Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

До тех же пор, пока все принципы титульной системы не будут реализованы

в законодательстве, следует четко понимать, что представляет собой действующая

система регистрации с точки зрения обеспечения реализации цели защиты прав

участников оборота недвижимости.

В то же время представляется необходимым сформулировать в

законодательстве основные принципы титульной системы, указав срок введения их

в действие. Целью такого закрепления было бы, с одной стороны, четкое

определение правового значения государственной регистрации, как для

правообладателей, так и для третьих лиц, а, с другой стороны, было бы гарантией

сохранения направления развития системы государственной регистрации.

Предлагаемые нормы могли бы иметь следующее содержание:

1 Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-ППо делу о

проверке конституционности положенией пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса

Российской Фудурации в связи с жалобами граждан О.М.Мариничевой,

А.В.Немировской, З.А.Скляновой, Р.М.Скляновой и В.М.Ширяева.

2 Там же.

173

"Право на недвижимое имущество считается возникшим с момента

внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав, если

законом прямо не предусмотрено иное".

"Лицо, считается добросовестным приобретателем недвижимого

имущества, если при его приобретении оно основывалось на данных Единого

государственного реестра прав, за исключением случая, когда это лицо знало о

неправомерности внесения соответствующих данных ЕГРП".

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества не может быть

лишен вещного права на это имущество.

Лицо, утратившее право на недвижимое имущество в результате

приобретения этого имущества добросовестным приобретателем, имеет право

требовать возмещения понесенных в связи утратой имущества убытков от

Российской Федерации. Российская Федерация имеет право взыскать сумму

возмещенных убытков с лица (лиц) в результате виновных действий которого

было утрачено право на недвижимое имущество.

Вполне очевидно, что такие нормы создадут изъятие из правила ст. 301 ГК

РФ о возможности истребования имущества от добросовестного приобретателя.

Однако установление такого изъятия для недвижимости представляется

целесообразным и подтверждается мировым опытом, который в данном случае

вряд ли следует игнорировать.

Против такого подхода в категорической форме выступает Е.М. Тужилова-

Орданская, которая полагает, что нормы о невозможности истребования имущества

от добросовестного приобретателя должны распространяться исключительно на

движимое имущество1, а "признание бесповоротности государственной

регистрации (невозможность ее оспаривания) привело бы к грубейшим

нарушениям прав прежде всего собственников недвижимости"2. Это вполне

последовательная позиция, но если ее придерживаться, то необходимо отказываться

1 Тужилова-Орданская Е.М., Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском

праве России. - М., 2007. - С. 272.

2 Там же. - С. 364-365.

174

и от всех других свойств, характерных для системы регистрации, основанной на

гарантированности прав, зафиксированных в реестре. Однако, такой подход

представляется малопродуктивным по основаниям, изложенным выше.

Можно предвидеть возражения против установления предлагаемых правил,

основанные на опасениях, что они будут стимулировать лиц, стремящихся

незаконно завладеть чужими объектами, искусственно создавать "добросовестных

приобретателей", исключая, тем самым, возврат имущества законным владельцам.

Комментируя подобные возражения можно отметить следующее.

Во-первых, практика искусственного создания добросовестных

приобретателей уже весьма широко распространена. При этом в ряде случаев

объект перепродается несколько раз не потому, что в первичной сделке заложен

порок, а как раз потому, что приобретатель не уверен в том, что приобретение им

объекта, право на который зарегистрировано, делает его добросовестным

приобретателем.

Во-вторых, бороться с "искусственными" добросовестными приобретателями

необходимо не путем ущемления прав настоящих добросовестных приобретателей

недвижимости (установление возможности изъятия имущества от добросовестного