Dörte Jochims - Ratgeber Immobilien - Was Bauherren und Kaufinteressierte wissen müssen

Ratgeber Immobilien

Was Bauherren und Kaufinteressierte wissen müssen

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published by: epubli GmbH, Berlin, www.epubli.deCopyright: © 2014 Handelsblatt GmbH - ein Unternehmen der Verlagsgruppe Handelsblatt GmbH & Co. KG ISBN: 978-3-8442-9819-2

Ratgeber Immobilien

Niedrige Zinsen machen den Traum vom Eigenheim derzeit attraktiv. Der Handelsblatt-Online-Ratgeber zur privaten Immobilie zeigt, wie Bauherren und Kaufinteressenten Objekte besser einschätzen und sicher kalkulieren können, welche Finanzierung passt und was bei einer Vermietung zu beachten ist. Bauherren und Käufer finden wichtige Informationen zu Lage, Bau und Modernisierung, Baufinanzierung, Erbschaftssteuer, Zwangsversteigerungen und Mietrecht.

Mehr als 3.500 Euro pro Quadratmeter zahlen Immobilienkäufer in den Toplagen mancher Großstädte. In Teilen Schleswig-Holsteins oder Niedersachsens sind dagegen noch freistehende Häuser für 50.000 Euro zu haben. Egal ob beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie: Wer sein Eigenheim plant, sollte die Preise in der Umgebung sorgfältig vergleichen.

Was ist hinsichtlich der Lage zu beachten?

Die meisten Immobilienkäufer suchen ein Objekt in der Nähe ihres Arbeitsortes oder sind aus anderen Gründen auf eine Region festgelegt. Wie finden Interessenten hier eine Lage, in denen der Wert eines Objekts auch in Zukunft steigt? Es gibt dafür mehrere Kriterien.

Infrastruktur: Gibt es eine gute Anbindung an den Nahverkehr, Parkplätze, grüne Ecken, Geschäfte, Schulen, Kindergärten? Sind Ärzte, Supermärkte, Schulen, Busse und Bahn zu Fuß erreichbar?

Lärm: Sind Industrie, große Straßen, Bahngleise in der Nähe? Mitunter stören sich Menschen auch an Kirchenglocken und Kinderlärm. Auch eventuelle Einflugschneisen gilt es zu beachten.

Umgebung: Liegt das Grundstück oder Gebäude in einem Wohn- oder Geschäftsgebiet? Wie weit entfernt sind Grünflächen oder Naherholungsgebiete?

Nachbarschaft: Welchen Eindruck machen die umliegenden Häuser?

Ausrichtung und Ausblick: Wie ist die Nord-Süd-Ausrichtung des Gebäudes? Wann scheint die Sonne in welche Zimmer? Wohin gehen die Fenster?

Stadt oder Land: Im Hinblick auf Werterhalt und Wertsteigerung einer Immobilie sind städtische Lagen besser als ländliche Gegenden. Auch die sogenannten Speckgürtel um Zentren herum versprechen eine stabile Wertentwicklung. Dafür sind ländliche Lagen oft günstiger zu haben. Für denselben Preis ist die Wohnqualität dort meist höher. Aber auch auf dem Land gibt es Unterschiede.

Stadtentwicklung: Eine entscheidende Rolle für den Wert einer Immobilie spielt die gesamte Entwicklung einer Stadt. Falls sich ein Strukturwandel abzeichnet, Firmen schließen, wertet das die Immobilien vor Ort ab. Wer in Ballungsgebieten bei sowieso hohen Immobilienpreisen einsteigt, muss sich mit der Rendite bescheiden. Ideal für eine Geldanlage sind Städte mit Entwicklungspotenzial.

Wohnung oder Haus: Als Geldanlage eignet sich grundsätzliche eine Wohnung zum Kauf besser als ein Einfamilienhaus: Wohnungen sind standardisierter und lassen sich deswegen leichter wieder verkaufen. Häuser sind dagegen oft individuell gestaltet. Sie verfügen mitunter über teure Ausstattungselemente, die aber oft nicht den Geschmack oder den Bedürfnissen von Kaufinteressenten entsprechen.

Wie können Käufer den Wert einer Immobilie einschätzen?

Ob ein Objekt zum wahren Wert angeboten wird, ist für Laien schwer einzuschätzen. Neben der Lage spielt die Bausubstanz eine wichtige Rolle. Doch der erste Eindruck kann trügerisch sein. Daher sollten sich Immobilienkäufer vor Vertragsabschluss professionelle Hilfen holen.

Was kosten vergleichbare Objekte in Ihrer Region?

Erforschen Sie schon vor einer aktiven Suche nach einer Immobilie den Markt: Mit diesem interaktiven Tool können Interessierte Mieten- und Kaufpreise in ihrer Region, ihrem Viertel und ihrer Straße vergleichen. Die Daten werden regelmäßig aktualisiert. Basis ist die Datenbank des Immobilienportals Immobilienscout24 mit mehr als 14 Millionen Angeboten im Jahr ( http://marktplatz.immobilienscout24.de/heatmaps/66564027).

Welche Energiesparwerte sollte ein Neubau erfüllen?

Am 1. Mai 2014 ist die neue Energieeinsparverordnung in Kraft getreten. Seither müssen Immobilienanzeigen wesentliche Angaben zu den Energiekennwerten enthalten und ein Energieausweis ist Pflicht. Darin finden Mieter und Käufer auf fünf Seiten Informationen zum jährlichen Energieverbrauch im Gebäude, zur Art des Heizens sowie Verbesserungsvorschläge darüber, wie das Haus noch sparsamer gemacht werden könnte.

Denn je besser ein Gebäude isoliert ist, desto weniger Energie verbraucht es zum Heizen. Welche Anforderungen ein Haus in dieser Hinsicht mindestens erfüllen sollte, regelt die Energieeinsparverordnung (EnEV). Die entscheidende Bezugsgröße ist dabei der Primärenergiebedarf, also die Energie, die zum Heizen von Räumen und Wasser nötig ist. Neue Häuser dürfen eine bestimmte Obergrenze nicht überschreiten.

Um den maximalen Jahres-Primärenergiebedarf für einen Neubau zu berechnen, wird ein Gebäude gleichen Zuschnitts und gleicher Nutzfläche und Ausrichtung zum Vergleich herangezogen. Die Wärmedämmwerte für Dach, Wände und Decken, die bei der Kalkulation zugrunde gelegt werden, gibt die Energieeinsparverordnung ebenfalls vor.

Die Effizienzklassen zeigen auf einen Blick ob das Objekt zu den energiesparenden oder energiefressenden Gebäuden zählt. Die Abstufung von A+ bis H ist ähnlich wie bei Kühlschränken. Sie teilt die Immobilienwelt in neun Klassen ein. In welche Kategorie ein Haus eingestuft wird, entscheidet der Verbrauch pro Quadratmeter.

Ein Gebäude der Klasse A+ zum Beispiel hat mit weniger als 30 Kilowattstunden pro Quadratmeter den geringsten jährlichen Verbrauch und mit zwei Euro pro Quadratmeter auch die geringsten Kosten. Zum Vergleich: Ein Haus der Klasse H verbraucht im Jahr 250 Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzungsfläche und verschlingt mit 20 Euro pro Quadratmeter fast das Zehnfache.

Welche Tücken stecken in Altbauten?

Wer einen Altbau kauft, sollte sich nicht auf den ersten Eindruck verlassen. Gerade Laien entgehen viele Schwachstellen und oft kennt selbst der Besitzer die Mängel im eigenen Haus nicht. Denn die Schäden sind versteckt: Seltsame Gerüche, blätternder Putz, Feuchtigkeit am Fensterrahmen, eine sich leicht wellende Tapete können auf ernste Bauschäden hinweisen. Unter Umständen verbergen sich dahinter verrottete Außenabdichtungen, defekte Rohre, Schimmel oder durchfeuchtete Dämmstoffe.

Es ist daher sinnvoll, vor Vertragsabschluss einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen. Er kann bei sorgfältiger Untersuchung des Gebäudes beurteilen, ob es seinen Preis wert ist oder nicht. Die Kosten für ein Gutachten hängen von der Größe der Immobilie und Alter ab und belaufen sich bei einzelnen Häusern auf 1.000 bis 1.500 Euro. Im Zweifelsfall ist das jedoch gut investiertes Geld, wenn sich damit böse Überraschungen vermeiden lassen.

Adressen von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sind bei den Industrie- und Handelskammern oder den Handwerkskammern erhältlich – auch im Internet. Unter www.svv.ihk.destellen die Industrie- und Handelskammern eine bundesweite Datenbank zur Suche von Sachverständigen zur Verfügung.

Wo finde ich Vergleichsmöglichkeiten im Internet?

Grundsätzlich ist es für Laien ohne Erfahrung mit Immobilien fast unmöglich, den Wert einer Wohnung einzuschätzen. Dazu ist eine genaue Kenntnis des Marktes und Erfahrung nötig. Außerdem müssen viele Aspekte einbezogen werden, was Ausstattung, Zustand und Lage des Gebäudes betrifft.