Sascha Christian Federenko - Immohandbuch Mietrecht

Der Mieter hat dem Vermieter die Härtegründe bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. 11) Dies gilt auch für wirtschaftliche Härtegründe in Bezug auf die zu erwartende Mieterhöhung, obwohl diese erst im Rahmen des § 559 Abs. 4 BGB zu berücksichtigen sind. Hierdurch soll der Vermieter größere Planungssicherheit erhalten. Als Folge finden die wirtschaftlichen Härtegründe gem. § 559 Abs. 5 Satz 1 BGB im Mieterhöhungsverfahren nur dann Berücksichtigung, wenn sie dem Vermieter gem. § 555d Abs. 3 bis 5 BGB rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Um die Präklusionsfrist auszulösen, muss der Vermieter gem. § 555c Abs. 2 BGB in der Modernisierungsankündigung auf die Form und Frist des Härteeinwandes hinweisen. 12) Nach Ablauf der Mitteilungsfrist sind die Härtegründe noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen (wirtschaftliche Härtegründe), sind nach Ablauf der Frist nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden. 13)

Entspricht die Modernisierungsankündigung nicht den Vorgaben des § 555c Abs. 1 und 3 bis 5 BGB, dann verlängert sich für den Mieter die Frist zur Zahlung der Mieterhöhung um sechs Monate. 14) Eine fehlerhafte Angabe der Miethöhe führt allerdings nur dann zur Verlängerung der Frist, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt. 15)

§ 555d Abs. 6 BGB erklärt die Bestimmung über den Aufwendungsersatz bei Erhaltungsmaßnahmen für entsprechend anwendbar.

Nach § 555e Abs. 1 BGB ist der Mieter nach Zugang der Modernisierungsankündigung berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Das Sonderkündigungsrecht entspricht im Wesentlichen der bisherigen Regelung in § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB. Nach § 555e Abs. 2 BGB gilt das Sonderkündigungsrecht nicht bei Bagatellmaßnahmen. 16) Daneben besteht für den Mieter weiterhin die Möglichkeit, das Mietverhältnis nach Zugang einer Mieterhöhungserklärung außerordentlich zu kündigen. 17)

Mit dem neuen § 555f BGB stellt der Gesetzgeber in Anlehnung an die bisherige Rechtspraxis klar, dass die Vertragsparteien auch Vereinbarungen über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen treffen können. Die Vereinbarungen müssen „nach Abschluss des Mietvertrags“ und „aus Anlass von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ geschlossen werden. 18) Durch diese Formulierung wird sichergestellt, dass die Parteien keine abstrakt-generellen Abreden für die Zukunft treffen. Als möglicher Vereinbarungsinhalt sind in der Vorschrift die „zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen“ (Nr. 1), die „Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters“ (Nr. 2) sowie die „künftige Höhe der Miete“ (Nr. 3) genannt. Durch die Formulierung „insbesondere“ macht der Gesetzgeber deutlich, dass die Aufzählung nicht abschließend sein soll. Die Vertragsparteien können somit auch zu anderen streitigen Punkten, z. B. über die mieterfinanzierte Modernisierung 19) , Vereinbarungen treffen. Unter den Voraussetzungen des § 555f BGB greifen die in den §§ 555a ff. BGB und §§ 559 ff. BGB enthaltenen Verbote, abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters zu treffen, nicht ein. 20)

Schließlich stellt der Gesetzgeber in den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete klar, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit von Wohnraum nunmehr bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind. Der Vermieter kann demnach eine energetische Modernisierung alternativ im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB geltend machen.

Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen auf Gewerberaummietverhältnisse sind entsprechend anwendbar. 21) Ausgenommen sind jeweils die Regelungen, die eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung für unwirksam erklären (z. B. §§ 555a Abs. 4, 555c Abs. 5, 555d Abs. 7 BGB). Es handelt sich insoweit um eine redaktionelle Folgeänderung im Zusammenhang mit der Aufhebung des § 554 BGB a. F.

Das Wärmecontracting

Die Energieeffizienz der Wärme- und Warmwasserversorgung lässt sich durch die Modernisierung veralteter Heizungsanlagen, einen effizienteren Betrieb oder durch den Anschluss an ein Wärmenetz steigern. Allerdings sind diese Möglichkeiten zur Einsparung von Energie für den Vermieter mit hohen Investitionskosten verbunden. Zudem konnten die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung nach der bisherigen Rechtspraxis nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Regelung zur Umlage der Kosten des Wärmecontracting im laufenden Mietverhältnis enthielt. Allerdings ließ die Praxis hier schon eine Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung bzw. § 2 der Betriebskostenverordnung ausreichen. 22)

Der neue § 556c BGB soll die Umstellung von der Eigenversorgung auf die gewerbliche Wärmelieferung (Contracting) als wichtiges Instrument zur Steigerung der Energieeffizienz unter Berücksichtigung der Interessen aller Beteiligten (Vermieter, Mieter, Wärmelieferant) während des laufenden Mietverhältnisses ermöglichen. Die Vorschrift findet auf Mietverträge über preisgebundenen Wohnraum keine Anwendung; insoweit ist § 5 Neubaumietenverordnung (NMV) die speziellere Regelung. Darüber hinaus werden Mietverträge, die eine Vereinbarung zur Zahlung einer Betriebskostenpauschale oder einer Inklusivmiete enthalten, nicht erfasst.

Regelungen in Altverträgen, die nicht den Vorgaben des § 556c BGB entsprechen, werden nach dem für Dauerschuldverhältnisse geltenden allgemeinen Grundsatz, dass mit Inkrafttreten einer Neuregelung diese auch für bestehende Vertragsverhältnisse gilt 23) , gem. § 556c Abs. 4 BGB unwirksam. Die Neuregelung entfaltet allerdings keine Rückwirkung, so dass bereits erfolgte Umstellungen von § 556c BGB nicht erfasst werden.

§ 556c Abs. 1c BGB hat zunächst zur Voraussetzung, dass der Mieter zum Zeitpunkt der Umstellung auf die gewerbliche Wärmelieferung die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser (oder von beiden – es handelt sich nach der Begründung zum Gesetzentwurf um ein sog. nicht-ausschließendes „oder“) in einem bestehendem Mietverhältnis zu tragen hat. 24) Stellt der Vermieter unter diesen Voraussetzungen die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird (Nr.1) und die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Energieversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen (Nr. 2).

Hauptanwendungsfall ist die Lieferung der Wärme aus einer vom Wärmelieferanten neu errichteten Anlage. Der Begriff der „neuen Anlage“ wird im Gesetz nicht näher definiert. Zur Bestimmung wird man daher auf das Tatbestandsmerkmal der verbesserten (Energie-) Effizienz sowie auf den Begriff des „Jahresnutzungsgrades“ in § 556c Abs. 1 S. 2 BGB abstellen müssen. Danach kann sich der Wärmelieferant als Ausnahme zu den genannten Voraussetzungen auf die Verbesserung der Betriebsführung der bestehenden Anlage beschränken, wenn deren Jahresnutzungsgrad vor der Umstellung mind. 80 % beträgt (sog. Betriebsführungs-Contracting). Der Begriff des Jahresnutzungsgrades ist ebenfalls im Gesetz nicht definiert.

Eine Definition bietet die für den Laien schwer verständliche Vorschrift des § 10 Abs. 1 EnergieStV. Die Norm DIN 4702-8 definiert für Heizkessel einen Norm-Nutzungsgrad mit Berücksichtigung verschiedener Leistungsstufen. Vereinfacht ausgedrückt beschreibt der Jahresnutzungsgrad die Energieausnutzung eines Heizkessels im Jahresmittel. Mit der Verwendung des Begriffs in § 556c Abs. 1 BGB wird bereits deutlich, dass der Gesetzgeber im Hinblick auf die erforderliche Erneuerung der Anlage auf den Heizkessel, also auf die Heizungsanlage im engeren Sinne und nicht zwingend auf die Versorgungsleitungen und die Heizkörper in der Wohnung des Mieters abstellen will. Darüber hinaus erscheint es sachgerecht, auch die Erneuerung einzelner Teile der Anlage ausreichen zu lassen, sofern die Heizungsanlage nach der Umrüstung einen höheren Jahresnutzungsgrad von mind. 80 % aufweist.