Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

законодательное закрепление обязательной регистрации не только прав на

недвижимость, но и сделок с недвижимым имуществом, характеризует лишь

конкретный недостаток системы регистрации, который, по мнению большинства,

исследователей подлежит исправлению1. Однако было бы большим заблуждением

считать, что с исключением требования о регистрации сделок с недвижимым

имуществом система регистрации в России станет титульной.

Так что же представляет собой действующая система государственной

регистрации прав на недвижимость в России? Вполне очевидно, что она не является

титульной, поскольку в ней не действуют принципы публичной достоверности,

бесповоротности и неоспоримости. Но ее нельзя отнести и к актовой, поскольку

это не дает сделать характер полномочий регистрирующих органов, деятельность

которых предполагает правовой анализ оснований возникновения права при его

регистрации. Таким образом, мы имеем "особую" систему регистрации прав на

недвижимость. Ее можно назвать смешанной или совмещенной, но только не в

смысле совмещения регистрации прав и сделок, а в смысле совмещения

бюрократизма и широких полномочий регистратора, характерных для титульной

системы, с пониженными гарантиями и низкой ответственностью, свойственной

актовой системе.

Что же вызвало к жизни такую своеобразную систему регистрации? Является

ли это результатом ошибки законодателя, либо в основе лежит некая рациональная

позиция? Следует ли считать данное положение нормальным, или оно нуждается в

исправлении, а если нуждается, то в каком направлении должна развиваться

система регистрации прав на недвижимость?

1 Более подробно о соотношении регистрации прав и сделок см. § 3.3.

167

Попробуем ответить на эти вопросы. Ранее уже обосновывалась

неприемлемость для нашей страны актовой системы регистрации. Видимо поэтому

в части компетенции регистратора нашим законодательством были восприняты

стандарты титульной системы. Поэтому ст. 13 Закона о регистрации возложила на

регистратора "правовую экспертизу документов и проверку законности сделки", а

ст. 20 Закона предусмотрела возможность отказа в государственной регистрации в

связи с тем, что "документы, представленные на государственную регистрацию

прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего

законодательства". Почему же вместе с характерными для титульной системы

полномочиями регистратора не были реализованы гарантии для добросовестных

приобретателей и лиц, утративших права на недвижимость в результате

неправильных действий регистратора или незаконных действий иных лиц?

Дело, как представляется, в том, что защита добросовестных приобретателей

недвижимости возможна только в совокупности с установлением гарантий для лиц,

утративших право собственности помимо своей воли и не имеющих возможности

(в силу защиты добросовестного приобретателя) вернуть утраченную

недвижимость.

Если мы обратимся к первоначальной редакции Закона о регистрации, то

увидим, что ответственности была посвящена "целая" глава V, состоящая из одной

статьи 31. При этом и глава, и статья назывались "Ответственность при

государственной регистрации прав на недвижимое имущество". Таким образом, и

из названия, и из содержания видно, что речь не шла о специальных принципах

ответственности государства как субъекта гражданского права. Пункт 1 ст. 31

Закона говорил лишь об ответственности учреждения юстиции по регистрации

прав, которое "в соответствии с настоящим Федеральным законом несет

ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое

имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и

подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и

сделках с ним".

168

В пункте 2 этой статьи говорилось уже об ответственности лиц, виновных в

умышленном или неосторожном искажении имеющейся в реестре информации.

Ответственность этих лиц за материальный ущерб, нанесенный какой-либо из

сторон, согласно данной норме наступает "в соответствии с законодательством

Российской Федерации".

Анализ этой редакции статьи говорит о том, что она провозглашала скорее

безответственность государства за деятельность в сфере регистрации, чем

определяла принципы его ответственности. Учреждение юстиции, как