Ricardo Méndez Gutiérrez del Valle - Ciudades en venta

Porque ese proceso, repetido en diferentes momentos y lugares, tiene siempre fecha de caducidad. El crecimiento se detiene cuando el riesgo acumulado por la sobreinversión inmobiliaria y el sobreendeudamiento rebasa ciertos límites. La subida de tipos de interés para frenar el recalentamiento de la economía y el aumento de la inflación por exceso de crédito barato, el consiguiente aumento de la morosidad por impago de las deudas y la aparición de señales de alarma en los mercados financieros al aumentar la desconfianza, acaban cerrando el grifo del crédito, devaluando esos activos sin comprador y poniendo en grave riesgo a todos los implicados en el negocio inmobiliario, hasta desencadenar así una crisis. De este modo, el carácter cíclico de estas actividades, donde la alternancia de burbujas especulativas que hacen crecer el stock de inmuebles y su sobrevaloración con periodos de contracción en los que se paraliza el mercado, se devalúan los inmuebles y se expulsa a quienes no pueden afrontar el pago de su deuda, afecta a la evolución de la economía en su conjunto. Como explicó Daher (2013: 48), «la economía inmobiliaria, por su habitualmente alta participación en el producto y en el empleo, y por su rol estratégico de articulación entre el sector financiero y la economía real, es un factor determinante y detonante de los ciclos de auge y recesión y de las crisis económicas».

Sin duda este proceso de financiarización urbana es «geográficamente diverso y contextualmente específico» (French, Leyton y Wainwright, 2009), porque el ambiente institucional heredado por cada territorio genera manifestaciones muy heterogéneas. Pero en la mayoría de países donde ha alcanzado mayor intensidad, los mecanismos que lo ponen en marcha y permiten su rápida expansión tienden a repetirse, dibujando una geometría de flujos de capital característica entre los diversos actores implicados. Pese a su inevitable simplificación, el esquema de la figura 1.2 intenta reflejar esos circuitos, pensados inicialmente para analizar el auge inmobiliario en España a comienzos de este siglo, pero que con ligeras adaptaciones puede también aproximarse a lo ocurrido en muchos otros lugares.

FIGURA 1.2

Circuitos del capital que sustentan el crecimiento del sector inmobiliario

Fuente : elaboración propia.

Las entidades financieras son el principal abastecedor de ese capital que pone en marcha el proceso, tanto mediante la concesión de crédito al promotor para la compra del suelo, el diseño, la gestión y la publicidad del proyecto, como de crédito al constructor para llevar a cabo la urbanización del terreno y la edificación. Un segundo flujo indispensable es la concesión de crédito hipotecario al comprador –tanto individuos o familias como empresas– para que pueda adquirir los inmuebles, lo que genera un doble mecanismo de endeudamiento en cadena y el compromiso por parte de los prestatarios de devolución, en el plazo establecido, tanto del capital como de los intereses devengados. Todo ello hace posible la compraventa de todo o parte de lo construido, cerrando así ese primer circuito donde crédito y deuda son componentes sustanciales. Cuando el proceso alcanza una dimensión que rebasa la capacidad económica de las entidades de crédito, es frecuente que estas acudan a la financiación exterior –tanto a los préstamos interbancarios a corto plazo como a los mercados de títulos–, lo que amplía la escala e incorpora un creciente endeudamiento exterior que acentúa los riesgos.

Pero al interpretar el desarrollo inmobiliario de cualquier país no puede ignorarse la importante función del Estado como cómplice necesario del proceso. Limitándonos por el momento a los flujos de capital, la agenda neoliberal supuso en muchos casos el progresivo abandono de la producción pública de vivienda con fines sociales, sustituida por el apoyo a la compra de vivienda de promoción privada en el mercado libre, bien mediante exenciones o desgravaciones fiscales en el impuesto sobre la renta, bien mediante subvención directa en función de los ingresos, en consonancia con las recomendaciones de algunas instituciones internacionales. Al mismo tiempo, la inversión pública en todo tipo de infraestructuras actúa como soporte material indispensable para la urbanización, teniendo en ambos casos como contrapartida el cobro de los impuestos correspondientes.

No debe olvidarse, por último, que las entidades de crédito se convierten en principales prestamistas de los Estados mediante la compra de deuda pública en el mercado primario –cuando se hace la emisión– o en los secundarios, lo que convierte a este último en deudor y acrecienta la influencia de las primeras a la hora de hacer valer sus intereses en el impulso del proceso urbanizador, o en su rescate cuando este provoca una crisis. Sin embargo, el elemento que puede considerarse estratégico en todo este proceso es, sin duda, el crédito hipotecario, tanto porque ha ganado importancia en casi todos los países donde el inmobiliario se ha convertido en un componente central de su economía, como por el impacto no solo económico sino también social asociado a este tipo de endeudamiento.

1.5. Mercado hipotecario y titulización: claves estratégicas de las burbujas inmobiliarias

La importancia cada vez mayor del negocio hipotecario en los resultados anuales de numerosas entidades de crédito, con el consiguiente aumento del capital que circula en esos mercados, supone una de las manifestaciones de la financiarización con mayor incidencia sobre la vida cotidiana de las personas y sobre el proceso de urbanización del territorio, exponente también de lo que algunos calificaron como una socialización del crédito, capaz de difundir el endeudamiento entre grupos sociales crecientemente amplios (Aalbers, 2009). En paralelo, si en el pasado la concesión de estas hipotecas correspondía, sobre todo, a pequeños bancos y otras entidades de ámbito regional o local como las cajas de ahorros, en las últimas décadas la presencia de la gran banca no ha dejado de crecer hasta ser hoy ampliamente dominante, lo que contribuye a ampliar los recursos que se le destinan.

El crédito hipotecario se ha convertido así en la forma más habitual de acceder a la compra de una vivienda o de un local, salvo para aquel segmento minoritario que cuenta con los recursos necesarios como para no necesitar financiación, o bien la busca en otras fuentes en el caso de aquellos sistemas bancarios poco desarrollados. Por el contrario, el ambiente económico favorable y los bajos tipos de interés por el exceso de liquidez en los mercados, junto a un marco regulatorio bastante laxo y una legislación hipotecaria que en buena medida beneficiaba los intereses de los operadores financieros, propiciaron su crecimiento desde los inicios de este siglo, tanto en España como en otros países del entorno.

Componente esencial para justificar el extraordinario aumento de las hipotecas concedidas fue la posibilidad de titulización o securitización de esos créditos, que puede valorarse como una de las mayores innovaciones financieras, nacida en Estados Unidos en los años ochenta del pasado siglo y difundida luego a numerosos sistemas bancarios. Se trata de fragmentar esos créditos una vez concedidos para integrar o empaquetar fracciones de deuda con diferente riesgo en nuevos productos financieros identificables como títulos, bonos o valores ( securities ), que luego se venden en los mercados secundarios de deuda –donde son comprados por otros bancos y, sobre todo, por inversores institucionales– con la garantía del inmueble hipotecado y, en ocasiones, con el aval adicional de las agencias de calificación de riesgos.