Varios autores - Lecturas sobre derecho de tierras - Tomo IV

El Decreto 578 de 2018 introdujo modificaciones relacionadas expresamente con la organización administrativa, la nomenclatura y las funciones de la Superintendencia de Notariado y Registro así: a) le adicionó a las funciones que ya tenía asignadas la de verificar las matrículas inmobiliarias que identifican en el registro inmobiliario los predios rurales, y b) consecuente con lo anterior, le permite a esta entidad adelantar los trámites a que haya lugar para expedir los actos administrativos tendientes a identificar y declarar la cadena de tradición de dominio, los actos de tradición y de falsa tradición, y la existencia de titulares de eventuales derechos reales sobre predios rurales.

Para el cumplimiento de estas nuevas atribuciones se requiere verificar que los derechos reales se ejerzan sobre fundos rurales que no superen el rango mínimo de la UAF, y que las inscripciones en el folio de matrícula inmobiliaria se hayan realizado con anterioridad al 5 de agosto de 1974; además, que pese a la falsa tradición se le haya dado tratamiento público de propiedad privada al bien, que dichos títulos estén inscritos de acuerdo con lo señalado en el artículo 665 del Código Civil, y que su precaria tradición no sea producto de violencia, usurpación, desplazamiento forzado, engaño o testaferrato.

Tampoco serán objeto del estudio mencionado los predios rurales que cuenten con medidas cautelares adoptadas en procesos de restitución de tierras, de extinción del derecho de dominio y los que se encuentren ubicados en zonas de resguardos indígenas, comunidades negras o en parques nacionales naturales. Esto se validará con la manifestación bajo la gravedad de juramento del interesado, expresada en la misma solicitud. Por supuesto la norma contempla que dicha manifestación se haga sin perjuicio de que la delegada de tierras requiera a las entidades que considere pertinente a efectos de que le certifiquen que el municipio dentro del cual está ubicado el predio no se superpone, total o parcialmente, con estas zonas.

Como se criticará varias veces en este artículo, esta nueva función que se asigna a la Superintendencia de Notariado y Registro sólo procede ante petición de parte, lo cual es un absurdo por la innegable condición económica de la mayoría del campesinado colombiano, pero, además, por cuanto es una tarea que se puede tornar compleja pues habrá casos en los que el solicitante del estudio no tenga a su disposición la suficiente información requerida por la oficina de registro de instrumentos públicos (siendo esencial el número de folio de matrícula), forzándolo, como sucede en la práctica, a aportar escrituras públicas sin número de matrícula inmobiliaria. Situación que seguramente impedirá que el solicitante se quede sin los beneficios para determinar si existe o no el antecedente de propiedad privada que pretende el decreto. En la nueva norma se mantiene la misma situación previa, la presunción de ocupar un predio como posible baldío. Y esto desincentivará aún más la formalización.

Insistimos en que el objeto del decreto en estudio no es formalizar predios rurales, y mucho menos los que superen la UAF. Aunado a lo anterior, pese a que por más de cien años el país ha intentado solucionar los problemas relacionados con la tenencia de la tierra en busca de una verdadera reforma rural integral, incluyendo la estrategia de la formalización de los predios ocupados y transformados, su intención no ha dado los frutos esperados.

Conforme al contenido del Decreto 578 de 2018, para adelantar el trámite administrativo con el fin de precisar la tradición de predios rurales con folio de matrícula inmobiliaria abierto se exigen los siguientes requisitos:

a) Procede sólo para predios rurales que no superen el rango mínimo de la UAF. Cabe entonces recordar que la extensión de la UAF:

… se determina según la zona relativamente homogénea en el país. Si se hace una distribución estadística de las UAF definida en las resoluciones vigentes, tomando promedios municipales, se encuentra que existe una distribución proporcional de municipios y rangos entre UAF 4,5 y 238 hectáreas en 1.067 municipios del país y 21 municipios presentan UAF mayores a 238 hectáreas, siendo 1.600 hectáreas el tamaño más grande (Mejía Alonso y Mojica Flórez, 2015: 37).

b) Procede sólo para predios en los que se descarte que haya habido desplazamiento forzado, engaño o testaferrato. La verdad es que mientras no se implemente un sistema de información fiable que no dependa sólo de las anotaciones de acciones o querellas inscritas en las matrículas inmobiliarias, con relación a estas situaciones, este requisito es inane.

c) Procede cuando los antecedentes registrales provienen de la falsa tradición o son los señalados en el artículo 665 del Código Civil.

d) Procede para predios que se hallen dentro de las denominadas zonas de implementación, que la misma Superintendencia definirá atendiendo a las necesidades del país 5. De tal manera que el avance a otras áreas del territorio nacional depende de que estos procesos administrativos progresen en las zonas de implementación; es decir, es un proceso gradual. Nos preguntamos: ¿qué pasará con las solicitudes de campesinos en zonas no definidas?

e) Aunque no es exactamente un requisito, la norma dejó como opción que el interesado podrá aportar la documentación que permita la ubicación geográfica del predio, incluyendo certificados catastrales, planos, recibos de pagos de impuestos y otros.

Sin el lleno literal de los requisitos expuestos no se podrá acreditar la calidad de sujeto de aplicación de los beneficios que menciona la norma analizada. Muchas personas ejercen posesión sobre predios rurales, confiados en acreditar su propiedad legítima con un simple documento privado, no formalizado, como la usual “carta-venta” que posiblemente dejó su abuelo, o un familiar fallecido, sin la información primordial para su identificación jurídica y catastral, limitando las posibilidades futuras para el actual poseedor de convertirse en propietario de derecho real. Por lo que la demanda de los servicios de la Superintendencia de Notariado y Registro aumentará enormemente.

Con posterioridad a la expedición del Decreto 578 de 2018, y como es propio en Colombia donde se volvieron costumbre las normas complementarias 6, la Superintendencia de Notariado y Registro expidió la Resolución 4209 de 2018 por la cual se adopta el procedimiento para tramitar la verificación de las matrículas inmobiliarias que identifican un determinado predio rural. Sin embargo, 22 días después fue necesario que se expidiera otra Resolución, la 4721, para ajustar lo que presuntamente se había estudiado juiciosamente.

Por supuesto, este procedimiento se debe solicitar y tramitar ante la Superintendencia, específicamente ante su delegada para la protección, restitución y formalización de tierras, y se espera que culmine con la expedición de un acto administrativo que identifique su cadena de tradición de dominio, los actos de tradición y de falsa tradición, y la existencia de titulares.

El procedimiento es el siguiente: en primer lugar, el interesado debe presentar su solicitud a través del formato dispuesto para ello, que podrá obtener de dos maneras: a) impreso, adquiriéndolo en la Superintendencia o en las oficinas de registro de instrumentos públicos, en las notarías cercanas a su domicilio o en las unidades móviles de registro, o b) descargándolo y diligenciándolo en la página web de la Superintendencia de Notariado y Registro. El formulario se debe radicar directamente ante la Superintendencia Delegada para la Protección, Restitución y Formalización de Tierras, ante las oficinas de registro de instrumentos públicos, en las unidades móviles de registro, o remitirlo por correo certificado o al correo electrónico dispuesto para ello. En caso de que un mismo interesado necesite radicar la solicitud referente a varios predios, debe hacerlo en formatos separados.