Gerhard Hofmann - Der Immobilienmakler

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Die Straightline Investment AG bietet professionelle Liegenschaftsverwaltung an. Immer wieder wird sie aber auch mit dem Verkauf von Liegenschaften oder mit der Suche nach Grundstücken betraut. Der vorliegende Band stellt den für das Maklergeschäft notwendigen rechtlichen Hintergrund umfassend dar. Er geht davon aus, dass der Immobilienmakler einen Ausgleich der Interessen zwischen Käufer und Verkäufer zu suchen hat, damit es zu einem Verkauf kommt. Die Sichtweise, dass der Makler harter Interessenvertreter seines Auftraggebers ist, greift für viele Fragen wohl zu kurz.

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Ernst/Stark

Ernst Wolfgang/Stark Milena, in: Kurzkommentar Obligationenrecht, Art. 1 – 529, hrsg. Von Honsell Heinrich, Basel 2008

Gauch/Schluep

Gauch Peter/Schluep Walter R. /Schmid Jörg/Emmenegger Susan, Schweizerisches Obligationenrecht: Allgemeiner Teil, Bände I und II, 9. Auflage Zürich 2008

Gautschi BK

Georg Gautschi, Berner Kommentar, Band VI: Obligationenrecht, 2. Abteilung: Die einzelnen Vertragsverhältnisse, 5. Teilband: Der Kreditbrief und der Kreditauftrag, der Mäklervertrag, der Agenturvertrag, die Geschäftsführung ohne Auftrag, Art. 407 – 424 OR, Bern 1964

Geiser/Müller

Thomas Geiser/Roland Müller, Arbeitsrecht in der Schweiz, 2. Auflage Bern 2012

Gondring

Hanspeter Gondring, Immobilienwirtschaft, Handbuch für Studium und Praxis, 3. Auflage München 2013

Guhl

Theo Guhl/u.a., Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Auflage Zürich 2000

Häfelin/Haller/Keller

Häfelin Ulrich/Haller Walter/ Keller Helen, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 8. Auflage Zürich 2012

Hamm/Schwerdtner

Christoph Hamm/Peter Schwerdtner, Maklerrecht, 6. Auflage München 2012

Hofstetter

Josef Hofstetter, Der Auftrag und die Geschäftsführung ohne Auftrag, in: Wiegand Wolfgang (Hrsg.), SPR Bd. VII/6, Basel/Genf/München 2000, 169 - 185

Homburg

Christian Homburg, Grundlagen des Marketingmanagements: Einführung in Strategie, Instrumente, Umsetzung und Unternehmensführung, 3. Auflage Wiesbaden 2012

Honsell OR BT

Heinrich Honsell, Schweizerisches Obligationenrecht: Besonderer Teil, 9. Auflage Bern 2010

Huguenin

Claire Huguenin, Obligationenrecht: Allgemeiner und Besonderer Teil, 1. Auflage Zürich/Basel/Genf 2012

Jung/Spitz (Hrsg.)

Peter Jung/Philippe Spitz (Hrsg.), Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb, 1. Auflage Bern 2010

Kluge

Kluge, Etymologisches Wörterbuch der deutschen Sprache, 25. Auflage Berlin/Boston 2011

Koller (Hrsg.)

Alfred Koller (Hrsg.), der Grundstückkauf, 2. Auflage Bern 2001

KuKo OR

Kurzkommentar Obligationenrecht, Art. 1 – 529, hrsg. Von Honsell Heinrich, Basel 2008

Leuenberger

Christoph Leuenberger, Abschluss des Grundstückkaufvertrages, in: Der Grundstückkauf, herausgegeben von A. Koller, 2. Auflage Bern 2001

Müller-Chen u.a.

Markus Müller-Chen/Daniel Girsberger/Andreas Furrer, Obligationenrecht: Besonderer Teil, 1. Auflage Zürich 2011

Murfeld

Egon Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 6. Auflage Nordwalde 2011

Pietruszak

Pietruszak Thomas, in: Kurzkommentar Obligationenrecht, Art. 1 – 529, hrsg. Von Honsell Heinrich, Basel 2008

Richner/Frei/Kaufmann/Meuter

Richner Felix/Frei Walter/Kaufmann Stefan/Meuter Hans Ulrich, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Auflage Zürich 2013

Reich

Markus Reich, Steuerrecht, 2. Auflage Zürich 2012

Roberto HPR

Roberto Vito, Haftpflichtrecht, St. Gallen 2013

Roberto/Hrubesch-Millauer

Roberto Vito/Hrubesch-Millauer Stephanie, Sachenrecht, 4. Auflage Bern 2014

Roberto/Walker

Roberto Vito/Walker Marisa, AGB-Kontrolle nach dem revidierten Art. 8 UWG, in: Recht 02/2014, Seiten 50 ff.

Schnyder

Bernhard Schnyder, Vertragserfüllung und deren Sicherung in sachenrechtlicher Hinsicht, in: Der Grundstückkauf, herausgegeben von A. Koller, 2. Auflage Bern 2001

Schmid/Stöckli

Jörg Schmid/Hubert Stöckli, Schweizerisches Obligationenrecht: Besonderer Teil, 1. Auflage Zürich 2010

Schöbi

Felix Schöbi, Das Bundesgesetz über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland, in: Der Grundstückkauf, herausgegeben von A. Koller, 2. Auflage Bern 2001

Schwob

Renate Schwob, Die Sorgfaltspflichten des Maklers unter dem Bundesgesetz zur Bekämpfung der Geldwäscherei im Finanzsektor 8GwG), in: SVIT-Maklerrecht, Seiten 163 - 180

Stalder

Beat Stalder, Der Kauf landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke, in: Der Grundstückkauf, herausgegeben von A. Koller, 2. Auflage Bern 2001

Streiff

Matthias Streiff, Handkommentar zum Maklervertrag, mit Fokus auf den Immobilienmakler, Wetzikon/Zürich 2009

SVIT-Maklerrecht

Maklerrecht in der Immobilienwirtschaft, 1. Auflage Zürich 2005

Thouvenin

Florent Thouvenin, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG), hrsg. von Hilty Reto M./Arpagaus Reto, Basel 1. Auflage 2013

Voeth/Herbst

Markus Voeth/Uta Herbst, Marketing-Management: Grundlagen, Konzeption und Umsetzung, Stuttgart 2013

von Büren

Bruno von Büren, Schweizerisches Obligationenrecht: Besonderer Teil, 1. Auflage Zürich 1972

Wahrig

Wahrig, Deutsches Wörterbuch, 9. Auflage München 2011

Weber/Vlcek

Weber Rolf H./Vlcek Michael, Kurzkommentar Obligationenrecht, Art. 1 – 529, hrsg. Von Honsell Heinrich, Basel 2008

Zufferey/Fournier

Jean-Paptiste Zufferey/Jacques Fournier, Die Haftung des Immobilienmaklers, in: SVIT-Maklerrecht, Seiten 142 - 162

1. Einordnung der Maklertätigkeit

1.1 Markt und Marktpreis

Die freie Marktwirtschaft lebt vom Markt. Abstrakt gesprochen treffen sich auf dem Markt die Anbieter und Nachfrager nach einer Marktleistung. Einigen sie sich auf einen Preis, kommt es zu einem Vertragsabschluss. Konkret spielt sich dieses Marktgeschehen auf dem Wochenmarkt, in Kaufhäusern, in Restaurants, am Telefon, an Börsen, im Internet und an vielen anderen Orten ab. Entscheidend ist immer, dass der Anbieter einer konkreten Leistung einen Nachfrager für diese Leistung findet, der bereit ist, für die Leistung einen Preis zu zahlen, mit dem sich der Anbieter einverstanden erklärt. Gibt es genügend solcher Vertragssabschlüsse, bildet sich ein Marktpreis für die betreffende Marktleistung. Erzielen die beiden Marktteilnehmer eine Einigung, schliessen sie einen Vertrag und es kommt zum Austausch der Leistung gegen Geld. Meist ist dies ein Kaufvertrag. Möglich sind aber auch andere Verträge wie Miet-, Arbeits-, Werk-, Dienstleistungs- und Darlehensverträge. Die Verträge unterscheiden sich deshalb nach der angebotenen Leistung, weil die Gegenleistung meist in Geld besteht und Geld den Vertrag nicht charakterisieren kann1.

1Diesen Umstand nutzt das Internationale Privatrecht für die Anknüpfung der Verträge (vgl. Art. 117 Abs. 2 und 3 IPRG).

Der Makler spielt bei diesen Marktprozessen eine wichtige Rolle. Seine Aufgabe ist es, den Anbieter und den Nachfrager, also die beiden Parteien des Vertrages, zusammenzuführen. Er kann dies, indem er dem Anbieter einen potenziellen Nachfrager nennt, der Interesse an der angebotenen Leistung hat. Oder er sucht für den Nachfrager, der ein konkretes Bedürfnis hat, einen Anbieter, der dieses Bedürfnis befriedigen kann. Die Verhandlungen werden dann durch die Anbieter und die Nachfrager geführt. Das ist der Nachweismakler. Der Makler kann aber auch weitergehen und für die eine oder andere Seite die Verhandlungen führen, bis es zum Vertragsabschluss kommt. Das ist der Vermittlungsmakler.

Um seine Aufgabe effizient ausführen zu können, braucht der Makler vertiefte Kenntnisse des Marktes, in dem er tätig ist. Das ist sein Wettbewerbsvorteil und gerade deshalb wird er von Anbietern und Nachfragern gebraucht. Er muss also, will er wirtschaftlich überleben, alles tun, um sich diese vertieften Marktkenntnisse zu beschaffen. Im Geschäftskonzept des Maklers spielt also neben der zu vermittelnden Marktleistung auch die Marktabgrenzung eine entscheidende Rolle.

1.2 Sichtweisen auf die Maklertätigkeit

Die Tätigkeit des Maklers kann von zwei verschiedenen Gesichtspunkten aus betrachtet werden: Aus der Sicht des Marktes und aus der Sicht des Auftraggebers. Der Makler steht immer wieder vor dem Dilemma, die Absichten des Auftraggebers zu verwirklichen, dabei aber nicht den Blick für das auf dem Markt Mögliche zu verlieren. Er muss entscheiden, welche Tätigkeiten er zwischen Wunschvorstellungen des Auftraggebers und Beschränkungen des Marktes ausführen und anbieten will.

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