Gerhard Hofmann - Finanzratgeber Immobilien

Aus der Reihe:

Straightline Investment Bücher

Finanzratgeber Immobilien - theinvestor.ch

Verlag und Herausgeber theinvestor.ch (Schweiz) AG, House of Finance,

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© 2014 by theinvestor.ch (Schweiz) AG,

3. Auflage, 2014

(2. Auflage, 2013)

(1. Auflage, 2012)

House of Finance, Rütistrasse 20, CH-9050 Appenzell

Alle Rechte vorbehalten

Einbandgestaltung: netz.werk GmbH, St.Gallen

Herstellung: netz.werk GmbH, St.Gallen

Druck: Lulu Enterprises, Inc.

ISBN 978-3-7375-1763-8

Einleitung

Im Börsenbrief «theinvestor.ch» sind in den letzten Jahren viele Artikel publiziert worden, welche verschiedene Aspekte von Immobilien ausleuchten. Es zeigt sich immer wieder, dass Immobilien ein grosses Interesse bei unseren Lesern erwecken. Wir wurden von unseren Lesern angefragt, ob wir die vielen Artikel nicht als Sammlung publizieren wollen. Mit dem folgenden Band erfüllen wir diesen Wunsch.

Um dem Leser eine Hilfe zu bieten, wurden die Artikel geordnet. Die Systematik folgt im Wesentlichen der Lebensphase von Immobilien. Eine Immobilie bezieht sich regelmässig auf ein Grundstück (Kapitel I). Bevor gebaut werden kann, muss die Immobilie erworben (Kapitel II) und der Kauf und der Bau von Gebäuden finanziert werden (Kapitel III). Die Grundstücke sind zudem zu organisieren, d. h. die Gestaltung der Grundstücke ist festzulegen. Diese Aufgabe wird mit öffentlichrechtlichen (Kapitel IV) und mit privatrechtlichen Mitteln (Kapitel V) erfüllt. Eine Planung ist aber nur so viel wert, wie sie umgesetzt werden kann. Die Erstellung von Bauten (Kapitel VI) ist vom Werkvertrag in seinen vielen Untertypen beherrscht. Die Nutzung der Immobilien (Kapitel VII) wird meist in der Form der Miete realisiert. Vergessen wird von Eigentümern oft, dass der Besitz von Immobilien auch mit Haftungsfragen (Kapitel VIII) verbunden ist. Ein ganzer Strauss von Methoden steht für die Bewertung von Immobilien (Kapitel IX) zur Verfügung. Nicht vergessen werden darf, dass der Besitz und die Übertragung von Immobilien immer auch steuerlich (Kapitel X) zu betrachten ist. Wem schliesslich der Besitz einer einzigen Immobilie zu riskant ist, hat heute verschiedene Möglichkeiten eines indirekten Erwerbs, so über Immobilienfunds (Kapitel XI).

Bei den Artikeln handelt sich in vielen Fällen um aktuelle Bundesgerichtsentscheidungen, welche besprochen und in ihrer Bedeutung herausgehoben werden. Die Sammlung wird monatlich auf www.schweizer-boersenbrief.ch ergänzt.

Es bleibt mir noch Dank zu sagen. Martin Jäger für die Idee der Sammlung, Roland Köppel für die hartnäckige und gekonnte Zusammenstellung und schliesslich Thomas Lässer für das sorgfältige Redigieren der Texte.

Appenzell, 26. Januar 2012

Gerhard Hofmann

In der 2. Auflage wurde die Sammlung ergänzt und aktualisiert. 30. September 2013

Inhaltsverzeichnis

Einleitung Einleitung Im Börsenbrief «theinvestor.ch» sind in den letzten Jahren viele Artikel publiziert worden, welche verschiedene Aspekte von Immobilien ausleuchten. Es zeigt sich immer wieder, dass Immobilien ein grosses Interesse bei unseren Lesern erwecken. Wir wurden von unseren Lesern angefragt, ob wir die vielen Artikel nicht als Sammlung publizieren wollen. Mit dem folgenden Band erfüllen wir diesen Wunsch. Um dem Leser eine Hilfe zu bieten, wurden die Artikel geordnet. Die Systematik folgt im Wesentlichen der Lebensphase von Immobilien. Eine Immobilie bezieht sich regelmässig auf ein Grundstück (Kapitel I). Bevor gebaut werden kann, muss die Immobilie erworben (Kapitel II) und der Kauf und der Bau von Gebäuden finanziert werden (Kapitel III). Die Grundstücke sind zudem zu organisieren, d. h. die Gestaltung der Grundstücke ist festzulegen. Diese Aufgabe wird mit öffentlichrechtlichen (Kapitel IV) und mit privatrechtlichen Mitteln (Kapitel V) erfüllt. Eine Planung ist aber nur so viel wert, wie sie umgesetzt werden kann. Die Erstellung von Bauten (Kapitel VI) ist vom Werkvertrag in seinen vielen Untertypen beherrscht. Die Nutzung der Immobilien (Kapitel VII) wird meist in der Form der Miete realisiert. Vergessen wird von Eigentümern oft, dass der Besitz von Immobilien auch mit Haftungsfragen (Kapitel VIII) verbunden ist. Ein ganzer Strauss von Methoden steht für die Bewertung von Immobilien (Kapitel IX) zur Verfügung. Nicht vergessen werden darf, dass der Besitz und die Übertragung von Immobilien immer auch steuerlich (Kapitel X) zu betrachten ist. Wem schliesslich der Besitz einer einzigen Immobilie zu riskant ist, hat heute verschiedene Möglichkeiten eines indirekten Erwerbs, so über Immobilienfunds (Kapitel XI). Bei den Artikeln handelt sich in vielen Fällen um aktuelle Bundesgerichtsentscheidungen, welche besprochen und in ihrer Bedeutung herausgehoben werden. Die Sammlung wird monatlich auf www.schweizer-boersenbrief.ch ergänzt. Es bleibt mir noch Dank zu sagen. Martin Jäger für die Idee der Sammlung, Roland Köppel für die hartnäckige und gekonnte Zusammenstellung und schliesslich Thomas Lässer für das sorgfältige Redigieren der Texte. Appenzell, 26. Januar 2012 Gerhard Hofmann In der 2. Auflage wurde die Sammlung ergänzt und aktualisiert. 30. September 2013

I. Grundbuch und Grundstück

Die Grenzen des Eigentums

II. Erwerb und Verkauf

Kauf einer Eigentumswohnung ab Plan

Erwerb von Ferienwohnungen durch Ausländer

Die Schranken eines Gewährleistungsausschlusses

Grundstückserwerb durch Aktiengesellschaft

Gültigkeit und Ausübung eines Kaufrechts

III. Finanzierung

Das Bauhandwerkerpfandrecht

Neue Instrumente im Grundpfandrecht

Tückisches Stockwerkeigentum

IV. Öffentlichrechtliche Organisation

Hobbymässige Pferdehaltung

Altlasten und Eigentumserwerb

V. Privatrechtliche Organisation

Stockwerkeigentum und bauliche Massnahmen

Achtung bei Wegrechten

Harter Kampf zwischen Nachbarn

Ausschluss aus der Stockwerkeigentümergemeinschaft

VI. Erstellen von Bauten und Anlagen

Leidiger Streit um Werklöhne

Mängelrüge bei Planungsfehlern

VII. Nutzung

Aufklärungspflichten beim Abschluss eines Mietvertrages

Ehegatten als Mieter

Mietvertragliche Gebrauchseinschränkungen

Vertraglich vereinbarte Mindestmiete

Hypothekarzinsentwicklung und Mietzinsanpassungen

Der Vergleichspunkt für die Berechnung einer Mietzinsherabsetzung

Kündigung wegen beabsichtigten Sanierungsarbeiten

Das neue mietrechtliche Verfahren

Wirkungen einer formnichtigen Mietzinserhöhungsmitteilung

Ordentliche Kündigung wegen Untervermietung

VIII. Haftung

Verkehrssicherungspflicht bei Eigentum mit Publikumsverkehr

Ein schrecklicher Liftunfall

Tödlicher Sturz vom Balkon

IX. Bewertung

Der Wert und die Bedeutung von Immobilien

Marktvergleichsmethode

Realwertmethode

Lageklassemethode

Ertragswertmethode

Ertragswertmethode mit Wachstumsfaktor

Die Praktikermethode

Der DCF-Ansatz

Der hedonistische Ansatz

Die Haftung des Liegenschaftenschätzers

X. Besteuerung

Wohneigentumsbesteuerung

Unterhaltskosten für Liegenschaften