Sascha Christian Federenko - Immohandbuch Mietrecht

Neben der Erneuerung der Heizanlage umfasst § 556 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB alternativ die Umstellung der Energieversorgung durch Bereitstellung eines Wärmenetzes. Nach der Begründung zu dem Gesetzentwurf soll der Begriff des Wärmenetzes sehr weit zu verstehen sein. 25) Erfasst werden nicht nur klassische Fernwärme-, sondern auch Nahwärmenetze und sog. Quartierslösungen.

In Abweichung zur bisherigen Rechtspraxis bestimmt § 556c Abs. 1 Nr. 2 BGB als weitere Voraussetzung, dass die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen dürfen. Der Grundsatz der Kostenneutralität stellt zwar für den Mieter ein begrüßenswertes Novum dar, dürfte aber angesichts hoher Investitionskosten und sinkender Gewinne auf Seiten der Wärmelieferanten auf wenig Gegenliebe stoßen. Die mit der Umstellung der Energieversorgung verbundenen Energieeinsparungen kommen in erster Linie dem Mieter zugute. Es wäre daher sachgerecht, den Mieter zumindest mit einem Teil der Kosten zu belasten, um so die Attraktivität des Wärmecontracting auf Seiten der Energieunternehmen zu steigern.

Einzelheiten zu dem nach § 556c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB vorzunehmenden Kostenvergleich regelt die nach § 556 Abs. 3 BGB erlassene Wärmelieferungsverordnung. Nach § 8 WärmeLV soll der Kostenvergleich durch Gegenüberstellung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten der bisherigen Versorgung mit Wärme oder Warmwasser und der Kosten der Wärmelieferung für die Wärmemenge, die den bisherigen Betriebskosten zugrunde liegt, erfolgen. Nach § 9 Abs. 1 WärmeLV sind die Betriebskosten auf der Grundlage des Energieverbrauchs der letzten drei Abrechnungszeiträume konkret zu ermitteln. Auf dieser Grundlage ist sodann der bisherige durchschnittliche Endenergieverbrauch für einen Abrechnungszeitraum zu errechnen. Die Kosten der Wärmelieferung werden sodann durch Multiplikation des nach § 9 Abs. 1 WärmeLV ermittelten durchschnittlichen Endenergieverbrauchs mit dem Jahresnutzungsgrad der bisherigen Heizungs- und Warmwasseranlage ermittelt. 26) Kann der Jahresnutzungsgrad nicht bestimmt werden, ist er nach § 10 Abs. 2 WärmeLV anhand anerkannter Pauschalwerte zu ermitteln. In Betracht kommt u. U. die bereits erwähnte Norm DIN 4702-8. Für die nach § 10 Abs. 1 WärmeLV ermittelte bisherige durchschnittliche Wärmemenge in einem Abrechnungszeitraum sind die Wärmelieferkosten zu ermitteln, indem der Preis des Wärmelieferanten unter Berücksichtigung einer vereinbarten Preisänderungsklausel auf den letzten Abrechnungszeitraum indexiert wird. 27)

Angesichts der komplexen Regelungen zur Durchführung des Kostenvergleichs verwundert es kaum, dass der Gesetzgeber in der Begründung zu dem Entwurf der WärmeLV Schwierigkeiten bei der Vergleichsrechnung eingeräumt hat. Diese ergeben sich aus dem Umstand, dass die tatsächlichen Kosten der bisherigen Eigenversorgung nur für die Vergangenheit vorliegen, die tatsächlichen Kosten der Wärmelieferung dagegen erst für die Zukunft ermittelt werden können. Um einen Kostenvergleich zu ermöglichen, sind daher auf Grundlage der aktuellen Preisstruktur des Wärmelieferanten die (fiktiven) Kosten der Wärmelieferung anhand der für den Vergleichszeitraum bezogenen Wärmemenge zu ermitteln.

Stellt der Vermieter die Energieversorgung um, ohne dass die Voraussetzungen des § 556c Abs. 1 BGB vorliegen, fehlt es an einer Rechtsgrundlage für die Umlage der Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten. Der Vermieter kann in diesem Fall nur die (fiktiven) Kosten umlegen, die bei Fortführung der Eigenversorgung angefallen wären. 28) Gem. § 556c Abs. 2 BGB hat der Vermieter die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform (§ 126b BGB) anzukündigen. Die Einzelheiten zu der Umstellungsankündigung sind wiederum in der nach § 556c Abs. 3 BGB erlassenen Wärmelieferungsverordnung geregelt. Gem. § 11 Abs.1 WärmeLV muss dem Mieter die Umstellungsankündigung nach § 556c Abs. 2 BGB spätestens drei Monate vor der Umstellung in Textform zugehen. § 11 Abs. 2 WärmeLV enthält einen abschließenden Katalog der erforderlichen Angaben. Danach muss die Umstellungsankündigung u. a. Einzelheiten zur Art der künftigen Wärmelieferung und über den Kostenvergleich enthalten. Rechnet der Vermieter Wärmelieferungskosten als Betriebskosten ab und hat er dem Mieter die Umstellung nicht nach § 11 Abs. 1 und 2 WärmeLV angekündigt, so beginnt die Frist für Einwendungen gegen die Abrechnung der Wärmelieferungskosten 29) frühestens, wenn der Mieter eine Mitteilung erhalten hat, die den Anforderungen des § 11 Abs. 1 und 2 WärmeLV entspricht. Liegen die Voraussetzungen des § 556c Abs. 1 BGB vor, dann kann die Heizungsanlage nur unter Berücksichtigung der Modernisierungsvorschriften (§§ 555b ff. BGB) erneuert werden. 30) Arbeiten an der Heizungsanlage im Keller des Gebäudes werden aber regelmäßig nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sein. 31)

Nach § 578 Abs. 2 Satz 2 BGB ist die neue Regelung des § 556c Abs. 1 und 2 BGB sowie die nach § 556c Abs. 3 BGB zu erlassende Rechtsverordnung auf Gewerberaummietverhältnisse entsprechend anwendbar. Ausgenommen ist die Regelung des § 556c Abs. 4 BGB, die eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung für unwirksam erklärt. Mit der Regelung soll insbesondere die einheitliche Umstellung von gemischt genutzten Gebäuden ermöglicht werden. 32)

Die vereinfachte Durchsetzung von Räumungsansprüchen

Neben der energetischen Modernisierung bildet der Regelungskomplex zur vereinfachten Durchsetzung von Räumungsansprüchen einen weiteren Schwerpunkt der Mietrechtsreform.

Die Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzugs stellt für den Vermieter immer eine erhebliche wirtschaftliche Belastung dar. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung nicht räumt. Der Vermieter ist in diesen Fällen gezwungen seinen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache auf dem Rechtsweg durchzusetzen. 33) Der Vermieter wird i. d. R. einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung seiner rechtlichen Interessen beauftragen. Zu den Mietausfällen summieren sich somit die Prozesskosten und ggf. die Kosten einer außergerichtlichen Rechtsverfolgung. Der Vermieter wird häufig während der gesamten Dauer des Räumungsprozesses mit weiteren Zahlungsausfällen belastet. Insbesondere wird der Mieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs. 1 BGB in der Lage sein. Hinzu kommen evtl. die Kosten einer Zwangsräumung nach Beendigung des Prozesses. I. d. R. vergeht vom Zeitpunkt der Klageerhebung bis zur zwangsweisen Räumung der Mietwohnung ein Zeitraum von mehreren Monaten. In Extremfällen gelingt es dem Mieter mittels einer Verzögerungstaktik (Fristverlängerung, Terminverlegung, Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist) den Prozess deutlich über den vorgenannten Zeitraum hinaus zu verschleppen. Die Zahlungsunfähigkeit des Mieters kann sich für den Vermieter schnell existenzbedrohend auswirken, z. B. wenn die Wohnung als Teil der privaten Altersvorsorge mit Fremdkapital finanziert worden ist. Der Vermieter wird in diesen Fällen oftmals nicht mehr zur Tilgung der Darlehensraten in der Lage sein. Gravierend sind insbesondere die wirtschaftlichen Schäden, die im Zusammenhang mit der Vermietung an sog. „Mietnomaden“ auftreten. Für diesen Personenkreis ist charakteristisch, dass das Mietverhältnis bereits mit der Absicht begründet wird, die Miete nicht zu zahlen. Zumeist werden die Mietzahlungen unmittelbar nach der Überlassung der Wohnung unter Berufung auf angebliche Mängel der Mietsache vollständig eingestellt. Die Kündigung des Mietverhältnisses sowie die Erhebung einer Räumungsklage werden bei Abschluss des Mietvertrages bewusst einkalkuliert. Verwahrlosung und Vandalismus stellen im Zusammenhang mit diesem Phänomen keine Seltenheit dar. Gerade für den privaten Vermieter ist somit die zeitnahe und kostengünstige Durchsetzung seines Räumungsanspruchs von zentraler wirtschaftlicher Bedeutung. Der Gesetzgeber hat dieser Interessenlage durch Änderung und Einführung vorwiegend zivilprozessualer Vorschriften Rechnung getragen.