § 354 HGB aus.141

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Der Arbeitsplatz - Vermittlungsvertrag zwischen einem Vermittler und einem Arbeitssuchenden ist gleichfalls an das Schriftformerfordernis gebunden (§ 296 Abs. 1 Satz 1 SGB III) und führt bei Nichteinhaltung zur Unwirksamkeit (§ 297 Nr. 1 SGB III).142 Gemäß § 484 Abs. 1 BGB unterliegt auch der Teilzeit-Wohnrechte-Vermittlungsvertrag , wenn der Kunde Verbraucher ist, der schriftlichen Form. Wird diese nicht eingehalten, ist der Vertrag nichtig.143

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Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung bedarf ein Maklervertrag der notariellen Beurkundung gemäß § 311b Abs. 1 BGB, wenn der Maklerkunde verpflichtet sein soll, ein vom Makler nachgewiesenes Grundstück zu erwerben.144 Gleiches gilt, wenn der Maklerkunde sich verpflichtet, sein Grundstück zu bestimmten Bedingungen an einem vom Makler zugeführten Interessenten zu verkaufen.145 Der Mangel der nach § 311b BGB zu beachtenden Form löst die Nichtigkeitsfolge des § 125 Satz 1 BGB aus. In analoger Anwendung von § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB gilt der Formmangel des Maklervertrages als geheilt, wenn eine formgerechte Beurkundung des Hauptvertrages erfolgt.146 Die Analogie überbrückt demnach die Personenverschiedenheit von Makler- und Hauptvertrag.147

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Ferner hat die höchstrichterliche Rechtsprechung für bestimmte Klauseltypen 148 – wie Vertragsstrafen, qualifizierte Provisionsklauseln, Maklerbemühungsentgelte, Aufwendungsentgelte sowie Reservierungsabreden – dann eine Formbedürftigkeit nach § 311b BGB angenommen, wenn die Höhe des Entgeltes so bemessen ist, dass der Kunde infolge unangemessener Druckausübung zum Abschluss des Immobilien-Hauptvertrages gedrängt wird. Die Einzelheiten sind weiter unten zu erörtern.149

119Seydel/Hainbuch, Maklerrecht, Rn. 20; D. Fischer, NZM 2011, 529, 530. 120Hamm/Schwerdtner, Maklerrecht, Rn. 82; Engel, MDR 2009, 1090, 1091. Im Bereich der Wohnraumvermittlung ist allerdings nach § 6 Abs. 1 WoVermittG ein „Auftrag“ erforderlich, Einzelheiten hierzu Kap. XII Rn. 14ff. 121Vgl. etwa die Entscheidungen des jetzigen Maklerrechtsenats, BGH, Urt. v. 17.12.2015 – I ZR 172/14, NJW 2016, 2317 Rn. 13f.; Urt. v. 7.7.2016 – I ZR 30/15, NJW 2017, 1024 Rn. 14; Urt. v. 7.7.2016 – I ZR 68/15, NJW-RR 2017, 368 Rn. 12; Beschl. v. 24.11.2016 – I ZR 37/16, BeckRS 2016, 116281 Rn. 17f.; Urt. v. 12.1.2017 – I ZR 198/15, WM 2017, 1120 Rn. 24; Urt. v. 13.12.2018 – I ZR 51/17, WM 2019, 1985 Rn. 12. 122Sehr anschaulich in diesem Zusammenhang OLG Koblenz, Beschl. v. 13.5.2013 – 3 U 412/13, MDR 2013, 764. 123BGH, Urt. v. 25.9.1985 – IVa ZR 22/84, BGHZ 95, 393, 401. 124Ibold, Maklerrecht, Rn. 22; D. Fischer, NZM 2011, 529, 530. 125Hierzu im Einzelnen Kap. III Rn. 6ff. 126D. Fischer, NZM 2011, 529, 530. 127Vgl. hierzu OLG Rostock, Urt. v. 7.9.2005 – 6 U 211/04, NJW-RR 2006, 857: Danach soll die Provisionsforderung nicht allzu deutlich in den Vordergrund gerückt werden. 128D. Fischer, NZM 2011, 529, 530. 129D. Fischer, WuM 2016, 391, 394. 130BT-Drucks. 19/15827, S. 17. 131BT-Drucks. 19/15827, S. 17 (zu § 656a BGB); AG Dülmen, Urt. v. 22.3.2016 – 3 C 348/15, WuM 2016, 374 (zu § 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermittG); D. Fischer, NJW 2020, 1268; allgemein Palandt/Ellenberger, § 125 Rn. 12. 132Vgl. BGH, Urt. v. 13.3.2019 – I ZR 134/18, BGHZ 221, 266 = NJW 2019, 3231 Rn. 11 zu § 2 Abs. 1 WoVermittG. 133BGH, Urt. v. 4.4.1966 – VIII ZR 102/64, MDR 1966, 753; OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 30.9.2015 – 19 U 19/15, BeckRS 2016, 01846 zu § 71 Abs. 2 GemO HE. 134OLG Hamm, Urt. v. 22.4.1996 – 18 U 189/95, VersR 1996, 1496, 1498; Zopfs, Maklerrecht, Rn. 16. 135OLG Karlsruhe, Urt. v. 14.9.1994 – 6 U 91/94 (Kart), NJW-RR 1995, 237, bestätigt durch BGH, Beschl. v. 21.2.1995 – KZA 29/94; BGH, NJW-RR 1998, 1260. 136BGH, Urt. v. 22.4.1999 – III ZR 95/98, NJW-RR 1999, 998, 999. 137Vgl. BGH, Urt. v. 22.4.1999 – III ZR 95/98, NJW-RR 1999, 998, 999; Dehner, NJW 2000, 1986, 1987. 138OLG Hamm, Urt. v. 22.4.1996 – 18 U 189/95, VersR 1996, 1496, 1498; ebenso nunmehr BGH, Urt. v. 7.7.2005 – III ZR 397/04, BGHZ 163, 332, 338. 139BGH, Urt. v. 7.7.2005 – III ZR 397/04, BGHZ 163, 332, 338 mit Bezugnahme auf BGH, Urt. v. 28.9.1961 – II ZR 186/59, MDR 1962, 31: Fehlen der Genehmigung nach Art. 53 MilRegG. 140BGH, Urt. v. 10.5.2012 – III ZR 234/11, WM 2012, 1117 Rn. 17. 141BGH, Urt. v. 7.7.2005 – III ZR 397/04, BGHZ 163, 332, 335. 142BGH, Urt. v. 18.3.2010 – III ZR 254/09, MDR 2010, 637 Rn. 15; ferner BSG, Urt. v. 6.4.2006 – B 7a AL 56/05 R, NJW 2007, 1902, 1903. 143Palandt/Weidenkaff, § 484 Rn. 2. 144BGH, Urt. v. 4.10.1989 – IVa ZR 250/88, NJW-RR 1990, 57. 145BGH, Urt. v. 1.7.1970 – IV ZR 1178/68, NJW 1970, 1915, 1916; Urt. v. 18.12.1970 – IV ZR 1155/68, NJW 1971, 557; OLG Dresden, Beschl. v. 1.12.2016 – 4 U 752/16, MDR 2017, 638. 146BGH, Urt. v. 28.1.1987 – IVa ZR 45/85, NJW 1987, 1628; Urt. v. 2.2.1994 – IV ZR 24/93, NJW-RR 1994, 559; Auflassung und Eintragung in das Grundbuch sind dagegen nicht erforderlich. 147MünchKomm-BGB/H. Roth, § 652 Rn. 68. 148MünchKomm-BGB/H. Roth, § 652 Rn. 64ff. 149Siehe Kap. VII.

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Auch aus anderweitigen Gründen kann ein Maklervertrag unwirksam sein. Hierzu gehören insbesondere die Nichtigkeitsgründe nach den Bestimmungen der § 134 und § 138 BGB. Als weitere Unwirksamkeitsgründe sind Anfechtungstatbestände wegen Irrtums (§ 119 BGB) oder arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) zu nennen. Hinsichtlich des Ehevermittlungsvertrages geht § 656 BGB davon aus, dass der Vertrag zwar rechtlich wirksam ist und demnach auch sekundäre Schutz- und Unterlassungsverpflichtungen zu begründen vermag.150 Lediglich die Vergütungsvereinbarung gilt nach § 656 Abs. 1 Satz 1 BGB als unverbindlich und hat den Rechtscharakter einer Naturalobligation.

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Adressat eines gesetzlichen Verbots ist vielfach der Makler oder ein Dienstleister, der Maklerdienste anbietet, nicht auch der Maklerkunde. Ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot, das nur einen der Vertragsbeteiligten betrifft, führt in der Regel nicht zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts, wenn das gesetzliche Verbot nur die eine Seite der Beteiligten in ihren Handlungen beeinflussen und vom Abschluss eines Vertrages abhalten soll. Nur dann ist ausnahmsweise die Folgerung gerechtfertigt, ein Rechtsgeschäft sei nach § 134 BGB nichtig, wenn es mit Sinn und Zweck des Verbotsgesetzes unvereinbar wäre, die durch das Rechtsgeschäft getroffene Regelung hinzunehmen und bestehen zu lassen.151

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Gemäß § 14 Abs. 4 BNotO ist es Notaren untersagt, Darlehens- und Grundstücksgeschäfte zu vermitteln, wobei der Begriff „vermitteln“ auch eine reine Nachweistätigkeit miterfasst.152 Gleichgültig ist es, ob es sich um eine einmalige oder ständige, entgeltliche oder unentgeltliche Leistung handelt. Nach zutreffender Ansicht ist ein hiermit nicht in Einklang stehender Vertragsabschluss gemäß § 134 BGB nichtig,153 unabhängig davon, ob der Notar den vermittelten Vertrag auch beurkundet hat.154 Dieses Verbot erstreckt sich auch auf Rechtsanwälte, die mit einem (Anwalts-)Notar in einer Sozietät verbunden sind.155