Peter Bülow - Recht der Kreditsicherheiten

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Die formal-rechtliche Gewährleistung des Rangs eines Grundpfandrechts, also des Prioritätsprinzips, verwirklicht sich ganz einfach in der Weise, dass die Grundpfandrechte in der Reihenfolge des zeitlichenEingangs der Anträge auf Eintragung beim Grundbuchamt im Grundbuch eben dort hintereinander eingetragen werden: Was auf dem Grundbuchblatt räumlich an erster Stelle steht, wurde auch zuerst eingetragen und hat mithin Priorität, also den ersten Rang. Der Blick in das Grundbuch offenbart die Reihenfolge und damit die Rangfolge. Unbeschadet bleibt die Möglichkeit, den Rang rechtgeschäftlich durch Rangrücktritt und Eintragung nach § 880 Abs. 2 nachträglich zu verändern[1].

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bb) Besondere Notwendigkeiten für die Behandlung des Grundpfandrechts ergeben sich, wenn der Sicherungszweck erledigtist. Die Erledigungsgründe sind vielfach. Zur Erklärung des Zusammenhangs von Grundpfandrecht und Grundbuch diene der Fall, der im ordnungsgemäßen Ablauf einer Kreditsicherheit durch Grundpfandrechte stets eintritt, nämlich der Fall der Tilgung des zugrundeliegenden Kredits. Denkbar wäre, dass Grundpfandrechte wegen Erledigung des Sicherungszwecks (nämlich dem Erlöschen der gesicherten Forderung) ihrerseits erlöschen, doch welche Folgen hätte das für die nachfolgenden Grundpfandrechtsgläubiger? Würden die vorrangigen Grundpfandrechte ersatzlos wegfallen, rückten die anderen nach, träten also in die vorrangige Stelle ein und würden mithin in den Genuss eines besseren Rangs kommen. Bei der hervorragenden wirtschaftlichen Bedeutung, die dem Rang zukommt und die sich im Preis des Grundpfandrechts niederschlägt (s. vorst. Rn. 109 f.), würden den nachrangigen Gläubigern Werte zufließen, für die sie nichts geleistet hatten und die ihnen deshalb nicht gebühren. Um diese Folge zu vermeiden, erlischt das Grundpfandrecht, dessen Sicherungszweck erledigt ist, deshalb nicht, sondern bleibt mit altem Rang bestehen, folglich behalten auch die nachfolgenden Grundpfandrechte ihren Rang. Aber für wen bleibt das Grundpfandrecht bestehen? Wenn der Sicherungszweck erledigt ist, darf es dem ursprünglichen Gläubiger nicht mehr zustehen. Vielmehr ist es nun der Grundeigentümer, der Inhaber des Grundpfandrechts wird (vgl. § 1163 Abs. 1 Satz 2). Folglich entsteht ein Eigentümergrundpfandrecht(in der besonderen Interzessions-Konstellation von § 1164 kommt auch ein Übergang auf den vom Eigentümer verschiedenen Schuldner in Betracht, dazu nachf. Rn. 373). Man mag sich fragen, was der Eigentümer als Inhaber aller Herrschaftsrechte über das Grundstück mit dem beschränkten dinglichen Recht, dem Verwertungsrecht, anfangen soll, wenn er das Grundstück doch durch Veräußerung verwerten kann. Die Antwort ist, dass die Verwendungsmöglichkeit für den Grundeigentümer in der Rangwahrungliegt: Mit dem Eigentümergrundpfandrecht kann er sich den Rang reservieren, um ihn zu anderer Zeit zur Kreditsicherung zu verwenden. Nimmt er etwa später erneut Kredit auf, kann er dem Gläubiger eine gute, nämlich vorrangige Sicherheit, bieten. Er braucht sein Eigentümergrundpfandrecht nur auf den Kreditgläubiger zu übertragen, sodass dieser für den Kredit zum Fremdgrundpfandgläubiger wird. Diese Möglichkeit der Handhabung des Eigentümergrundpfandrechts eröffnet sich dem Eigentümer nicht nur nachträglich, also wenn der Sicherungszweck eines Fremdgrundpfandrechts erledigt ist, sondern auch von vornherein: Der Eigentümer kann das Grundpfandrecht als Eigentümergrundpfandrecht begründen, sein eigenes Grundstück belasten.

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Kesseler, ZIP 2013, 1806.

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Dingliche Belastung einer Sache heißt, dass das beschränkte Recht an der Sache haften bleibt, gleich, wer ihr Eigentümer ist. Ändert sich also am Stand der dinglichen Belastung bei Änderung der Eigentumsverhältnisse an der Sache nichts, so ist damit zugleich gesagt, dass der Verfügung über die belastete Sache nichts entgegensteht – die Verfügung beeinträchtigt den Gläubiger ja nicht, er kann sich an den neuen Eigentümer halten[1]. Der Eigentümer kann also das Eigentum an der Sache auf einen anderen übertragen oder auch die Sache mit anderen dinglichen Rechten wie einem Nießbrauch belasten; Letzteres ist durch den Rang geregelt.

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Das gilt selbst dann, wenn das Grundstück ohne Rechtsgrund erworben und danach mit Grundpfandrechten belastet wurde und der vormalige Eigentümer nunmehr kondiziert: Der Bereicherungsschuldner braucht die Grundpfandrechte nicht zu beseitigen, sondern schuldet nur Wertersatz gem. § 818 Abs. 3 BGB, BGHZ 112, 376, dagegen Gursky , JZ 1992, 95 und Anm. Reuter , JZ 1992, 872; s. auch OLG Düsseldorf FamRZ 1991, 1443. Zur Bemessung des Werts von Grundpfandrechten bei der Schadensfeststellung, z.B. wegen positiver Vertragsverletzung, BGH NJW 1999, 430.

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Das Gesetz bietet einige Arten von Grundpfandrechten an (Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld), die einschneidende dogmatische Unterschiede aufweisen, die aber für die Kreditsicherungspraxis weitgehend gleichwertig und im Wesentlichen austauschbar sind. Nach kurzer Vorstellung der Arten werden zunächst die gemeinsamen Grundsätze und die für alle Arten von Grundpfandrechten geltenden Rechtsregeln dargestellt, um danach die jeweils nur für eine Art anwendbaren Rechtsregeln aufzuzeigen.

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Wenn die unterschiedlichen Arten der Grundpfandrechte für ihre Verwender weitgehend gleichwertig sind, mag man sich fragen, warum das Gesetz nicht einen einheitlichen Typus zur Verfügung stellt. Das hat historische Gründe. Die bis zum Inkrafttreten des BGB begangenen Wege der Grundpfandrechte sollten nicht gänzlich neu gebahnt werden[1]. Die Unterscheidung der Grundpfandrechte ist danach geprägt durch die Rechtsinstitute Hypothek einerseits und Grundschuld (mit Rentenschuld) andererseits. Der dogmatische Unterschied liegt in dem Grad der Verknüpfung mit der zugrundeliegenden, der gesicherten Forderung, dem Kredit: Die Hypothek ist mit der Forderung akzessorisch verbunden (wie das Mobiliarpfandrecht, § 1252, unten Rn. 529), also in ihrer Zuordnung auf den Gläubiger vom Bestand der Forderung unmittelbar abhängig. Es entsteht nämlich ein Eigentümergrundpfandrecht (vorst. Rn. 111), solange die zu sichernde Forderung nicht entstanden ist (§ 1163 Abs. 1 Satz 1) oder wenn diese erlischt (Satz 2). Forderung und Hypothek können nur zusammen übertragen werden, nämlich durch Abtretung der Forderung, welcher die Hypothek nach § 401 BGB folgt (§ 1153 Abs. 2, nachf. Rn. 299). Entstehung und Bestand der Grundschuld setzen dagegen überhaupt keine Forderung voraus. Wo die Grundschuld aber zur Sicherung einer Forderung bestellt und zur Sicherungsgrundschuld wird, ist sie in ihrem Bestand von dem Bestand der Forderung zunächst unabhängig, Forderung und Grundschuld könnten auf verschiedene Personen übertragen werden. Freilich: Forderung und Grundschuld sind zwar nicht akzessorisch miteinander verbunden, aber obligatorisch durch den Sicherungszweck, der durch den Sicherungsvertrag (Verpfändungsvertrag) bestimmt wird ( Rn. 40, 41). Der Sicherungsvertrag verpflichtet den Gläubiger, die Grundschuld auf den Schuldner nach Wegfall des Sicherungszwecks zu übertragen[2]. Erlischt also die Forderung, für die die Grundschuld bestellt wurde (z.B. aufgrund Tilgung durch den Schuldner), bleibt der Kreditgläubiger nach wie vor Grundschuldgläubiger, aber dieser Gläubigerstellung ist der Zweck, eben der Sicherungszweck entzogen. Darauf gründet sich die treuhänderische Bindungder Sicherungsgrundschuld[3] in Gestalt des Rückübertragungsanspruchs aus dem Sicherungsvertrag (oben Rn. 82). Sollte es an einem wirksamen Sicherungsvertrag fehlen, folgt aus der Nichtentstehung des Sicherungszwecks, dass der Gläubiger das Grundpfandrecht ohne rechtlichen Grund inne hat[4]. Deshalb kann der Eigentümer vom Gläubiger verlangen, dass dieser ihm die Grundschuld gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 oder gem. Satz 2 bei nachträglichem Wegfall[5] übertrage (die dann zur Eigentümergrundschuld wird), oder dass der Gläubiger auf die Grundschuld verzichte (§§ 1169, 1192 Abs. 1) oder sie löschen lasse (freilich gibt es auch Fälle, in denen durch Zahlung sogleich und ipso iure eine Eigentümergrundschuld entsteht, dazu nachf. Rn. 243 ff.). Diesen Rückübertragungs- resp. Bereicherungsanspruch kann der Eigentümer dem Gläubiger bei der Geltendmachung der Grundschuld einredeweise zurückbehaltend (§ 273 BGB) entgegensetzen, wobei er die Beweislast für einredebegründende Tatsachen (Tilgung, Fälligkeit) trägt.