Volker Emmerich - BGB-Schuldrecht Besonderer Teil

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Lösungsskizze zu Fall 9

1. Ansprüche des Vermieters V bei einem Auszug des Mieters M erst nach mehreren Jahren

Anspruchsgrundlage ist § 281, da die Durchführung der vom Mieter vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen eine Hauptleistungspflicht darstellt. Die formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wird überwiegend gebilligt. Die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen ergibt sich hier schon daraus, dass der Mieter ausgezogen ist, ohne jemals Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben. Der Vermieter V hat dem Mieter M jedoch bisher keine Nachfrist gesetzt (§ 281 Abs. 1), sodass sein Schadensersatzanspruch davon abhängt, ob hier ausnahmsweise eine Nachfristsetzung entbehrlich ist (§ 281 Abs. 2). Das ist nur der Fall, wenn in dem Auszug des Mieters eine ernstliche und endgültige Erfüllungsverweigerung gesehen werden kann. In unserem Fall liegt dafür nichts vor.

2. Rechtslage bei Auszug des Mieters schon kurz nach Vertragsschluss

Die Rechtsprechung billigte früher auch Quoten- oder Abgeltungsklauseln in Formularverträgen selbst bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung, sofern nur die Renovierungsfristen erst mit Übergabe der Wohnung zu laufen beginnen. Diese Rechtsprechung war indessen schon immer unhaltbar und ist jetzt wohl auch vom BGH (zu Recht) aufgegeben worden.

[1]

BGBl. I, S. 1149.

[2]

BVerfGE 89, S. 1 (5 ff) = NJW 1993, S. 2035; BVerfG, NJW 2011, S. 1723 Tz 29; BGHZ 165, S. 75 (79) = NJW 2006, S. 220 Tz 12; BGHZ 179, S. 289 (293 f, Tz 14) = NJW 2009, S. 1200; BGHZ 202, 39 (52 Rn 36) = NJW 2014, 2864; zur Kritik s. Emmerich , in: Festschrift f. Gitter, 1995, S. 241; ders ., in: Festschrift f. Mestmäcker, 1996, S. 989.

[3]

BGHZ 94, S. 11 (14 ff) = NJW 1985, S. 1772 = JuS 1985, S. 642 Nr 4; BGHZ 135, S. 269 (272) = NJW 1997, S. 1845; BGHZ 202, 39 (50 Rn 28 f) = NJW 2014, S. 2864 = JuS 2014, S. 1034.

[4]

BGH (vorige Fn); BGHZ 133, S. 142 (147) = NJW 1996, S. 2862; BGH, NJW 2008, S. 3361 Tz 11.

[5]

Grdl BGHZ 202, 39 (53, 56 ff) = NJW 2014, S. 2864 Tz 34 ff = JuS 2014, S. 1034.

[6]

Zur Nichtigkeit und Anfechtung von Mietverträgen s. Emmerich , NZM 1998, S. 69; zum Widerrufsrecht des Mieters bei Verbraucherverträgen i. S. des § 310 Abs. 3 s. die §§ 312 Abs. 4 und 312g; zu den Aufklärungspflichten der Parteien s. Emmerich , NJW 2011, S. 2321.

[7]

S. dazu z. B. Emmerich , in: FS Spellenberg, 2010, S. 3; ders. , in: FS Roth, 2011, S. 103.

[8]

BGHZ 72, S. 394 (399) = NJW 1979, S. 369 = JuS 1979, S. 367 Nr 4; BGHZ 136, S. 357 (370) = NJW 1998, S. 58 = JuS 1998, S. 266 Nr 6; BGHZ 176, S. 301 = NJW 2008, S. 2178.

[9]

BGHZ 176, S. 301 (308, Tz 25 ff) = NJW 2008, S. 2178 (2180).

[10]

BGHZ 154, S. 171 (177 ff) = NJW 2003, S. 2158 = JuS 2003, S. 918 Nr 7; BGHZ 164, S. 133 = NJW 2006, S. 138 = JuS 2006, S. 371 Nr 8.

[11]

BGHZ 200, S. 98 = NJW 2014, S. 1087 = JuS 2014, S. 648 m. Nachw.; NJW 2017, 1017 = JuS 2017, 1024; insbesondere NJW 2017, 3792 = NZM 2018, 38 m. Nachw.

[12]

S. BGHZ 136, S. 314 (323 f) = NJW 1997, S. 3437 = JuS 1998, S. 366 Nr 6.

[13]

S. Emmerich , in: Eckpfeiler, Rn O 20.

[14]

BGHZ 65, S. 137 (139 ff) = NJW 1976, S. 105; BGH, ZMR 2004, S. 813 (814) = NJW-RR 2004, S. 1566 = JuS 2005, S. 70 Nr 4.

[15]

S. Emmerich, NZM 2002, S. 362 (364).

[16]

BGHZ 99, S. 182 (191 f) = NJW 1987, S. 831 = JuS 1987, S. 489 Nr 3; BGH, LM Nr 8 zu § 536 BGB = WM 1966, S. 763; Barthelmess , in: FS Blank, 2006, S. 23; Horst , MDR 2012, S. 70.

[17]

BGHZ 184, S. 138 = NJW 2010, S. 1290.

[18]

BGH, NJW 2004, S. 3174 = NZM 2004, S. 736; WuM 2009, S. 659 Tz 11; NJW 2015, 934 Rn 21.

[19]

BGH, NJW 2010, S. 356 Tz 32 f; Gsell , WuM 2011, S 491 (498 f).

[20]

S. u. Rn 21; BGHZ 157, S. 1 (5 ff) = NJW 2004, S. 56 = JuS 2004, S. 625 Nr 5.

[21]

BGH, NJW 2007, S. 146.

[22]

BVerfGE 90, S. 27 = NJW 1994, S. 1147; BGH, NJW 2010, S. 436.

[23]

BGH, NJW 2008, S. 1439 = WuM 2008, S. 213 (214, Tz 23).

[24]

S. BGHZ 129, S. 329 (334) = NJW 1995, S. 2036; BGH, NJW 1993, S. 1061; NJW 2008, S. 218 (220, Tz 18 f).

[25]

S. BGHZ 129, S. 329, 334 = NJW 1995, S. 2036; BGH, NJW 2013, S. 1526 Tz 16 ff = JuS 2013, S. 937; NZM 2013, S. 265 und 380; Wietz , WuM 2014, S. 518.

[26]

BGBl I S. 1509.

[27]

BGH, NZM 2006, S. 655 = WuM 2006, S. 518; LG Heidelberg, ZMR 2011, S. 638.

[28]

BGHZ 113, S. 188 (192 ff) = NJW 1991, S. 836; BGH, NZM 2006, S. 222 = JuS 2006, S. 650 Nr 7.

[29]

Protokolle Bd II, S. 182 ff.

[30]

S. Emmerich, JuS 1998, 495; ders , PiG 70 (2005) 95.

[31]

OLG Hamburg, ZMR 2003, S. 180; OLG Düsseldorf, WuM 2003, S. 136.

[32]

BGH, NZM 2008, S. 728 Tz 18.

[33]

BGH, NJW 2007, S. 288 (289); KG, NJW-RR 2008, S. 680 = NZM 2008, S. 287.

[34]

Ebenso wohl BGH, NJW 2011, S. 1065 Tz 19 ff.

[35]

BGHZ 70, S. 327 (329 f) = NJW 1978, S. 833; BGH, LM Nr 9 zu § 69 ZPO = NZM 2001, S. 286.

[36]

S. u. Rn 48; BGHZ 63, S. 132 (137 ff) = NJW 1975, S. 44; BGH, NJW 1996, S. 46.

[37]

BGHZ 92, S. 213 (218 ff) = NJW 1985, S. 130 = JuS 1985, S. 233 Nr 5; BGH, NJW 2006, S. 220 Tz 8 = WuM 2006, S. 147 (148); NJW 2014, S. 2717 Tz 13 f = WuM 2014, S. 489 = JuS 2015, 171.

[38]

BGH NJW 2014, S. 2717 = WuM 2014, S. 489 = JuS 2015, 171.

[39]

BGH NJW 2014, S. 2717 Tz 19 f, 29 = WuM 2014, S. 489 = JuS 2015, 171.

[40]

BGHZ 133, S. 142 (149 ff) = NJW 1996, S. 2862 = JuS 1997, S. 80 Nr 9; sehr str.

[41]

BGH NJW 2016, 1086 Rn 22 ff = JuS 2016, 648 m. Nachw.

[42]

BGH NJW 2003, 2987.

[43]

Grdl. BGHZ 212, 140 (144 Rn 17 ff) = NJW 2017, 1596 = JuS 2017, 466; sehr str.

[44]

BGHZ 68, S. 281 (284 ff) = NJW 1977, S. 1236.

[45]

BGH NZM 2017, 144 Rn 14 f = WuM 2017, 10.

[46]

BGH NJW 2015, 2566 Rn 17 ff.

[47]

BGH, LM Nr 1 zu § 541a BGB = NJW 1972, S. 723; KG WuM 1985, S. 248.

[48]

BGH NJW 2015, 2487.

[49]

BGH NJW 2005, S. 2995 = NZM 2005, S. 697; NJW 2008, S. 1218 = NZM 2008, S. 283 Tz 21; NJW 2011, S. 3514 Tz 23; 2012, S. 2954 Tz 14, 16.

[50]

Eine Definition enthält § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BV; s. BGHZ 92, S. 363 (368) = NJW 1985, S. 480; BGH, NJW 2009, S. 519; 2009, S. 1408; 2010, S. 614.

[51]

Anders für die Reinigung BGH, NZM 2009, S. 126 Tz 25 ff = WuM 2009, S. 225.

[52]

BGHZ 92, S. 363 (367 f) = NJW 1985, S. 480 = JuS 1985, S. 311 Nr 3; BGHZ 105, S. 71 (76 ff) = NJW 1988, S. 2790 = JuS 1989, S. 62 Nr 8.

[53]

S. Emmerich , in: FS Graf von Westphalen, 2010, S. 127; ders. , in: FS Derleder, 2015, S. 75; ders ., in: Eckpfeiler, Rn O. 45 ff; Staudinger/ Emmerich , § 535 Rn 101–144.

[54]

Ebenso erstmals LG Berlin WuM 2017, 188.

[55]

BGHZ 178, 158 (160 Rn 17); 204, 316 (321 Rn 26); BGH, NJW 2004, S. 2586 = JuS 2004, S. 1008; NJW 2009, S. 62; WuM 2012, S. 312 Tz 3.

[56]

BGHZ 204, 316 (323 Rn 29 ff) = NJW 2015, 1871; s. Emmerich , in: FS Derleder, 2015, S. 75; früher sehr str.

[57]

KG, ZMR 2007. S. 112 = WuM 2007, S. 71; ZMR 2007, S. 533 (534) = NJW-RR 2007, S. 1602; WuM 2008, S. 592.

[58]

BGH NJW 2011, S. 1866 Tz 12, 14 = NZM 2011, S. 452; WuM 2011, S. 418.

[59]

BGH, NZM 2005, S. 863; WuM 2012, S. 662 Tz 17; OLG Rostock, NZM 2010, S. 402; Dose , ZMR 2009, S. 381; Fallak , ZMR 2013, S. 161.

[60]

BGHZ 108, S. 1 (9 ff) = NJW 1989, S. 2247 = JuS 1989, S. 839 Nr 5; BGHZ 118, S. 194 (197) = NJW 1992, S. 1759 = JuS 1992, S. 794 Nr 7; LG Landau, WuM 2005, S. 720 = ZMR 2005, S. 871 (872); LG Dortmund, NZM 2007, S. 245 (246); Bayer , NZM 2011, S. 692 (700 f).