Sascha Christian Federenko - Immohandbuch Mietrecht

Materiell-rechtlich hat der Gesetzgeber die Vorschriften zur „außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund" 34) um den Kündigungstatbestand des Zahlungsverzuges mit der Kaution erweitert. 35)

Gerät der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Verzug, so ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB unter Einhaltung der gesetzlichen Frist ordentlich zu kündigen. Eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kommt dagegen nicht in Betracht, da der Verzug mit einer Einmalzahlung generell nicht dem Anwendungsbereich der Vorschrift unterfällt. Nach der herrschenden Rechtspraxis ist allerdings die fristlose Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs mit der gesamten Kaution gem. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zulässig, wenn der Mieter zuvor gem. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB abgemahnt worden ist. 36) Im Schrifttum wurde die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen diese Rechtsprechung auf das Wohnraummietrecht übertragen werden kann, bisher widersprüchlich diskutiert. Mit dem neuen § 569 Abs. 2a BGB hat der Gesetzgeber die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution für den Bereich der Wohnraummiete nunmehr abschließend geregelt. 37) Die Regelung ermöglicht dem Vermieter zeitnah gegen einen Vertragspartner vorzugehen, der bereits zu Beginn des Mietverhältnisses seinen vertraglichen Zahlungsverpflichten nicht nachkommt.

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 38) Nach der neuen Regelung des § 569 Abs. 2a BGB liegt ein wichtiger Grund i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Durch den Verweis auf § 551 BGB stellt der Gesetzgeber zunächst klar, dass die Vorschrift eine Vereinbarung der Parteien über eine Sicherheitsleistung voraussetzt. Aus den Gesetzesmaterialen ergibt sich zudem, dass die Vorschrift nur den ursprünglichen Anspruch des Vermieters auf Leistung der Kaution erfassen will, nicht aber einen evtl. nachfolgenden Anspruch auf Wiederauffüllung der Mietkaution. 39) Bei der Berechnung der Miete sind Betriebskostenvorauszahlungen und -pauschalen nicht zu berücksichtigen 40) ; maßgeblich ist also die Netto (Grund)miete. Die Vorschrift gilt nach dem Wortlaut nicht nur für die Barkaution, sondern für alle Arten der Mietsicherheit, also z. B. auch für eine Mietbürgschaft.

Da der neue Kündigungstatbestand den Verzug des Mieters mit der Sicherheitsleistung voraussetzt, war es erforderlich den Fälligkeitszeitpunkt für die Zahlung der Kaution zu bestimmen. Der Mieter ist berechtigt, eine Barkaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. 41) Die erste Rate war schon nach der bisherigen Rechtslage gem. § 551 Abs. 2 Satz 2 BGB zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Darüber hinaus enthielt die Vorschrift keine Fälligkeitsregelung. Der Gesetzgeber hat daher die Regelung des § 551 Abs. 2 BGB, in Anlehnung an die bisherige Rechtspraxis, um einen Satz 3 erweitert, wonach die weiteren Teilzahlungen zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig werden. Für den Eintritt des Verzuges bedarf es somit keiner Mahnung, da für die jeweiligen Teilzahlungen eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist. 42)

§ 569 Abs. 2a S. 3 BGB stellt ausdrücklich klar, dass der Vermieter bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a Satz 1 BGB das Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung oder Abhilfefrist kündigen kann. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist entsprechend anzuwenden. 43) Danach wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zu Befriedigung verpflichtet. Darüber hinaus wird auch die Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB für entsprechend anwendbar erklärt. Danach ist eine fristlose Kündigung trotz Vorliegens der Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor dem Zugang der Kündigungserklärung vollständig befriedigt wird oder der Mieter bei bestehender Aufrechnungslage unverzüglich nach Erhalt der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

§ 569 Abs. 2a BGB ist auf Gewerberaummietverhältnisse nicht, auch nicht entsprechend anwendbar. 44) Aus den Gesetzesmaterialien ist ersichtlich, dass der Gesetzgeber den Kündigungstatbestand ausschließlich für den „Bereich der Wohnraummiete“ normieren wollte 45) ; eine analoge Anwendung der Vorschrift dürfte in Ermangelung einer Regelungslücke somit nicht in Betracht kommen. Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution ist im Bereich der Geschäftsraummiete also weiterhin nur unter den genannten Voraussetzungen möglich. 46)

In zivilprozessualer Hinsicht hat der Gesetzgeber dem wirtschaftlichen Interesse des Vermieters an einer zeitnahen und kostengünstigen Durchsetzung seines Räumungsanspruchs u. a. durch die Einführung des neuen § 272 Abs. 4 ZPO Rechnung getragen. Räumungssachen sind nunmehr vorrangig und beschleunigt durchzuführen. 47) Das allgemeine zivilprozessuale Beschleunigungsgebot (Konzentrationsmaxime) wurde der gesteigerten Schutzbedürftigkeit des Vermieters in Räumungssachen nicht mehr ausreichend gerecht. Um das mit einem Räumungsprozess verbundene wirtschaftliche Risiko des Vermieters auf ein vertretbares Maß zu reduzieren, sind Räumungsprozesse in Zukunft schneller als andere Zivilprozesse durchzuführen, insbesondere sind sie vorrangig zu terminieren; die Fristen zur Stellungnahme sind auf das unbedingt notwendige Maß zu reduzieren. 48) Die Vorschrift orientiert sich an dem Vorrang- und Beschleunigungsgebot des § 155 FamFG. Anders als diese Vorschrift, enthält § 272 Abs. 4 ZPO jedoch für das Gericht keine konkreten Handlungsgebote. Zur Bestimmung des Begriffs „Räumungssachen“ verweisen die Gesetzesmaterialien auf die Regelung des § 765a Abs. 3 ZPO. Im Gegensatz zu den §§ 721, 794a ZPO ist der Anwendungsbereich der Vorschrift damit nicht auf die Räumung von Wohnraum beschränkt. 49)

Mit dem neuen Instrument der Sicherungsanordnung 50) will der Gesetzgeber verhindern, dass der Vermieter allein durch die Dauer des Räumungsprozesses einen wirtschaftlichen Schaden erleidet. Der finanzielle Verlust des Vermieters erhöht sich im Laufe des Prozesses oftmals um Forderungen, die erst nach Rechtshängigkeit der Klage fällig werden. Mit der Neuregelung soll der Anspruch des Vermieters auf wiederkehrende Leistungen vor dem Hintergrund einer drohenden Zahlungsunfähigkeit oder Insolvenz des Mieters wirtschaftlich gesichert werden. 51)

Die neue Regelung des § 283a Abs. 1 ZPO setzt zunächst voraus, dass der Kläger „eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden“ hat. Mit dieser Formulierung stellt der Gesetzgeber zunächst klar, dass dem Anwendungsbereich der Vorschrift ausschließlich Geldforderungen unterfallen, die aus einem Miet- oder Pachtverhältnis resultieren. Die Vorschrift erfasst somit auch eine Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs. 1 BGB. 52) Dagegen sind Mieterhöhungen vom Anwendungsbereich der Vorschrift ausgenommen. 53) Mit dieser Regelung will der Gesetzgeber vermeiden, dass komplizierte Rechtsfragen, die sich häufig im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung stellen, vorab im Rahmen der Sicherungsanordnung entschieden werden müssen. 54)

Eine Sicherungsanordnung kommt nach dem eindeutigen Wortlaut des § 283a Abs. 1 ZPO nur in Betracht, wenn der Vermieter neben dem Anspruch auf Räumung 55) auch einen Zahlungsanspruch aus demselben Rechtsverhältnis (z. B. die Zahlung einer Nutzungsentschädigung) verfolgt. Eine Sicherungsanordnung kann daher nicht auf Grund einer isolierten Zahlungsklage ergehen.