Dörte Jochims - Ratgeber Immobilien - Was Bauherren und Kaufinteressierte wissen müssen

Eventuelle Maklercourtage: Wer beim Immobilienkauf die Leistung eines Immobilienmaklers in Anspruch nimmt, zahlt im Erfolgsfall dem Immobilienmaklereine Vergütung. Die Höhe der Maklercourtage wird anhand des Kaufpreises der Immobilie berechnet. Je teurer also der Objektpreis ist, desto höher fällt die Courtage aus. Die Maklercourtage kann in Deutschland grundsätzlich frei verhandelt werden.

Üblicherweise beträgt die Courtage bei Immobilienverkäufen zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Dabei variiert die Höhe der Courtage als je nach Region. Zudem zahlt etwa in Berlin, Bremen oder Hamburg üblicherweise der Käufer die Courtage. In Süddeutschland teilen sich hingegen Verkäufer und Käufer die Provision häufig hälftig. Hinzu kommt noch die Mehrwertsteuer. Welches Niveau vor Ort üblich ist, lässt sich bei den Regionalstellen des Bundesverbands der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen (IVD) erfragen. Adressen sind unter www.ivd.netim Internet zu finden.

Eventuelles Verkehrswert-Gutachten:Für die Finanzierung, den Verkauf oder die Steuer erstellen Experten solche Gutachten, die den Marktwert einer Immobilie zeigen, sofern Käufer und Verkäufer nicht unter Druck verhandeln. Die Honorare für die Gutachter sind nicht mehr geregelt. Sachverständige können ihre Vergütungen vollkommen frei aushandeln.

Welche Rücklagen sollten Hausbesitzer für Modernisierungen einkalkulieren?

Bei Wohnungen wird der neue Eigentümer mit dem Kauf Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, die für den gemeinsamen Unterhalt der Immobilie sorgen muss. Dazu werden sogenannte Instandhaltungsrücklagen angespart. Jeder Eigentümer muss dazu monatlich einen bestimmten Betrag entrichten. Die Höhe hängt dabei vom Alter der Immobilie und den zu erwartenden Instandhaltungskosten ab.

Bei älteren Anlagen werden sie mittels der Petersschen Formelabgeschätzt. Bei Neubauten ist nach einer Faustregel des Fachverbands für Wohnungseigentumsverwalter eine jährliche Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage von 0,8 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises ab Baufertigstellung angemessen.

Es gibt allerdings empfohlene Höchstsätze für die Rücklagenbildung. Bei einem Gebäude, das weniger als 22 Jahre alt ist, sollten im Jahr höchstens 7,10 Euro pro Quadratmeter für die Instandhaltungsrücklage angesetzt werden. Bei einem Alter von 22 bis 31 Jahren sind es höchstens neun Euro, bei noch älteren Häusern höchstens 11,50 Euro.

Auch privaten Hausbesitzern wird empfohlen, von Anfang an monatlich etwas für Reparaturen oder Modernisierung zurückzulegen, falls irgendwann Bodenbeläge oder Fenster erneuert werden müssen. Farbanstriche auf Fenstern und Außentüren halten rund sieben Jahre. Bei Fußböden, Treppen und Innenböden rechnet man bei normalem Verschleiß mit einer Haltbarkeit von zehn Jahren. Heizkessel werden im Schnitt nach 17 Jahren erneuert. Dachpfannen dagegen haben meist eine Lebensdauer von mindestens 50 Jahren.

Welche Modernisierungen wann fällig werden:

Die folgenden Angaben sind Schätzwerte und beziehen auf ein Einfamilienhaus beziehen, das älter ist als 20 Jahre und etwa 130 Quadratmeter Wohnfläche auf eineinhalb Geschossen bietet. Die tatsächlichen Preise hängen letztlich vom Zustand ab und davon, wie aufwendig Sie modernisieren wollen.

Fahrplan für Modernisierungen

Quelle: Deutsche Bank

Differenzierte Berechnungen können Hausbesitzer auf der Internetseite der Bausparkasse Schwäbisch Hall anstellen. Hier werden für Renovierungen auch verschiedene Varianten aufgezeigt (siehe: https://www.schwaebisch-hall.de/ham/bauen-modernisieren/neubau-umbau/artikel/h1103_Kosten-fuer-Modernisierung.php).

Bevor Sie allerdings Ihr Projekt starten, sollten Sie stets Kostenvoranschläge mehrerer Firmen einholen. Die Unterschiede sind oft enorm.

Bauüberwachung

Welche Tücken lauern beim Hausbau?

Zeitmangel. Der Bau eines Hauses ist äußerst zeitintensiv, und neben dem Job kaum zu leisten. Viele beauftragen deshalb einen Bauträger, der sich um alles kümmert. Dabei gilt: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Bei einem Bauträger haben sie nur einen Ansprechpartner, der für sie alles abwickelt, Handwerker beauftragt, Arbeiten koordiniert, bis alles fertig ist. So der Idealfall.

Bauvertrag.Die Tücken beginnen mit dem Vertrag. Dieser sollte sehr sorgfältig geprüft werden, am besten von einem unabhängigen Sachverständigen, der firmen- und produktneutral berät. Denn Leistungsbeschreibungen müssen eindeutig sein, die Kostenpläne realistisch. Ansonsten kann es passieren, dass zum Beispiel die in der Leistungsbeschreibung genannte Stärke der Mineralwolle für den Bau eines Niedrigenergie-Hauses nicht ausreicht.

Sachverständiger.Damit sich nicht erst beim Einzug mögliche Mängel zeigen, raten Verbraucherverbände den Bauherren, auch während der Bauzeit einen eigenen Sachverständigen mit der regelmäßigen Baukontrolle zu beauftragen. So werden Fehler schon zu einem Zeitpunkt entdeckt, zu dem sie noch ohne großen Aufwand zu beheben sind. Vier bis fünf Kontrolltermine reichen in der Regel.

Bauabnahme.Außerdem sollte der Bauherr auf eine offizielle Bauabnahme bestehen, auch wenn Anbieter versuchen, das Ganze formlos abzuwickeln. Die Bauabnahme ist der wichtigste Rechtsakt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Mit ihr gehen alle Risiken wieder auf den Bauherrn über. Außerdem beginnt mit der Bauabnahme die Gewährleistungsfrist. Wenn eine Firma zwischenzeitlich Insolvenz anmeldet, bleibt der Bauherr auf seinen Mängeln sitzen.

Infos:Genaue Auskünfte zu diesem umfassenden Thema gibt der Verband privater Bauherren (VPB), eine bundesweit tätige Verbraucherschutz-Organisation im Bauwesen. Er unterhält 61 Regionalbüros im Bundesgebiet. Auf der informativen Homepage ( www.vpb.de) finden Interessenten unter anderem auch VPB-Ratgeber zum Thema Gutachter und Bauabnahme zum kostenlosen Download.

Welche Versicherungen brauchen Bauherren?

Dacheinstürze, Überflutungen, Vandalismus: Während des Hausbaus kann viel passieren, daher sollten Bauherren bei Sach- und Personenschäden vorbereitet und abgesichert sein. Mindestens drei Versicherungen sind Pflicht.

1 Die Bauleistungsversicherung deckt nicht absehbare Sachschäden am Bau ab. Darunter fallen Dacheinstürze oder Überflutungen nach Wolkenbrüchen und Stürmen ebenso wie Vandalismus.

2 Die Bauherren-Haftpflichtversicherung springt ein, wenn Dritte auf der Baustelle zu Schaden kommen, beispielsweise wenn Kinder trotz Absperrungen auf dem Rohbau spielen und sich verletzen. Abgesichert sind jedoch nicht freiwillige Bauhelfer. Wer mit Freunden und Verwandten in Eigenleistung am Bau arbeitet, sollte unbedingt eine Bauhelfer-Versicherung abschließen.