Varios autores - Lecturas sobre derecho de tierras - Tomo IV

Las herencias y las compraventas han hecho que cambien las tierras campesinas y el número de propietarios o poseedores. La tierra se ha dividido entre los hijos de cada generación, fracturando la propiedad, de forma que la propiedad que antes pertenecía a una persona hoy se reparte entre varias, lo que ha llevado, incluso, a lo que actualmente se denomina minipropiedad. Las Unidades Agrícolas Familiares (UAF) no son respetadas, pero, ¿cómo hacerlo garantizando que sirvan como mecanismo para la dignificación? (USAID, 2019).

Como ya se expresó, dadas las implicaciones que trajo consigo la Sentencia T-488 de 2014 de la Corte Constitucional, en 2018 el Gobierno Nacional expidió el Decreto 578 procurando tomar medidas adicionales a las del Decreto Ley 902 de 2017, por el cual se tomaron las primeras para la implementación de la Reforma Rural Integral y se definió el procedimiento de formalización. En este caso las medidas se concentraron en modificar las funciones de la Superintendencia de Notariado y Registro, crear la Superintendencia Delegada para la Protección, Restitución y Formalización de Tierras, asignar a esta última la función de “Verificar las matrículas inmobiliarias que identifican registralmente los predios rurales y proponer las acciones a que haya lugar”, y, finalmente, definió los derechos para tenedores en falsa tradición.

No podríamos continuar desarrollando este ensayo sin antes recordar los fines del registro inmobiliario: el primero es transferir los derechos reales inmobiliarios, es decir, que el certificado de registro por sí solo no constituye plena prueba de dominio; al respecto la Corte Suprema de Justicia (1986) ha señalado:

La prueba de dominio de un bien raíz está constituida por el título. Cuando el demandante ha adquirido el bien por compra, su título de dominio no puede ser otro que la copia auténtica de la escritura correspondiente, con la nota de registro del caso. El certificado del registrador se limita a demostrar que la inscripción de la escritura está vigente; que el comprador del bien todavía es dueño del mismo.

El segundo es publicar la transferencia de los derechos reales sobre inmuebles, cumpliendo con la divulgación de la información, ya que cualquier persona puede acudir a la oficina de registro de instrumentos públicos correspondiente y verificar la historia de cualquier inmueble. Y es que el certificado de registro no siempre tiene un fin constitutivo de dominio, sino de publicidad, es decir, dar a conocer los derechos reales (Velásquez Jaramillo, 2008: 366a). Y en tercer lugar, sirve de solemnidad ya que, como otros actos jurídicos, sin el registro no se puede hablar de la existencia de derechos de dominio sobre inmuebles (Velásquez Jaramillo, 2008: 366b). Según lo dispuesto en el Código Civil (arts. 1435 y 2434, 756 inc. 2 y 2652 respectivamente) en los casos de hipoteca, usufructo y uso, se exige escritura pública e inscripción en el registro correspondiente.

Continuando con la descripción del Decreto 578 de 2018, es importante destacar que terminó definiendo los bienes bajo falsa tradición como aquellos que cuentan con título y modo respecto de actos de dominio incompleto, que provienen de alguno de los derechos reales señalados en el Código Civil. El decreto también incluye la denominación del dominio incompleto que adopta reiteradamente la Superintendencia de Notariado y Registro, y que hallamos incluida en la Consulta 1477 de 2014 emitida por el Instituto Colombiano de Bienestar Familiar (ICBF), de la siguiente manera:

El dominio incompleto se puede determinar por varios aspectos, dentro de los cuales encontramos la falsa tradición y la posesión inscrita (sic). La falsa tradición es la inscripción en el registro de instrumentos públicos del acto de transferencia de un derecho incompleto que se hace a favor de una persona, por parte de quien carece de dominio sobre determinado inmueble. Existen varios actos dentro de la falsa tradición, dentro de los cuales se destacan la compraventa de derechos y acciones, adjudicación en sucesión ilíquida (partición amigable); mejoras, posesión, enajenación de cuerpo cierto teniendo solo derechos de cuota, venta de cosa ajena, remate de derechos y acciones, entre otros. La falsa tradición tiene como características, que no se transfiere la propiedad y no permite ejecutar actos de señor y dueño tales como: enajenar el derecho real de dominio, englobar, construir servidumbres, propiedad horizontal, entre otros (ICBF, 2014: 2).

¿Qué es la formalización de predios rurales? Para responder este interrogante, necesario para comprender lo que se viene expresando, resulta afortunada la precisión que hace C. Ceballos Varela (2016: 20), basada en su investigación sobre desarrollo rural:

El concepto de formalización debería asociarse más con aquellas situaciones jurídicas que se presentan sobre un predio privado, es decir, un terreno que salió del patrimonio del Estado definitivamente por la expedición de un título originario de aquél, o una cadena de títulos traslaticios del dominio que se consolida en cabeza de un particular, pero, este particular la ha descuidado permitiendo que un tercero ejerza en ella actos de señor y dueño; o voluntariamente, la transfirió a un tercero sin el cumplimiento de las formalidades legales; o simplemente, nunca registró el título de propiedad ante la Oficina de Registro de Instrumentos Público (ORIP).

Para lograr entender los propósitos del Decreto 578 consideramos necesario tener en cuenta algunos antecedentes: en primer lugar debemos remontarnos al Decreto 1250 de 1970, por el cual se adoptó el Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos, que establecía en su artículo 7.º que el folio de matrícula inmobiliaria constaría de seis columnas, la última de las cuales estaría destinada a “… la inscripción de títulos que conlleven la llamada falsa tradición, tales como la enajenación de cosa ajena o la transferencia de derecho incompleto o sin antecedente propio”; en segundo lugar, debemos recordar que el Decreto 1250 fue derogado “por la Ley 1579 de 2012 que pasó a ser el nuevo Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos, en la cual se dispuso que la inscripción de falsa tradición sólo procederá en los casos contemplados en el Código Civil y las leyes que así lo dispongan, y determinó que en la matrícula inmobiliaria se emplearía la calificación ‘[…] 06. Falsa tradición: para la inscripción de títulos que conlleven la llamada falsa tradición, tales como la enajenación de cosa ajena o la transferencia de derecho incompleto o sin antecedente propio’”.

Los antecedentes normativos descritos permiten observar que la falsa tradición es un problema que afecta a los poseedores de los predios que se encuentran inscritos en folios abiertos para identificarlos, pero sin las formalidades que exigen las normas para la plena y formal tradición, por lo que es necesario tener claridad respecto de la definición para buscar con eficacia una solución integral (jurídica y material) a esta dificultad.

De acuerdo con lo anterior, los propósitos del Decreto 578 surgieron relacionados con las dificultades administrativas y judiciales para acceder a la tierra. Aunque en la promoción radial y televisiva realizada por el Gobierno Nacional con ocasión de la sanción del Decreto 578 se haya anunciado que la Superintendencia estaba formalizando predios, eso sólo generó una tergiversación de lo que realmente es la falsa tradición y, por supuesto, una desinformación entre las comunidades campesinas, lo cual no contribuyó a su buen recibo entre los destinatarios.

Es muy importante dejar en claro que con la expedición de dicho decreto no quedan formalizados los predios rurales bajo falsa tradición, sino que lo que realmente establece es la obligación de la Superintendencia de Notariado y Registro de adelantar un estudio de títulos que (si se reúnen los requisitos anotados en un capítulo posterior) determine la existencia de un titular de derecho real de dominio en aquellos predios cuyo folio de matrícula inmobiliaria, en su anotación n.º 1, nace de la denominada falsa tradición. Estudio que debe cumplir con la segunda regla establecida en la Ley 160 de 1994 en su artículo 48 que precisa que debe ser un título no originario expedido por el Estado e inscrito con anterioridad al 5 de agosto de 1974, fecha de entrada en vigencia de dicha ley.