Gerhard Hofmann - Der Immobilienmakler

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Gauch/Schluep

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Häfelin Ulrich/Haller Walter/ Keller Helen, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 8. Auflage Zürich 2012

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1. Einordnung der Maklertätigkeit

1.1 Markt und Marktpreis

Die freie Marktwirtschaft lebt vom Markt. Abstrakt gesprochen treffen sich auf dem Markt die Anbieter und Nachfrager nach einer Marktleistung. Einigen sie sich auf einen Preis, kommt es zu einem Vertragsabschluss. Konkret spielt sich dieses Marktgeschehen auf dem Wochenmarkt, in Kaufhäusern, in Restaurants, am Telefon, an Börsen, im Internet und an vielen anderen Orten ab. Entscheidend ist immer, dass der Anbieter einer konkreten Leistung einen Nachfrager für diese Leistung findet, der bereit ist, für die Leistung einen Preis zu zahlen, mit dem sich der Anbieter einverstanden erklärt. Gibt es genügend solcher Vertragssabschlüsse, bildet sich ein Marktpreis für die betreffende Marktleistung. Erzielen die beiden Marktteilnehmer eine Einigung, schliessen sie einen Vertrag und es kommt zum Austausch der Leistung gegen Geld. Meist ist dies ein Kaufvertrag. Möglich sind aber auch andere Verträge wie Miet-, Arbeits-, Werk-, Dienstleistungs- und Darlehensverträge. Die Verträge unterscheiden sich deshalb nach der angebotenen Leistung, weil die Gegenleistung meist in Geld besteht und Geld den Vertrag nicht charakterisieren kann1.

1Diesen Umstand nutzt das Internationale Privatrecht für die Anknüpfung der Verträge (vgl. Art. 117 Abs. 2 und 3 IPRG).

Der Makler spielt bei diesen Marktprozessen eine wichtige Rolle. Seine Aufgabe ist es, den Anbieter und den Nachfrager, also die beiden Parteien des Vertrages, zusammenzuführen. Er kann dies, indem er dem Anbieter einen potenziellen Nachfrager nennt, der Interesse an der angebotenen Leistung hat. Oder er sucht für den Nachfrager, der ein konkretes Bedürfnis hat, einen Anbieter, der dieses Bedürfnis befriedigen kann. Die Verhandlungen werden dann durch die Anbieter und die Nachfrager geführt. Das ist der Nachweismakler. Der Makler kann aber auch weitergehen und für die eine oder andere Seite die Verhandlungen führen, bis es zum Vertragsabschluss kommt. Das ist der Vermittlungsmakler.

Um seine Aufgabe effizient ausführen zu können, braucht der Makler vertiefte Kenntnisse des Marktes, in dem er tätig ist. Das ist sein Wettbewerbsvorteil und gerade deshalb wird er von Anbietern und Nachfragern gebraucht. Er muss also, will er wirtschaftlich überleben, alles tun, um sich diese vertieften Marktkenntnisse zu beschaffen. Im Geschäftskonzept des Maklers spielt also neben der zu vermittelnden Marktleistung auch die Marktabgrenzung eine entscheidende Rolle.

1.2 Sichtweisen auf die Maklertätigkeit

Die Tätigkeit des Maklers kann von zwei verschiedenen Gesichtspunkten aus betrachtet werden: Aus der Sicht des Marktes und aus der Sicht des Auftraggebers. Der Makler steht immer wieder vor dem Dilemma, die Absichten des Auftraggebers zu verwirklichen, dabei aber nicht den Blick für das auf dem Markt Mögliche zu verlieren. Er muss entscheiden, welche Tätigkeiten er zwischen Wunschvorstellungen des Auftraggebers und Beschränkungen des Marktes ausführen und anbieten will.