Dörte Jochims - Ratgeber Immobilien - Was Bauherren und Kaufinteressierte wissen müssen

Um eine erste Einschätzung zu erhalten, ob sich der Preis für ein Haus oder eine Wohnung im ortsüblichen Rahmen bewegt, bietet die Internet-Plattform Immobilienscout 24 eine Online-Bewertungan. Anhand einer Checkliste mit Angaben zu Größe, Zustand, Ausstattung und Lage wird der Preis mit ähnlichen Objekten in der Region verglichen und ein Richtwert für den angemessenen Preis genannt. So bekommen Kaufinteressenten eine Grundlage, um nachzufragen, warum ein Objekt viel teurer oder billiger angeboten wird als zu erwarten. Kosten: 49,90 Euro ( www.immobilienscout24.de/de/immobilienbewertung/online-bewertung.jsp).

Wer jedoch glaubt nahe an der Entscheidung zu sein, aber auf Nummer sicher gehen will, sollte bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ein Verkehrswert-Gutachten in Auftrag geben. Kosten bei einem Wohnhaus: etwa 1.000 bis 1.500 Euro.

Was sind übliche Abschläge beim Handeln?

Handeln lohnt sich immer, schließlich sind Wohnung und Häuser kein standardisiertes Gut. Vergleicht man den Angebotspreis mit dem tatsächlichen Verkaufspreis, so zahlen Käufer fast nie die anfangs geforderte Summe. Bei guten Lagen ist der Verhandlungsspielraum natürlich begrenzt – vor allem, wenn es noch viele andere Interessenten gibt. Da geht es nur um einige Prozent. In ländlichen Gebieten sind dagegen Abschläge von bis zu 20 Prozent möglich.

Wie sind die Chancen bei Zwangsversteigerungen?

Zwangsversteigerungen bieten die Möglichkeit, Immobilien weit unter den Verkehrswerten zu bekommen. Doch die Risiken sind nicht zu unterschätzen.

Es kommt immer wieder vor, dass Schuldner und Mieter Besichtigungen vor der Versteigerung ablehnen. Es ist auch nicht gesagt, dass Mieter oder frühere Besitzer problemlos ausziehen. Und: Es gibt keinerlei Gewährleistung für das ersteigerte Objekt. Die neuen Besitzer müssen im Fall von Baumängeln alleine dafür aufkommen.

Wie erfahre ich von Zwangsversteigerungen?

Zwangsversteigerungen werden in den Schaukästen der Amtsgerichte bekannt gegeben. Unter www.argetra.desind Termine verschiedener Amtsgerichte im Internet abrufbar. Auch in Tageszeitungen werden Zwangsversteigerungen veröffentlicht.

Daneben gibt es Anbieter im Internet, die über Zwangsversteigerungen informieren, teilweise sogar mit Fotos. Die dazugehörigen Versteigerungskalender mit den Terminen gibt es allerdings nur nach Abschluss eines kostenpflichtigen Abonnements.

Mit welchen Kosten müssen Bauherren rechnen?

Die meisten Menschen bauen nur einmal im Leben ein Haus. Daher soll beim Bau alles passen. Doch gerade hier treffen Laien auf Profis. Wie Bauherren realistisch kalkulieren:

Grundstückskosten:Ihre Höhe richtet sich vor allem nach der Lage und den Bebauungsplänen.

Baugenehmigung:Ohne eine offizielle Baugenehmigung darf in Deutschland kein Bagger anrollen. Die Planungshoheit vor Ort liegt immer bei den Gemeinden. Ansprechpartner ist die Baubehörde der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Sie prüft den Bauantrag samt Bauzeichnungen, Baubeschreibung und Energiebilanz und legt ihn der Gemeinde zur Genehmigung vor. Die Höhe der Gebühren variiert von Kommune zu Kommune, sie beläuft sich aber in etwa auf 0,5 Prozent der Baukosten.

Der Ganz zum Bauamt empfiehlt sich bereits vor einem Erwerb des Grundstücks. Denn hier gibt es Informationen zur Art der Grundstücke und – falls vorhanden - zum Bebauungsplan. Er legt genau fest, was und wie in einem Areal gebaut werden darf. Die Vorgaben können sogar Details wie Dachfarbe, Firstrichtung und Traufhöhe betreffen.

Baukosten:Sie machen den Löwenanteil des Projekts aus und es lohnt sich vor dem Bau Ratgeber der Verbraucherzentrale unter http://www.ratgeber-verbraucherzentrale.de/recht-und-vertraege-beim-hausbauzu studieren. Die meisten Bauherren vereinbaren heutzutage einen Festpreis, erleben aber ein böses Erwachen, wenn sich herausstellt, dass der Bauvertrag nicht alle notwendigen und gewünschten Leistungen am neuen Haus enthält. Bau- und Leistungsbeschreibungen, die mit dem Vertrag vereinbart werden, lassen oft vieles offen - meist zum Vorteil des Bauunternehmens. Am Ende kostet das Wunschhaus dann wesentlich mehr als erwartet. Unter www.zdb.dekönnen sich Bauherren kostenlos Musterverträge herunterladen. Zudem hilft die Musterbaubeschreibung der Verbraucherzentrale, die vertraglichen Pflichten des Bauunternehmens konkret festzulegen und damit die Baukosten besser im Griff zu halten.

Erschließungskosten:Je nachdem wie abgelegen das Grundstück liegt, können Kosten für den Straßenzugang, Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telefon und Kabel anfallen. Hinzu kommen die Kosten für Außenanlagen wie Garten, Wege, Stellplätze und Entwässerung sowie Honorare für Architekten und Ingenieure.

Grundschuld:Wer den Hauskauf über Darlehen oder Bausparverträge finanziert, muss zudem als Sicherheit für die Geldgeber zusätzlich die Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen. Damit gewährleisten Kreditinstitute, dass sie Zugriff auf die Immobilie haben, falls der Eigentümer seine Raten nicht zahlt. Auch für diesen Eintrag fallen Gebühren an.

Bereitstellungszinsen: Sie fallen an, wenn ein Bauherr einen Kredit ausgehandelt hat, ihn aber zunächst nicht in Anspruch nimmt, beispielsweise, weil sich der Baubeginn verzögert. Die Bank zieht das Geld zwar nicht zurück, stellt aber Zinsen in Rechnung.

Versicherungen.Schließlich gehören in das Budget für den Hausbau die Beiträge für eine Bauleistungspolice und den Bauherren-Haftpflicht-Vertrag.

Mit welchen Zusatzkosten Hausbesitzer rechnen müssen

Neben den Aufwendungen für den Bau oder den Erwerb der Immobilie fallen nicht unerhebliche Gebühren, Steuern und Abgaben an. Sie machen mindestens fünf Prozent der Gesamtkosten aus. Und oft sind es noch deutlich mehr:

Grunderwerbssteuer:3,5 bis 6,5 Prozent des Immobilienpreises. Mehrere Bundesländer haben zum 1. Januar 2014 die Grunderwerbssteuer angehoben. Bundesweiter Spitzenreiter ist Schleswig-Holstein mit einem Satz von 6,5 Prozent. Wer also im Norden ein Haus für 200.000 Euro kauft, muss zusätzlich 13 000 Euro an das Finanzamt überweisen. Die traurige Nummer zwei ist das Land Berlin. Lag hier die Grunderwerbssteuer vor sechs Jahren noch bei 3,5 Prozent, werden hier inzwischen sechs Prozent fällig. Besonders günstig ist das Bauen in Bayern und Sachsen, wo jeweils nur 3,5 Prozent zu berappen sind.

Notar- und Grundbuch-Kosten: Zum Immobilienkauf gehören auch Nebenkosten für Notar und Grundbuch. Denn für Immobilienkäufe ist in Deutschland eine rechtswirksame Kaufvertragsabwicklung und eine beglaubigte Urkunde von einem Notar erforderlich.

Notarkosten entstehen hier für die Erstellung des Kaufvertrages und gegebenenfalls für die die Eintragungen in die Grundbücher. Dafür kalkulierte man früher mit etwa 1,5 Prozent des Immobilienpreises. Seit 1.August 2013 kommt man damit nicht mehr aus. Kaufinteressenten tun gut daran, sich mit dem geplanten Kaufpreis und der Höhe der Grundschuld zu bewaffnen und den Rechner unter http://grundbuch.rechner.handelsblatt.com/rechner2/handelsblatt2/zu verwenden.