Varios autores - Lecturas sobre derecho de tierras - Tomo IV

A nuestro juicio, el error de mayor significancia en la teorías de justificación de la propiedad basadas en el aprovechamiento económico, es darles un contenido independiente a las presunciones de propiedad, pues si el aprovechamiento económico es suficiente para definir la naturaleza de los predios, nada resuelven entonces las fórmulas de acreditación que inicialmente estaban consignadas en el artículo 3.º de la Ley 200 de 1936, y ahora en el artículo 48 de la Ley 160 de 1994.

Conforme se indicó, la primera alternativa propuesta para acreditar la propiedad privada es la exhibición de un título originario expedido por el Estado que no haya perdido su eficacia legal. El título puede ser definido como el acto jurídico mediante el cual se realiza una manifestación de la voluntad dirigida a crear o modificar un derecho de dominio. Los títulos pueden ser originarios de dominio si prevén la creación o constitución de un derecho o situación jurídica, y traslaticios de dominio si se limitan a transferir un derecho ya existente (art. 765 Cód. Civ.).

Ahora bien, el artículo 13 del Decreto 59 de 1938 [25]determinó dos tipos de títulos constitutivos de dominio:

[…] a) Todo acto administrativo legalmente realizado y traducido en un documento auténtico, por medio del cual el Estado se haya desprendido del dominio de determinada extensión territorial.

b) Todo acto civil realizado por el Estado en su carácter de persona jurídica y por medio del cual se haya operado legalmente el mismo fenómeno sobre tradición del dominio de determinada extensión territorial perteneciente a la Nación.

Las situaciones citadas refieren a actos de Estado mediante los cuales este dispone de una extensión territorial, lo que implica forzosamente que debe fungir como titular del dominio de lo que se desprende. No obstante, el dominio ejercido por el Estado en la expedición de actos originarios no es propiamente el descrito, sino el denominado dominio eminente o dominio sui generis en tanto en él no concurren las facultades propias de uso y goce 26. Como corolario resulta, entonces, que los actos de disposición que las entidades del Estado realizan sobre bienes fiscales patrimoniales no pueden en modo alguno considerarse actos originarios del dominio.

En tal orden, el “título originario” podría precisarse como el acto propio del Estado que crea una situación jurídica respecto de una extensión territorial confiriendo su derecho de dominio en sentido estricto a determinada persona jurídica.

Usualmente el título originario se equipara con el título constitutivo lo cual resulta problemático por dos razones: i) porque nuestro Código Civil denomina títulos constitutivos a la ocupación, la accesión y la prescripción (art. 765), pero al mismo tiempo, los postula como modos de adquirir la propiedad (art. 673 ibídem), es decir, confunde las nociones de título y modo, y ii) porque el artículo 65 de la Ley 160 de 1994 señala que la propiedad de los terrenos baldíos adjudicables solo puede ser adquirida por título traslaticio de dominio otorgado por el Estado.

En tal orden, el título originario no es título constitutivo. Resulta natural, entonces, indagar por aquello que determina los denominados títulos originarios, y una de sus características es que son diferentes de los títulos entre particulares, en tanto son otorgados por el Estado o emanados de él. Sin embargo, en cierto sentido la adjudicación de bienes fiscales patrimoniales hecha por el Incora, el Incoder y hoy la ANT, bajo la denominación de adjudicaciones de FNA, son también otorgados por el Estado, pero no por ello se califican de originarios.

El rasgo característico del título originario solo se puede explicar por el tratamiento que se le da en las oficinas de registro para su inscripción; así, la calificación como tradición de la propiedad opera bajo varios principios de derecho registral entre los que destaca el denominado de tracto sucesivo conforme al cual solo el titular inscrito del derecho puede transferir la propiedad (lit. f art. 3.º Estatuto Registral). Cuando se trata de títulos entre particulares la aplicación del principio implica que el derecho se buscó en un título distinto al que se va a calificar, y entonces su justificación lo trasciende.

No ocurre así con el título originario por cuanto su justificación es inmanente a él. En ese orden de ideas podríamos afirmar que lo que distingue integralmente los títulos originarios de los particulares es que los primeros se justifican a sí mismos y los segundos no. Esta distinción es importante para demostrar el carácter transaccional que posee la fórmula de títulos entre particulares.

Como se indicó, la segunda alternativa dispuesta por el inciso 3.º del artículo 48 de la Ley 160 de 1994 consiste en acreditar el dominio a través de títulos suscritos entre particulares inscritos con anterioridad al 5 de agosto de 1994, en los que consten tradiciones de dominio por un lapso no inferior al término que señalan las leyes para la prescripción ordinaria.

De la definición dada se pueden extraer las siguientes características:

1. Los títulos exigidos son traslaticios de dominio en tanto la opción se yuxtapone a la de un título originario expedido por el Estado, es decir, la norma prevé de modo general dos tipos de alternativas válidas para acreditar propiedad privada, mediadas por la conjunción “o” que es disyuntiva, por cuanto la caracterización de la segunda situación debe forzosamente ser distinta a la de un “título originario”. Tal característica es determinante en tanto, como se mostrará, algunas interpretaciones posibles del artículo 48 conducen forzosamente a exigir para todos los casos títulos originarios.

2. Los títulos deben haber surtido exitosamente su trámite de inscripción por cuanto la exigencia no se limita al sólo título sino que demanda, además, la acreditación de que fue debidamente inscrito con anterioridad al 5 de agosto de 1994. Con tal exigencia la eficacia de los títulos se sujeta a las normas del derecho común que reclaman, como condición para el perfeccionamiento de los actos de disposición de derechos reales, el modo, entendido como el hecho jurídico cuya configuración la ley ha condicionado como necesaria para ejecutar la situación prevista en el título.

3. Las inscripciones deben ser verdaderos actos capaces de disponer de derechos de dominio, y en tal orden no cumplen los lineamientos exigidos aquellos actos de disposición que se inscriben bajo la condición de falsa tradición, tales como la enajenación de cosa ajena, o la transferencia de derecho incompleto o sin título antecedente.

Al respecto conviene aclarar que a partir de la expedición del Decreto 1250 de 1970, y por interpretación de su artículo 2.º, las oficinas de registro se abstienen de inscribir actos que impliquen la disposición exclusiva de la posesión –bajo el entendido de que este no es un derecho sino un hecho– salvo que la posesión tenga un antecedente registral anterior a 1970 (Burgos Cantor, 2004).

Ahora bien, el proceso de inscripción de los títulos en las oficinas de registro de instrumentos públicos comprenden cuatro procedimientos, a saber: i) radicación , cuando el interesado presenta el título o documento, y se levanta la respectiva anotación en el libro diario radicador con indicación de la fecha y hora de recibo, el número de orden sucesivo anual, la naturaleza del título, la fecha, la oficina y el lugar de origen; ii) calificación , que consiste en el examen que realiza la oficina de registro de la procedencia de inscribir el documento presentado, con el fin de determinar si se ajusta a los requisitos exigidos por la ley; iii) inscripción , es decir, la anotación del título en el respectivo folio de matrícula, y iv) expedición de la constancia de la anotación.