Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

регистрации прав, включающая анализ их юридической состоятельности

правоустанавливающих документов. Регистрация производилась учреждениями

технической инвентаризации вне надлежащей правовой регламентации этого

процесса. Вопрос о самой возможности отказа и об основаниях такого отказа не

ставился. В результате было зарегистрировано значительное количество прав, как

на основании ничтожных сделок, так и сделок, подлежащих признанию

недействительными.

Возложение на органы, производящие регистрацию, материальной

ответственности за все ранее совершенные ошибки привело бы к необходимости

выплаты огромных сумм из бюджета государства, что было нереально в

существовавшей экономической ситуации.

Таким образом, мы должны констатировать наличие весьма сложной

проблемы: с одной стороны - необходимость установить право государства при

регистрации прав на недвижимость отказывать в регистрации по основаниям

несоответствия закону содержания представленных для регистрации документов, а

с другой стороны - невозможность установить безусловную ответственность

государства за действительность зарегистрированных прав.

Каков же выход к этой ситуации? Следует ли из-за невозможности решения

в полном объеме проблемы с ответственностью отказаться от всеобъемлющей

проверки оснований возникновения представленных для регистрации прав? Такой

171

подход, по нашему мнению, был бы весьма непродуктивен. Более правильным был

бы иной подход, исходящий из того, что формируемая сегодня система

регистрации прав на недвижимость должна быть охарактеризована "как

стремящаяся к титульной".

Объективная реальность такова, что нельзя одним актом законодательной

власти на пустом месте провозгласить принципы титульной системы в полном

объеме. При отсутствии предшествующей долгой и кропотливой работы по

анализу существующих прав, такая система обречена на быстрый финансовый и

организационный крах. Но для того, чтобы эта кропотливая работа могла быть

проделана, она тоже нуждается в законодательном закреплении. Проводиться же

такая работа может лишь в том случае, когда закон ориентирует регистрирующий

орган на анализ правовой состоятельности рассматриваемых документов.

Вот почему, по нашему мнению, действующий Закон о регистрации должен

рассматриваться как переходный к принципам полной и безусловной

ответственности государства за действительность зарегистрированных им прав на

недвижимость. Вопрос же о времени, необходимом для введения этого принципа,

должен решаться в зависимости от состояния системы регистрации и финансовых

возможностей государства.

Конституционный Суд РФ, рассматривая правовое положение

добросовестного приобретателя вообще (а не применительно к недвижимости)1,

признал, что незащищенность добросовестных приобретателей "вступает в

противоречие с конституционными принципами свободы экономической

деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот,

подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами

конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в

котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание,

1 Хотя поводом для рассмотрения послужили именно обращения добросовестных

приобретателей недвижимого имущества.

172

соблюдение и защита - обязанность государства"1. Однако дальше этого признания

дело не пошло, поскольку Конституционный Суд РФ установил, что "общие

положения о последствиях недействительности сделки …не могут

распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не

оговорено законом , а потому не противоречат Конституции Российской

Федерации"2. Таким образом, Конституционный Суд РФ признал

предусмотренный в гражданском законодательстве баланс защиты интересов не

владеющего собственника и добросовестного приобретателя соответствующим

конституционным принципам, не сделав исключения для недвижимого имущества.

В то же время, рассматриваемое постановление не поставило точку в данном

вопросе. Во-первых, оно не рассматривало специфику недвижимости, а, во-вторых,

оно не указало, что нормы закона о защите прав добросовестного приобретателя

недвижимости не могут быть изменены.