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Jorge C. Resqui Pizarro

I. Introito

Con fecha 17/07/18, se publicó en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires Nº 5415, el Decreto 224/18 del Jefe de Gobierno porteño por el que se promulga la sanción de reforma de la ley local 941 (texto consolidado por ley 5666) –que lleva el número de ley 5983–, norma que oportunamente dio creación al Registro Obligatorio de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal dentro del ejido de la Ciudad de Buenos Aires (sanción: 03/12/2002; promulgación: Decreto Nº 1.740 del 27/12/2002 y publicación: BOCBA N° 1601 del 03/01/2003) estableciendo los requisitos necesarios a cumplir para poder desarrollar dicha actividad y que en sus anteriores reformas (leyes 3254 de 2009, 3291 de 2010 y 5932 de 2017) amplió la regulación estatal con respecto a las obligaciones a cargo de los administradores de edificios sometidos al régimen de la propiedad horizontal y el procedimiento administrativo sancionatorio para los supuestos de incumplimiento.

Ahora bien, la nueva ley 5983, sancionada por la Legislatura porteña el pasado 28 de junio, conlleva, en su primera parte, una serie de nuevos requerimientos para ser atendidos por quienes quieran ejercer la mentada actividad de administrar consorcios de PH así como nuevas obligaciones y en su segunda parte la creación de una plataforma web oficial para uso del consorcio (mediante una aplicación) que será de uso obligatorio de toda persona humana o jurídica que administre un consorcio a título oneroso en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para la gestión administrativa del Consorcio, siendo dicha aplicación optativa para los consorcistas, “quienes pueden decidir sobre el uso y consulta de la misma”, como no podría ser de otra manera atento a que el poder de policía y reglamentario de los poderes ejecutivo y legislativo citadino tienen competencia para regular una actividad comercial o de servicios como lo es la de administrar consorcios (cfr. arts. 121 y 129 CN; 68, 80, 85 y ss, 95, 102 y ss. CCBA) pero nunca para reglar las prerrogativas, facultades y/o deberes de los integrantes de la persona jurídica Consorcio (cfr. art. 148: h; 2044, 2045, 2046, 2047 y ccdantes, CCyCN).

II. La segunda parte de la reforma: aplicación de la plataforma web oficial Consorcio Participativo

A instancias del art. 14 de la ley 5983 que estamos analizando, se incorpora a la ley 941 reformada, el enunciado Capítulo VI (arts. 23 a 31) titulado APLICACIÓN DE LA PLATAFORMA WEB OFICIAL, que significó en los meses previos a la sanción de la norma, un intenso debate –aunque muchas veces teñido de argumentación tendenciosa en favor de intereses corporativos que podrían verse afectados– sobre la creación de un aplicativo que fomentara, facilitase y efectivamente permitiese –allende los medios tradicionales– una mayor participación de los consorcistas en las cuestiones atinentes a sus consorcios (en particular, en relación a los gastos que ellos mismos sufragan), a la vez de dotarlos de una herramienta de inmediatez para un mayor y mejor control de la tarea del administrador y el manejo por éste de los fondos consorciales y la provisión de información en tiempo real sobre los temas que cotidiana o periódicamente acaecen en los edificios enmarcados en la PH.[98]

Así las cosas, el nuevo art. 23º, da nacimiento a la mentada Aplicación Oficial “para el uso obligatorio de toda persona humana o jurídica que administre un consorcio a título oneroso en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para la gestión administrativa del Consorcio”. Esta aplicación “es optativa para los consorcistas, quienes pueden decidir sobre el uso y consulta de la misma”. Agregando que la “información está disponible para los consorcistas, quienes tienen la opción de usar este canal para su consulta y comunicación con el administrador en relación a sus reclamos” (el resaltado nos pertenece).

Mientras la aplicación es de acceso exclusivo para los propietarios y administradores, los inquilinos deben requerir una autorización previa por parte del propietario para la generación y alta de su usuario (art. 24º), se asegura que será gratuita para los usuarios (art. 26º).

Otro de los argumentos adversos a la implementación de la plataforma web iba en rededor del peligro que implica que el Gobierno local pudiese acceder a la información que los usuarios volcasen en ella y de ese modo acopiar datos presuntamente “sensibles” o en su defecto privados, pudiéndole dar un destino diferente al esbozado en los fundamentos del proyecto de ley enviado a la Legislatura por el Ejecutivo de la Ciudad. Lo cierto es, va de suyo, que cualquier modo o forma de acceso por la autoridad pública a información privada sin autorización (es decir sin ampararse en las leyes que lo permiten –estrictamente por razones de seguridad pública y prevención o represión de delitos o por venia judicial– sería ilegal y los funcionarios deberían responder por la infracción penal cometida. Sin perjuicio de ello y atento a las suspicacias generadas, es que la novel norma estatuye que la aplicación “debe asegurar la Privacidad y Protección de Datos Personales, y de cualquier otra información que pueda resultar sensible en cumplimiento de lo estipulado en la Ley 1845, la Ley Nacional N° 25.326 y demás normativa vigente aplicable” y el “Consorcio puede contar en la aplicación con la opción de servidores privados para un guardado único de la documentación aportada por medio electrónico referida a las expensas”.[99]

La contracara de las nuevas obligaciones que el remozado art. 9º de la ley 941 reformada introduce a los administradores (incisos n y o), se presenta en el art. 29º de la ley 5983 que faculta a los propietarios de unidades funcionales a “denunciar ante el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal a los administradores que no pongan a disposición los datos de la plataforma oficial a fin de darse de alta como usuario, dentro de los diez (10) días de efectuada la comunicación fehaciente del propietario al Administrador”.

En la inteligencia de la norma, en lo que respecta a la aplicación que tratamos, se vislumbra que se intenta, entre otras funciones, que los consorcistas cuenten con la definida como “información histórica” de los consorcios que integran, entendido esto como, entre otros documentos, una copia del reglamento de propiedad horizontal, planos del edificio, reglamento interno o de convivencia si lo hay; etc, más allá del momento en que se incorporen al mismo o del administrador que gobierne el condominio –objetivo no menor a la hora del acceso a la información por el lado de los consortes, que ha propugnado más de una denuncia tanto en el ámbito administrativo cuanto en el judicial– y esto se avizora reflejado en el art. 30º de la ley 5983 al postular que “En el caso de renuncia, cese o remoción del administrador, la plataforma queda disponible para el nuevo administrador con toda la información histórica del consorcio”.[100]

Tema no menor refleja el art. 31º de la ley en estudio; su primer párrafo dice: “La plataforma dentro de sus funcionalidades debe incluir la opción de notificar a los propietarios ausentes las ‘propuestas de decisiones’ adoptadas en asamblea, en los términos del artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación, así como la posibilidad de manifestar su voluntad para el rechazo de dicha propuesta”.[101]

Nuevamente podemos tomar nota de la manifiesta intención del Legislador de armonizar la legislación local con la fondal, con la finalidad de interrelacionarla y evitar conflictos o choques en las órbitas de competencia. En tiempos de la presentación del proyecto se hablaba de “asambleas virtuales” de consorcio –algo no previsto y, es más, dada su redacción, contrario al código unificado– pero por fortuna primó un análisis más profundo del plexo normativo y se optó por darle una más virtuosa funcionalidad a la plataforma en este aspecto: la de permitir que sea utilizada como medio de notificación si los consorcistas optan por ello. La parte “in fine” del artículo que aquí abordamos otorga mayores seguridades a los efectos que tal notificación pueda ser considerada “fehaciente”: “La plataforma debe contar con la certificación de emisor y comunicación al receptor sin alteraciones con el correspondiente acuse de recibo”.