Varios autores - Lecturas sobre derecho de tierras - Tomo IV

Así las cosas, se exige que los títulos esgrimidos para acreditar la propiedad privada hayan surtido a cabalidad el proceso de inscripción, hecho del que se destaca la etapa de calificación que constituye una constatación de legalidad exigida para los instrumentos inscritos.

Pese a la exigencia inequívoca del artículo 48 de que los títulos estén debidamente inscritos con sus tradiciones de dominio, dentro de dicho concepto se pueden incluir los títulos inscritos que en su origen han presentado irregularidades que permiten calificarlos con el apelativo de “falsa tradición”, pero cuyas inscripciones, surtidos los trámites de calificación respectivos, den cuenta de que se trata de actos que implican verdaderamente la trasferencia del derecho de dominio. Tal posición parte de la presunción de legalidad inmanente a los actos administrativos, y en particular a los actos de inscripción surtidos por las oficinas de registro de instrumentos públicos.

Por otra parte, si se exige que la cadena de los títulos necesaria para acreditar la propiedad privada cumpla rigurosamente con los requerimientos para calificarlos como verdaderas tradiciones, se requeriría a su vez que todos dieran cuenta del título antecedente en virtud del cual el sujeto que se desprende del dominio lo adquirió antaño, es decir, que todas las tradiciones deben demostrar que el derecho transferido fue previamente adquirido, situación que forzosamente lleva a indagar por un título originario, en tanto todos los títulos traslaticios se limitan a transferir un derecho adquirido y no a crearlo. Así las cosas, una interpretación demasiado rígida de la caracterización de la segunda de las alternativas acreditadoras de la propiedad privada –títulos traslaticios– conduciría necesariamente a su negación, porque la exigencia de indagar en todos los casos por el título antecedente llevaría a exigir un título constitutivo que dé cuenta de la creación del derecho de dominio que, a través de la cadena de títulos, se ha dispuesto transferir.

Ahora bien, si se niega la posibilidad de acreditar la propiedad privada mediante actos exclusivamente suscritos entre particulares, forzosamente se debe aceptar que el único medio para acceder a su propiedad es mediante el trámite de titulación de baldíos, con lo que se afirmaría la tesis expuesta por el artículo 65 de la Ley 160 de 1994.

Como se indicó, las interpretaciones expuestas en el numeral 3 del presente documento aplican con mayor énfasis el enunciado previsto en el artículo 65 de la Ley 160 de 1994, conforme al cual, la propiedad de los terrenos baldíos solo puede ser adquirida mediante título traslaticio expedido por el Estado.

Nuestra opinión es que dicha afirmación es cuestionable por las razones que se exponen bajo las siguientes denominaciones:

Regla tácita . La regla del artículo 65 de la Ley 160 no es absoluta en tanto admite al menos una excepción: el artículo 48 ibídem detalla los requerimientos de los títulos entre particulares y aclara que esta no es una forma válida para acreditar la propiedad de los baldíos no adjudicables, los reservados, o los destinados al uso público. Los baldíos solo pueden ser adquiridos mediante un título otorgado por el Estado porque, se aclara, los títulos entre particulares sirven para acreditar la propiedad de unos tipos de baldíos y no de todos ellos. A nuestro juicio, ello sugiere la construcción de una norma tácita conforme a la cual los títulos entre particulares, con las especificaciones antes anotadas, constituyen una forma para acreditar propiedad sobre baldíos adjudicables.

Reafirmación de la disyunción . Si las fórmulas de acreditación se presentan como una disyunción entre dos tipos de títulos (originarios y particulares), y aceptamos que lo que los distingue es que los primeros se justifican a sí mismos, y los segundos no, podemos entonces imaginarnos que todas las cadenas de tradiciones de dominio estarán compuestas por una sucesión finita de títulos que se iniciará con un título originario, evento en el que la propiedad se justifica por la primera fórmula, o bien con un título entre particulares que, como dijimos, no se justifica a sí mismo, por lo que, en aplicación del principio de tracto sucesivo, su debida calificación en el registro será la falsa tradición, haciendo imposible la configuración de la propiedad. Por tanto, la única alternativa para mantener la afirmación de que la propiedad se acredita a través de dos formas, y no solo por el título originario, consiste en admitir que la de los títulos entre particulares opera también sobre terrenos baldíos.

Histórico . Como se mostró, las fórmulas de acreditación de la propiedad fueron inicialmente consignadas en la Ley 200, y posteriormente recogidas con algunos ajustes en la Ley 160 de 1994. La segunda de las fórmulas de acreditación se incorporó al identificar un vacío normativo que nada prescribía sobre los títulos entre particulares con largas tradiciones en el registro de la propiedad. La comisión legislativa identificó que, pese a la convicción consuetudinaria de que treinta años de inscripción en el registro resultaban suficientes para acreditar la propiedad, nada de eso aparecía consignado en la legislación que regulaba los derechos de propiedad. Es justamente allí donde se prevé la incorporación de una alternativa, como una fórmula transaccional, que permita regularizar situaciones que debían tener la condición de propiedad.

Las posturas comentadas en el numeral 2 hacen uso de las presunciones consignadas en los artículos 1.º y 2.º de la Ley 200 de 1936 para extraer de ellas el fundamento normativo de la que el aprovechamiento económico que se realice sobre un fundo es suficiente para acreditar la propiedad.

Se recogen acá algunas inconsistencias que no pueden ser explicadas si se acepta que su función no se limita a la de la presunción limitada por las fórmulas de acreditación así:

– Si el aprovechamiento económico de un bien inmueble rural resulta suficiente para afirmar su condición de propiedad privada, ¿cómo se articulan los procesos de titulación de baldíos que tradicionalmente exigen a sus ocupantes ejercer el aprovechamiento de por lo menos 2/3 partes del área a titular? Como se indicó el régimen de ocupación previa exige la acreditación del solicitante de la titulación de terrenos baldíos de que ha ejercido la ocupación por un determinado lapso. Si el mero aprovechamiento económico es suficiente para configurar los derechos de propiedad, el solicitante de la titulación de un baldío no requiere que se lo titulen, pues su adquisición se efectuó desde el mismo momento en que incorporó su trabajo al predio.

– Si la ausencia injustificada de aprovechamiento económico de un predio rural lo convierte en baldío, ¿como se explica, entonces, la aplicación del proceso de extinción de dominio por incumplimiento de la función social de la propiedad? Estos procesos que se fundan en asegurar el cumplimiento de la función social y ecológica de la propiedad prevén que los predios de propiedad privada, que injustificadamente no sean aprovechados económicamente por sus propietarios, deben ser extinguidos. Esta condición debe ser definida a través de una sentencia en el marco de las modificaciones establecidas por el Decreto Ley 902 de 2017, y anteriormente por medio de un acto administrativo que daba fin al proceso administrativo de extinción del dominio. Si se acepta que la sola no explotación del predio es suficiente para calificarlo como baldío no se requeriría la aplicación de la extinción del dominio.

– Si la explotación económica ejercida sobre predios rurales los convierte en propiedad privada, ¿por qué es necesario adelantar la prescripción de predios que según esta tesis ya se incorporaron al patrimonio de su poseedor-propietario?