Sascha Christian Federenko - Immohandbuch Mietrecht

Haustiere

Heizkosten

Hinderung wirtschaftlicher Verwertung

Hinterlegung der Miete

I

Indexmiete

Instandhaltung/Instandsetzung

K

Kappungsgrenze

Kaution

Kleinreparaturen

Kündigung des Mietverhältnisses

L

Lärm

Lebenspartnerschaft

M

Mängelanzeige

Mangel der Mietsache

Mehrheit von Mietern/Vermietern

Mietaufhebungsvertrag

Miete

Mieterhöhung

Mietermodernisierung/Barrierefreiheit

Miethöhe

Mietminderung

Mietpreisüberhöhung

Mietsicherheit/Kaution

Mietspiegel

Mietvertrag

Mietwucher

Mietzahlung

Mietzeit

Mitteilungspflicht Modernisierung

Modernisierung

Möblierter Wohnraum

Münchener Modell

N

Nachmieter

Nachrüstpflicht

Nebenkosten

Nebenpflichten/Obhutspflichten

Nutzungsentschädigung

O

Ordentliche Kündigung

Ortsübliche Vergleichsmiete

P

Parabolantenne

Personenmehrheit

Q

Qualifizierte Abmahnung

Qualifizierter Mietspiegel

R

Räumung

Räumungsfrist

Räumungsklage

Räumungsvergleich

Rechtsmangel

Renovierung

Rückgabe der Mietsache

Rücktritt vom Mietvertrag

S

Schadensersatzanspruch des Mieters

Schadensersatzanspruch des Vermieters

Schallschutz

Schlüssel

Schönheitsreparaturen

Schriftform

Selbstauskunft

Selbstständiges Beweisverfahren

Sonderkündigungsrecht

Sozialer Wohnungsbau

Sozialmieten

Staffelmiete

Sonderkündigungsrecht

Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses

Studenten- und Jugendwohnheime

T

Teilinklusivmiete

Teilkündigung von Nebenräumen

Textform

Tierhaltung

Tod des Mieters

Tod des Vermieters

U

Übergabeprotokoll

Umsatzsteuer

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Unbefugte Gebrauchsüberlassung

Unterlassungsklage

Untermiete/Untermietvertrag

Urkundenprozess

V

Verjährung

Verkauf des Hauses/der Wohnung

Verkehrssicherungspflicht

Verlängerung des Mietverhältnisses

Vermieterpfandrecht

Vermieterwechsel

Versorgungssperre/Versorgungsmängel

Vertragsgemäßer Gebrauch

Vertragswidriger Gebrauch

Vertretung

Vollstreckungsschutz

Vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis

W

Wärmecontracting

Wechsel der Vertragspartner

Wertsicherungsklausel

Wirtschaftlichkeitsgrundsatz

Wirtschaftseinheiten

Wohnungsabnahme/Wohnungsübergabe

Z

Zeitmietvertrag

Zweckentfremdung von Wohnraum

Synopse Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG

BGB

ZPO

EGBGB

Stichwortverzeichnis

Die Änderungen im Mietrecht 2013

Das „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“ (Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG) ist am 01.05.2013 in Kraft getreten.

Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz sollen angesichts knapper Energiereserven und des Klimawandels primär Anreize zur energetischen Modernisierung des vermieteten Wohnungsbestandes geschaffen werden. Darüber hinaus enthält das Gesetz u. a. Regelungen zur Bekämpfung des „Mietnomadentums“ und zum Kündigungsschutz gegen das „Münchener Modell“.

Die Änderungen umfassen insbesondere folgende Regelungsbereiche:

•Die Durchführung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

•Das Wärmecontracting

•Die vereinfachte Durchsetzung von Räumungsansprüchen

•Der Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

•Die Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Die Regelungen über die gewerbliche Wärmelieferung (§ 556c Abs. 1, 2 und 4 BGB) sowie die „Verordnung über die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung für Mietwohnraum“ (Wärmelieferungsverordnung – WärmeLV) sind am 01.07.2013 in Kraft getreten.

Die Durchführung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Mit der Mietrechtsnovelle 2013 werden die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen unter Aufhebung des bisherigen § 554 BGB grundlegend reformiert.

Der Begriff der Erhaltungsmaßnahmen wird nunmehr in § 555a Abs. 1 BGB erstmals definiert. Erhaltungsmaßnahmen sind demnach Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder zur Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Der Vermieter die erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen dem Mieter rechtzeitig anzukündigen. 1) Mit der vorbezeichneten Regelung hat der Gesetzgeber die bereits herrschende Rechtspraxis kodifiziert. Eine Ankündigung der Erhaltungsmaßnahme ist jedoch entbehrlich, wenn sie nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist (Notmaßnahme). Die Ankündigung bedarf keiner besonderen Form. § 555a Abs. 3 BGB entspricht § 554 Abs. 4 BGB a. F. (Aufwendungsersatz).

Durch die Neuregelungen zu den Modernisierungsmaßnahmen soll die energetische Sanierung von Wohn- und Gewerbemieträumen erleichtert und gefördert werden. Diese Regelungen umfassen den größten Teil der Änderungen des bestehenden Mietrechts.

Der Gesetzgeber definiert zunächst den Begriff der Modernisierungsmaßnahme in § 555b BGB. Durch diese Vorschrift wird der Regelungsbereich der §§ 554 Abs. 2, 559 Abs. 1 BGB a.F. deutlich erweitert. Alle Tatbestände des § 555b BGB haben eine bauliche Veränderung der Mietsache zur Voraussetzung. Der Tatbestand der „energetischen Modernisierung“ 2) hat die größte Bedeutung und umfasst alle Maßnahmen, die in Bezug auf die Mietsache zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie beitragen. Der Mieter ist im Fall der energetischen Modernisierung für die Dauer von drei Monaten von seinem Recht zur Mietminderung ausgeschlossen. 3) Die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen können weiterhin mit jährlich max. 11 % auf die Miete umgelegt werden. (Fiktive) Erhaltungskosten sind jedoch in Abzug zu bringen. 4)

Der Vermieter hat dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn anzukündigen. 5) Die Regelung entspricht im Wesentlichen § 554 Abs. 3 S. 1 BGB a. F. Die Ankündigung hat in Textform zu erfolgen. 6) Der Gesetzgeber hat die formalen Anforderungen an den Inhalt der Modernisierungsankündigung deutlich gesenkt. Die Ankündigung muss zunächst Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme enthalten. Im Gegensatz zu § 554 Abs. 3 S. 1 BGB a. F. lässt es die Neuregelung jedoch ausreichen, wenn die Maßnahme für den Mieter „in wesentlichen Zügen“ erkennbar wird. Nach § 555c Abs. 3 BGB kann der Vermieter bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen auf anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, um die erforderliche Einsparung von Energie darzulegen. Der Vermieter hat zudem den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten anzukündigen. Soll die Miete nach Durchführung der Maßnahme gem. § 559 BGB erhöht werden, muss der Vermieter bereits in der Modernisierungsankündigung den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung mitteilen. Die Ankündigungspflicht gilt allerdings nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung berechtigen. 7)

Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme gem. § 555d Abs. 1 BGB zu dulden. Eine Duldungspflicht besteht jedoch nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Hausstandes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. 8) Im Rahmen der sog. Härtefallprüfung ist nach wie vor eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen. Entgegen der bisherigen Regelung 9) ist die zu erwartende Mieterhöhung jedoch nicht mehr bei der Prüfung der Duldungspflicht, sondern erst im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung nach § 559 BGB als wirtschaftliche Härte zu berücksichtigen. Hierdurch wird die Modernisierung wiederum erheblich erleichtert, da sich der Beginn der Maßnahme durch die Geltendmachung wirtschaftlicher Umstände nicht mehr verzögern kann. Die Regelung stellt zudem klar, dass bei der Abwägung im Mieterhöhungsverfahren die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten zu berücksichtigen sind. Der Gesetzgeber hat in die Neuregelung als zusätzliche Abwägungskriterien „die Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes“ aufgenommen. Auf eine Aufnahme der bisher in § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB a. F. normierten Abwägungskriterien „der vorzunehmenden Arbeiten, der baulichen Folgen und der vorausgegangenen Aufwendungen“ wurde verzichtet, um die Norm sprachlich zu straffen. Nach der Begründung zu dem Gesetzesentwurf sollen die Kriterien bei der Abwägung aber weiterhin Berücksichtigung finden. 10)