Ricardo Méndez Gutiérrez del Valle - Ciudades en venta

Antes de que existiesen esos títulos, la concesión de una hipoteca implicaba a la entidad prestamista con los prestatarios, que se repartían los riesgos si bien de forma asimétrica ante las garantías exigidas por el primero, incluida la entrega del propio inmueble en caso de impago. En cambio, la titulización implicó en este negocio a otros muchos inversores, cambiando por completo la importancia y el impacto provocados por este segmento específico de la actividad financiera. Mediante este mecanismo, los inmuebles –que por su propia naturaleza son un capital fijo, inmóvil– se transforman en capital líquido, móvil, cuyos títulos se venden y compran en los mercados como los de cualquier otro tipo de activo (Fox Gotham, 2009), con tres consecuencias inmediatas.

Por un lado, los bancos pueden refinanciarse casi de inmediato con lo obtenido de esas ventas y no someterse a los largos plazos de devolución del préstamo, para continuar alimentando la espiral de concesión de nuevos créditos. Por otro, el riesgo derivado del posible impago de esa deuda se desvincula de la entidad que aprobó el préstamo, se difunde entre múltiples compradores de los bonos y continúa extendiéndose en cada nueva transacción, pudiendo así afectar al sistema financiero en su conjunto. Por último, las áreas urbanas, en particular las de mayor dimensión, se convierten en fábricas productoras de plusvalías y lo mismo ocurre con aquellas áreas turísticas de intensa urbanización, lo que incrementa la actual hibridación entre los mercados inmobiliarios y financieros, al tiempo que se acentúa la total desconexión entre los inversores que adquieren esos títulos, residentes en cualquier lugar, respecto a los inmuebles reales hipotecados, que siguen anclados en los territorios donde se construyeron.

El negocio aumenta con el volumen total de crédito concedido y eso ayuda a explicar el interés creciente de las entidades financieras por captar nuevos clientes que retroalimenten el proceso. Para lograrlo, se pusieron en marcha diferentes tipos de estrategias competitivas que elevaron el riesgo hipotecario, al conceder crédito a segmentos de población con dificultades objetivas para devolverlo y que se exponían gravemente a un futuro desahucio, ampliar los plazos de devolución del préstamo y establecer, incluso, unos primeros años de carencia en los que solo se pagaban intereses, sustituir la aplicación de un interés fijo por otro variable, etc. Todo ello colaboró a que «el monto de capital financiero privado destinado a inversiones y negocios inmobiliarios en las áreas urbanas alcanzase una magnitud desconocida en cualquier fase anterior del desarrollo capitalista» (De Mattos, 2018: 12).

No conviene dejar de lado la dimensión política de estas tendencias, pues para hacer viable la ampliación de los mercados hipotecarios, la acción del Estado resultó de nuevo fundamental, sobre todo mediante la aprobación de marcos jurídicos adecuados en materia de inversiones, liberalización del mercado hipotecario, niveles de titulización permitidos, etc. También mediante la permisividad de los bancos centrales frente al aumento del riesgo hipotecario, que a menudo se infravaloró para no obstaculizar el lucro obtenido por unas entidades financieras a las que debían controlar, mientras se dejaba de lado la responsabilidad del sector público en asegurar y hacer efectivo el derecho a una vivienda digna reconocido en muchas legislaciones, o se ofrecían respuestas solo parciales, esporádicas y paliativas.

Pero todo esto siempre acaba por alcanzar su punto final. Los mercados de títulos con garantía hipotecaria conocieron una rápida expansión vinculada a la multiplicación de inmuebles vendidos en las fases expansivas del ciclo económico, con el consiguiente incremento del volumen de crédito aprobado, al tiempo que también fueron una importante fuente de beneficios para sus compradores como resultado de su constante revalorización. Pero los primeros síntomas de agotamiento del proceso, con el freno de la construcción y las ventas, junto a la amenaza de caída de los precios, provocaron de inmediato el pánico en los mercados, que comenzaron a moverse en sentido inverso al hacerse evidente la sobrevaloración de unos activos ya sin comprador. Esto hundió con rapidez el valor de los títulos y convirtió la crisis inmobiliaria en una profunda crisis financiera, de intensidad mayor allí donde el volumen de endeudamiento hipotecario y las estrategias de riesgo habían alcanzado sus mayores cotas.

De esta forma, tal como señala Farha (2017: 8), la crisis «reveló la fragilidad, la inestabilidad y el carácter depredador de los mercados de financiarización de la vivienda y la posibilidad de resultados catastróficos, tanto para los hogares como para la economía mundial», sometida a un auge y un declive vinculados de forma directa al proceso que acaba de comentarse. Afirmar entonces que «la ciudad hipermercantilizada está destinada a ser una ciudad opresiva» (Madden y Marcuse, 2018: 111), donde la evolución de la actividad inmobiliaria se desvincula progresivamente de las necesidades ciudadanas, cobra su pleno sentido.

1.6. Financiarización y transformaciones urbanas: visibilizar los procesos estructurales

Varias son las consecuencias derivadas de estos procesos que someten la ciudad al imperio de los mercados (Theodore, Peck y Brenner, 2009), ayudando a comprender mejor algunas dinámicas recientes con incidencia sobre la urbanización de los territorios.

Ante todo, la concesión de hipotecas se concentra no solo en los grupos sociales más solventes, sino también en aquellos territorios considerados más seguros y rentables, donde es la disponibilidad de una financiación abundante la que provoca el encarecimiento del suelo, las viviendas y otro tipo de inmuebles, frente a explicaciones interesadas, de inspiración neoliberal, que aún lo relacionan con una oferta de suelo urbanizable insuficiente o con un planeamiento demasiado restrictivo. Las grandes metrópolis –en especial algunos de sus barrios altamente valorados– son atractoras especialmente destacadas de estos flujos de capital, hasta el punto de ser calificadas como hedge cities por el carácter especulativo de muchas de esas inversiones (Dorfmann, 2015). Son también esas áreas las que se enfrentan en mayor medida a la contradicción de contar con un parque, a veces significativo, de viviendas vacías adquiridas como inversión, al tiempo que determinados grupos sociales padecen una exclusión residencial que impide su acceso a la vivienda, al no conseguir un crédito hipotecario y existir importantes déficits en el mercado del alquiler, lo que se constituye en otro mecanismo que acentúa la desigualdad.

Además, la aparición de burbujas inmobiliarias, que tanta importancia alcanzaron en diferentes países desde la década final del siglo pasado y que tanta atención han suscitado entre los investigadores urbanos, suele ir de la mano de la paralela existencia de burbujas hipotecarias, donde el crédito abundante y barato, junto a las expectativas de rentabilidad creciente, desencadenan una espiral de precios ascendentes que desafía cualquier criterio de racionalidad (Algieri, 2013; Bosch, 2019). No cabe duda de que los intensos procesos de construcción y destrucción que han conocido muchos espacios urbanos responden a causas múltiples, ajenas por tanto a las explicaciones monocausales que pretenden ofrecer respuestas simples a problemas complejos, incentivadas en ocasiones por una cultura mediática amiga de la brevedad. En este sentido, la atención prioritaria que aquí se presta a las claves financieras que subyacen a los procesos de urbanización recientes y presentes, ayudando a identificar los trazos básicos de la ciudad invisible que dan sentido a la visible, no supone en ningún caso ignorar otras influencias. Pero sí defiende que la progresiva conversión de la ciudad en un objeto mercantil exige trabajar más a fondo las estrategias de acción guiadas por el lucro (Naredo, 2019) y, desde esa perspectiva, el mundo de las finanzas adquiere un acusado protagonismo y aconseja prestarle mayor atención que hasta el momento en los estudios urbanos.