Gerhard Hofmann - Finanzratgeber Immobilien

In einem neueren Fall (BGE 133 III 686) hat das Bundesgericht seine Praxis zusammengefasst. Zugrunde lag der folgende Sachverhalt:

Ein Verkäufer verkaufte seine Liegenschaft an einen Käufer für einen Kaufpreis von sFr. 450 000.–. Der Käufer stellte nach Antritt des Eigentums fest, dass die Liegenschaft unter schweren Feuchtigkeitserscheinungen litt. Die Behebung der Mängel wurde von einem Experten des Käufers mit sFr. 150 000.– geschätzt. Als der Käufer gegen den Verkäufer auf Zahlung der Mängelbehebungskosten klagte, berief sich dieser auf den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag. In Ziffer 8 des Kaufvertrages wurde nämlich die Gewährleistung für körperliche und rechtliche Mängel des Grundstückes im gesetzlich zulässigen Rahmen ausgeschlossen.

II. Der Umfang einer Gewährleistungsausschlussklausel

Das Bundesgericht prüfte zunächst die Frage, ob der geltend gemachte Feuchtigkeitsschaden unter den Gewährleistungsausschluss falle.

Massgeblich für diese Auslegungsfrage ist zunächst der zwischen den beiden Parteien tatsächlich vorhandene gemeinsame Wille.

Weil dieser nicht nachgewiesen werden konnte, war die Klausel in Ziffer 8 des Kaufvertrages nach Treu und Glauben auszulegen. Massgebliche Kriterien für eine solche Auslegung sind der Wortlaut, der Zusammenhang sowie die gesamten Umstände des Vertragsschlusses.

In diesem Zusammenhang hielt das Bundesgericht fest, dass bei objektiver Auslegung ein Mangel dann nicht unter eine Ausschlussklausel fällt, wenn er gänzlich ausserhalb dessen liegt, womit ein Käufer vernünftigerweise rechnen muss. Womit ein Käufer zu rechnen hat, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalles ab.

III. Kriterien für die Bestimmung des Umfanges im Einzelnen

Massgeblicher Zeitpunkt

In Liegenschaftskaufverträgen steht praktisch immer eine Regelung über den Antritt des Kaufsobjektes. In diesem Zeitpunkt gehen auch Nutzen und Gefahr über. Nur Mängel, die vorher schon vorhanden waren, unterliegen überhaupt einer Gewährleistung. Für Mängel, die nachher entstehen, hat allein der Käufer einzustehen. Es ist also entscheidend, wann ein Mangel entstanden ist.

Allgemeine oder speziell formulierte Klausel

Werden in einer speziell formulierten Klausel bestimmte Mängel ausgeschlossen, so hat es dabei sein Bewenden. Für diese Mängel kommt der Gewährleistungsausschluss zum Tragen.

Auszulegen ist also meist nur eine allgemein formulierte « Standard »-Klausel.

Keine Erkennbarkeit des Mangels

Erkennbare Mängel können kaum eine derartige Bedeutung erlangen, dass eine Gewährleistungsausschlussklausel zu Fall gebracht wird. Eine Auslegung der Ausschlussklausel ist also nur im Hinblick auf nicht erkennbare Mängel notwendig.

Auswirkung des Mangels auf den Vertragszweck

Jeder Vertrag wird zu einem bestimmten Zweck abgeschlossen. Ist dieser Zweck wegen der Mängel nicht mehr erreichbar, die Liegenschaft also für den vorgesehenen Gebrauch untauglich, dann ist eine allgemein formulierte Ausschlussklausel kaum mehr von grosser Bedeutung.

Ausmass des Schadens der Mängelbehebung

Auch das Ausmass des Schadens, der bei der Mängelbehebung entsteht, ist für die Auslegung wichtig. Nicht nur der Mangel an sich kann ausserhalb dessen liegen, womit vernünftigerweise bei Vertragsabschluss gerechnet werden muss. Auch das Ausmass der Mängelbehebung kann diese Zumutbarkeit überschreiten. Das Ausmass des Schadens ist im Verhältnis zum Kaufpreis zu sehen.

Einfluss auf die Höhe des Kaufpreises

Führen andererseits Mängel des Kaufobjektes zu einem tieferen Kaufpreis, so können diese Mängel vom Käufer nicht nochmals geltend gemacht werden. Das ist gerade bei Altbauten der Fall.

Werturteil

Die oben geschilderten Umstände werden schliesslich einem Werturteil unterzogen.

Der geltend gemachte Mangel muss völlig ausserhalb dessen liegen, womit vernünftigerweise gerechnet werden kann und muss. Liegt diese Voraussetzung vor, kommt die Ausschlussklausel für den betreffenden Mangel nicht zur Anwendung. Bei der Beantwortung dieser Frage kommt den Gerichten ein gewisses Ermessen zu. Dabei können Gerechtigkeitsgesichtspunkte im weiteren Sinne eine Rolle spielen.

IV. Beurteilung des konkreten Falles

Im vorliegenden Fall hat das Bundesgericht das vorinstanzliche Urteil aufgehoben. Das Bundesgericht ging aufgrund des hohen Ausmasses des Schadens davon aus, dass der Käufer mit diesem Ausmass vernünftigerweise nicht rechnen musste. Allerdings musste das genaue Ausmass des Schadens von der Vorinstanz noch ermittelt werden.

V. Würdigung

Wichtig am oben zitierten Entscheid ist der Umstand, dass der Verkäufer einer Liegenschaft damit rechnen muss, dass ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss nicht greift. Diese Möglichkeit besteht vor allem dann, wenn im Kaufvertrag nur eine Standardklausel verwendet wird. Absehbare Mängel sollten deshalb ausdrücklich aufgeführt und die Haftung dafür abgelehnt werden.

Grundstückserwerb durch Aktiengesellschaft

Artikel aus « theinvestor – Der Schweizer Börsenbrief » 4. Juli 2012

In der Schweiz ist der Erwerb von Grundstücken durch Ausländer weiterhin eingeschränkt. Das gilt auch dann, wenn ein Grundstück von einer Aktiengesellschaft erworben wird. In diesem Fall wird « hinter » die Aktiengesellschaft geschaut, das heisst gefragt, wer die Aktionäre bzw. Inhaber der Aktiengesellschaft sind. Dies musste kürzlich das Bundesgericht wieder einmal festhalten (2C_1021/2011).

I. Sachverhalt

Die XYZ AG mit Sitz in Arth/SZ bezweckt gemäss ihrem Handelsregisterauszug die Beteiligung an Finanz- und Immobiliengesellschaften im In- und Ausland. Sie kann Dienstleistungen jeder Art auf den Gebieten der Anlagen und Verwaltung von Vermögenswerten erbringen. Ferner kann sie Finanzgeschäfte besorgen und vornehmen. Schliesslich kann sie Grundstücke erwerben, halten und veräussern. Das Aktienkapital der XYZ AG von sFr. 100 000 ist aufgeteilt in 10 000 Inhaberaktien zu sFr. 1000. 9 998 Aktien wurden durch Herrn Yenni gezeichnet und je eine Aktie durch die Herren Züst und Arnegg. Im Rahmen eines Konkursverfahrens erwarb die XYZ AG am 19. März 2010 verschiedene Grundstücke in Emmen. Bereits zuvor hatte sie 2009 an der gleichen Adresse fünf weitere Wohnungen und sechs Garagen erworben. Zudem ist sie Eigentümerin dreier weiterer Liegenschaften im Kanton Luzern. Der Regierungsstatthalter der Ämter Hochdorf und Luzern erhielt vom Erwerb der genannten Liegenschaften durch das Kantonsblatt des Kantons Luzern Kenntnis. Mit Schreiben vom 14. Juni 2010 forderte er die Aktiengesellschaft auf, diverse Angaben und Unterlagen einzureichen. Dieser Aufforderung kam die Gesellschaft nicht nach und holte zwei weitere eingeschriebene Sendungen nicht ab. Mit Entscheid vom 18. März 2011 stellte der Regierungsstatthalter fest, dass der Erwerb der Grundstücke der Bewilligungspflicht unterliege. Gleichzeitig verweigerte er diese Bewilligung. Das passte der Aktiengesellschaft nicht.

II. Bewilligungspflicht nach Bewilligungsgesetz (BewG; Lex Koller)

Gemäss Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. Als Personen im Ausland gelten unter anderem «juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz in der Schweiz haben und in denen Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben» (Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG). Eine Person im Ausland hat eine beherrschende Stellung inne, wenn sie aufgrund ihrer finanziellen Beteiligung, ihres Stimmrechtes oder aus anderen Gründen allein oder gemeinsam mit anderen Personen im Ausland die Verwaltung oder Geschäftsführung entscheidend beeinflussen kann (Art. 6 Abs. 1 BewG). Dies wird insbesondere vermutet, wenn Personen im Ausland mehr als einen Drittel des Aktien- und gegebenenfalls des Partizipationsscheinkapitals besitzen, über mehr als einen Drittel der Stimmen in der Generalversammlung verfügen oder der Gesellschaft rückzahlbare Mittel zur Verfügung stellen, die mehr als die Hälfte der Differenz zwischen ihren Aktiven und ihren Schulden gegenüber nicht bewilligungspflichtigen Personen ausmachen (Art. 6 Abs. 2 BewG).